Na het ondertekenen van de compromis de vente heb ik 10 dagen bedenktijd lees ik . Daarna kan ik niet meer terug zonder dat het geld kost . Althans dat is wat in de copromis de vente staat . Is dat niet zo dan ? 

Kun je zien hoeveel m2 grond wordt aangegeven in het compromis de vente, of althans het voorbeeld hiervan, er zou ook een kadastraal kaartje bij moeten zitten. Dit zul je ongetwijfeld ook hebben gekregen. Als hierop m2 overeenkomt met de in de verkoopadvertentie gegeven aantal m2.

Ik denk dat je dit ook moeten kunnen terugvinden in het kadaster. Dit kun je eenvoudig opvragen. Als blijkt dat in het kadaster staat dat het aantal m2 wél tot het perceel behoord, (het heeft dan een (1) nummer) en de eigenaar hiervan jouw verkoper is, dan is er in feite niets aan de hand. 

Zou het zo kunnen zijn dat de eigenaar/verkoper, ooit het huis met wat grond heeft gekocht en dit aparte stuk grond er "bij" heeft genomen en altijd heeft gebruikt?

Trouwens een compromis heeft n bedenktijd van 10 dgn. mits er een hypotheek nodig is, dan is het een maand als ik het goed heb.

Dat denk ik ook . En dat heb ik nu ook voorgesteld aan de makelaar om contact te zoeken met de erfgename voordat ik de compromis de vente teken. Maar die zegt dan nu in reactie daarop dat de huidige eigenaar van het te verkopen huis zich dan waarschijnlijk wil terugtrekken uit de verkoop . Maw tekenen in de hoop dat het goed komt met dat stuk grond of het huis kwijt zijn . Ik vind het een lastige kwestie omdat we verliefd zijn op het huis . De makelaar zegt dat ik me om dat perceel niet zo druk moet maken . Maar ik lees toch veel problemen rondom erfafscheiding 

Wat zegt de notaris?

Ada , in de advertentie van de makelaar staan twee maten . In de beschrijving staat dat het huis op een perceel staat van 3000 m2 .. lees je verder dan staat er in de details dat het gaat om 2400 m2 . Ik heb dat toen gevraagd aan de makelaar waarom dat zo staat omschreven . Daarop zei hij dat dat pas vastgesteld kan worden nadat er een officieel onderzoek is ingesteld door het kadaster . Op de foto in de adverentie staat dat het om 3000 m2 gaat met bijbehorend kadasterkaartje . Daar is dat perceel bij ingetekend . Later .. toen ik het comcept compromis de vente onder ogen kreeg , miste ik in een keer een kadastraal perceel . Het geheel word nu aangeboden in de compromis de vente zonder dat bewuste perceel met de tekst dat de eigenaar van dat perceel word opgespoord en dat er alles aan gedaan word om de overdracht van dat perceel te bewerkstelligen voor de overdracht van de acte authentique . Maar garanderen doen ze dat niet . Het staat niet als ontbindende voorwaarde en men kan het niet garanderen . Als ik het goed uitreken gaat het toch om 650 m2 aangesloten en omsloten door de tuinafrastering 

Hoe lang heeft de verkoper het huis in eigendom? Ook bij zijn aankoop moet al duidelijk zijn geweest dat genoemd perceel van iemand anders was...

De verjaringstermijn van dertig jaar waar je het over hebt, daarbij geldt altijd dat er sprake moet zijn van goeder trouw, dat wil zeggen dat de koper en/of verkoper niet wisten dat het stukje grond van een ander is, maar dachten dat het bij de verkoop inbegrepen is en dus hun bezit is.
Nu jullie er beiden van op de hoogte zijn dat het stuk grond niet van de verkoper is en dus ook niet van de koper kan worden, kan er geen termijn gaan lopen en is er ook geen termijn ingegaan, ook al is de grond niet gebruikt gedurende 25 jaar.
Er is dus geen enkele sprake van een termijn van 30 jaar waarvan er dus 25 verlopen zouden zijn omdat de wettelijke eigenaar geen gebruik heeft gemaakt van het perceel. 
Je koopt het goed nu in de wetenschap dat het stukje er niet bij hoort, en dus kan het ook nooit van jou worden door verjaring! Laat je niks wijsmaken!

Ja, als je het (compromis de vente) CdV getekend hebt kun je je binnen 10 dagen terugtrekken zonder opgaaf van redenen (daarbij moet je een strikte vorm volgen, een telefoontje is niet genoeg!), daarna zit je er aan vast, en ook al heb je niks aanbetaald, je kunt gewoon aansprakelijk gesteld worden en dan moet je 10% van de aankoopsom aan de verkoper betalen, dat staat niet alleen in elk Compromis de vente standaard opgenomen, maar is ook nog eens wettelijk geregeld.  
10 dagen is niet voldoende om dit probleem te regelen.

Maar ik zou echt niet tekenen op dit moment onder deze voorwaarden, en als je tekent moet je als ontbindende voorwaarde laten opnemen dat het ingesloten perceeltje mee verkocht wordt. Zodat als het niet geregeld wordt met de rechtmatige eigenaar, jij onder het contract uitkomt zonder de boete van 10%. Maar dit moet echt expliciet worden opgenomen in het Compromis de vente als ontbindende voorwaarde!

Spreek je voldoende Frans? Heb je iemand die het CdV voor je kan lezen?

Neem absoluut in dit geval een eigen notaris (of een andere jurist of minimaal een aankoopmakelaar) in de arm aan wie je jouw belangen goed uitlegt, en die jouw belangen dan vervolgens goed verdedigt naar de aankoopmakelaar, de verkoper en de notaris toe. Een eigen notaris kost je niets extra's, het honorarium van de notaris wordt door de twee notarissen gedeeld. 

Dit moet echt nu opgelost worden, anders zit jij er weer mee als je wilt verkopen of krijg je recreanten in de tuin!

Ik denk dat de makelaar druk zet op jullie, dat moet je niet laten gebeuren, hier moet gewoon de tijd genomen worden, een beetje notaris zou dit niet zo laten gebeuren trouwens of legt jullie op zijn minst met een tolk klip en klaar uit wat de risico's en de gevolgen kunnen zijn van de verplichting die je aangaat. 

Door niet meteen eerlijk te zijn maken verkoper en makelaar zich verdacht terwijl er zeer waarschijnlijk helemaal niets aan de hand is; de wettelijke eigenaar (een erfgenaam) is opgespoord, het perceeltje is in geen 25 jaar gebruikt en dus zal de wettelijke eigenaar het vast wel willen overdragen, ik zou niet weten waarom iemand opeens aanspraak zou willen maken op een ingesloten stukje grond (behalve als er goud in de grond zit natuurlijk!)?
Ja, dat zal de verkoper geld kosten, al is het alleen maar de notariskosten en aktes en legeskosten, maar een beetje goede notaris zorgt er voor dat dit vlekkeloos kan gaan zonder al te veel extra kosten!
Het is mede de taak van de makelaar om dit probleem op te lossen.

Laat je niet afbluffen en realiseer je dat koper en makelaar graag snel van het gedonder af willen en jou hiervoor willen misbruiken, bedenk je goed: de makelaar werkt niet voor jou!

Dankjewel . Wat u zegt .. Dat onderbuik gevoel ... dat had ik ook al heel de nacht. Als de makelaar en verkoper niet mee willen werken dan gaat het zeker zeer doen om het huisje te laten gaan . Maar als men hierin niet transparant is kan ik de transactie beter niet door laten gaan en verder zoeken naar een droomhuisje . Heel erg bedankt voor uw woorden . Mvg Mandy 

Ik zou onderstaande link laten toetsen als dat betrekking heeft op dit perceel

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2040

Hallo Mandy,

in de basis is het eenvoudig; in de verkoop/koop kan nooit een perceel dat aan een andere eigenaar toebehoort worden opgenomen. Het is aan jou om te beslissen of je het huis op die basis wil verwerven.

Het perceel dat je, voor zover ik het begrijp, zou willen kopen, zou je in een separate overeenkomst kunnen aanschaffen.

Succes

Dankjewel . 

simpel toch:

NEVER never never tekenen voor een aanname die je de volgende dag kan opbreken. Het barst van de mooie unieke plekken in France.

Zoals iedereen als zegt ik zou het compris de vente niet tekenen als dit niet is opgenomen in de ontbindende voorwaarden.

Als het compris nog niet getekend is maar als de verkoper wel schriftelijk zijn akkoord met jouw bod (offre d'achat) heeft bevestigd, is er wel een sprake van een koopovereenkomst en kan hij zich dus niet zonder meer terugtrekken. 

Via france-cadastre.fr kun je eventueel opvragen wie de eigenaar van het betreffende perceel is.

Het bovenstaande uitgebreide antwoord van Jeannette dekt de lading aardig Mandy Roks, in het kort ,niet tekenen of met totaal juridisch heldere ontbindende voorwaarden in het compromis dat je geen enkele koopverplichting hebt als je niet ook dat stuk grond koopt voor de prijs zoals al is afgesproken. Want; A De verkoper wil alleen maar verkopen, is niet erg open en eerlijk geweest en wist zeer waarschijnlijk dat het stukje er niet bij hoorde, misschien al vanaf het moment dat deze persoon het ooit kocht. Misschien wil de eigenaar van het stukje het best verkopen, maar daar het een uniek stukje is voor een relatief zeer hoge prijs en als deze persoon weet dat de eigenaar van het huis en de rest van de grond aan het verkopen is geslagen dan ziet deze eerste nu de kans om, alweer relatief rijk te worden van die 600 m2; B  Deze twee eigenaren zouden zo maar ruzie kunnen hebben ( over de prijs van die600 m2) waardoor het stukje helemaal niet verkocht gaat worden, alleen maar om de ander dwars te zitten; C Als het een echt door de andere te koop staande grond ingesloten stuk grond betreft dan bestaat er een wet en jurisprudentie die bepaalt dat je een recht van overpad zal moeten bieden zodat deze persoon het in zijn bezit  zijnde stukje grond vanaf de openbare weg over jouw land kan bereiken. Gaat die persoon jou dwarszitten omdat ook jij weigert de veel te hoge prijs ervoor te betalen door elke dag over jou net aangekochte stuk grond naar zijn lapje te lopen dan belandt je hoogstwaarschijnlijk snel in een nachtmerrie die heel veel geld gaat kosten ook nog; D Wie weet krijgt de huidige eigenaar daarnaast wel toestemming om een leuk klein huisje op het stuk te bouwen of verkoopt hij het aan iemand die dit gaat doen; E De makelaar is ook niet zuiver en zeker niet open en wil dus graag zijn % tjes opstrijken en heeft er beslist geen probleem mee om een ander met een groot risico en potentieel groot probleem op te zadelen. Daarom zet hij je nu ook onder druk.

Je kan altijd voor meer advies en begeleiding terecht, Met vriendelijke groet, Maître D'oeuvre en meer, Rene Reint Horstman

Hallo Rene . Dankjewel . Inmiddels heeft de makelaar aangegeven volgende week contact op te nemen met de notaris , aangaande het perceel . Laten we hopen dat het allemaal goed komt . Ik teken in ieder geval niets zonder dat deze situatie geheel geregeld is . Fijn dat ik aan alle kanten geholpen word met de nodige expertise . Fijne avond 

Mandy: U schrijft zelf: 'Ik vind het een lastige kwestie omdat we verliefd zijn op het huis'  En U weet het Mandy;  'liefde maakt blind', dus zorg ervoor, zoals hier eerder door anderen aangegeven, dat U alles tot in de puntjes hebt geregld en laat niets aan het toeval over! 

U heeft gelijk . Dankjewel . Fijne avond

Nou René, je maakt het echt wel bond, hoor, de prijs van 600m2 grond kan niet zo opgedreven worden dat het onbetaalbaar wordt, dit is echt overdreven!  Het komt vast goed, Mandy, het kan alleen wat langer duren allemaal. 
Een goede notaris weet hoe de eigenaar met redelijkheid aan te spreken. 
Succes ermee!

Om de prijs gaat het niet Jeannette, we weten namelijk niet eens of de huidige eigenaar het stuk grond wel wil verkopen en ook niet voor welke prijs uiteindelijk. Het gaat om de mogelijk ongewenste scenario's in beeld te krijgen voor Mandy Rocks, zodat zij hier naar aanleiding van haar vragen zo goed mogelijk voorbereid de verkoper en de verkopende makelaar tegemoet kan treden. Dus vind ik het aardig ongepast van jou om dit kleine stukje uit mijn tekst te bagatelliseren, want daar help je Mandy echt niet mee, terwijl jou bijdragen over het algemeen steekhoudend  en goed zijn.

Niet doen(verliefdheid maakt blind) .Straks bouwen ze een toren flat :).gewoon de eigenaar vragen of ze wil verkopen en gelijk proberen tot een deal te komen. Makelaar heeft baat met een snelle deal. Ps zijn vele mooie vissen in de zee! 

Ik begrijp jullie bezorgdheid . Ik vind het hartverwarmend om al jullie reacties te lezen. Ik zorg zo ie zo dat er een ontbindende voorwaarde in komt dat als het stuk grond niet officieel bij de verkoop komt en overgeschreven is door de erfgename van het stuk grond voordat de acte passeert , er geen verkoop plaats vind . Dankjewel allemaal 

Iedereen heeft het steeds over de huidige eigenaar. Ik denk eerder dat die allang en breed op het kerkhof ligt. Misschien heeft er vroeger zelfs een huisje op die 600 mtr gestaan. Hoe vaak zie je niet in Frankrijk dat huisjes leeg komen, geen erven gevonden worden en zo'n huisje of kotje langzaam verbrokkeld. Vaak hebben ze bij de Mairie ook wel kaarten en gegevens.

Er is een erfgename gevonden . Twee generaties jonger heb ik begrepen , maar schijnbaar weet de makelaar nog niet of zij bereid is het perceel af te staan danwel te verkopen ..De termijn van 30 jr is nog niet verjaard en de huidige eigenaar van het te verkopen huis zit nog geen 30 jaar in het huis . 

Inderdaad gaat het over de huidige eigenaar Marijke, en die kan niet op het kerkhof liggen, want dan worden de erfgenamen eigenaar en als die er niet zijn wordt de staat eigenaar. Dus er is altijd een huidige eigenaar. Dat die soms niet eens weet dat hij of zij eigenaar is van een lapje grond doet er verder niet toe.

"Schijnbaar weet de makelaar nog niet........."
Niet (meer) naar die makelaar luisteren in deze kwestie. Alleen naar de notaris.

En NIET doen als u het stukje grond niet kunt verkrijgen.

U heeft gelijk . Ik ben in korte tijd heel veel wijzer geworden over de spelregels in Frankrijk . 

Mandy Rocks, dat is goed nieuws en geeft een goede kans op een voor jou positieve uitkomst van dit aankoop proces. Als zij geen binding met het stukje grond heeft dan is de kans groter dat ze wel wil verkopen, op een gratis verkrijging zou ik niet willen gokken.

Ja dus dan riskeer je toch een keer een tuinparasol in je tuin te hebben met gezellig tafelende fransen. en waarom niet, een barbecuetje. Recht hebben ze! De huidige eigenaar heeft misschien wel kinderen of neven en nichten. Uitkijken geblazen. 

ik zou zelfs niet voor ontbindende voorwaarde gaan. In èèn keer goed dat koopcontract en huis overdracht`anders haalt u mogelijk de druk van de ketel om grondzaken uit te zoeken. . Die druk mag bij de verkoper liggen,  die eindelijk zijn huis kwijt kan en dan die mooie dael ziet vervliegen...

Verliefd zijn op een huis is de slechtste verliefdheid die je kunt hebben bij een koop, idem met auto s weet ik uit ervaring.:)

Ik vind dat jullie behoorlijk met het verhaal aan de haal gaan, de reacties worden al fantasierijker!
Er is nu contact met de notaris en die zal eerst eens contact zoeken met de rechtmatige eigenaar.
Verder gaat de zaak vooralsnog niet!

Het heeft weinig zin te speculeren en allerlei doemscenario's te schetsen, daar is Mandy echt niet mee gediend.

Slim, om dat op te merken!  Wanneer je al aan het compromis toe bent, dan letten kopers vaak niet meer zo goed op.

Ik zou niet wachten totdat de eigenaar zich terugtrekt, maar ik zou me zelf terugtrekken! En het compromis niet ondertekenen. Het is toch duidelijk: de verkoper wil dat stuk grond voor zichzelf houden, maar hij schrijft wel in de advertentie, "dat het huis vrij is gelegen met rondom een tuin welke volledig omheind tot de verkoop behoort. Ook tijdens de bezichtiging is dit het geval en wordt er niet gesproken over een deel van de tuin die niet tot de eigenaar van het huis behoort."

Hij rekent er gewoon op dat je het niet in de gaten hebt. Ik zou met zo iemand helemaal niets te doen willen hebben. Afkappen die handel. Er zijn meer huizen te koop! Ook al heb je er je zinnen op gezet, je terugtrekken is het verstandigste!

mevr Besse eens dus... dat bedoel ik  en u verwoord het beter. Alles is gezegd denk ik en nu is het aan de topic-houder wat te doen. ..

Je tekent voor iets dat je koopt en in de loop van het proces wordt minder geleverd dan voorgespiegeld, danwel iemand zet iets te koop dat (deels) niet van hem is. Dat heette vroeger bedrog, in de franse wet zal daar ongetwijfeld ook iets over staan. Als het stukje grond onbelangrijk is, dus de grond die wel te koop is, is onderling verbonden, kun je de aankoopprijs aanpassen, en dat stukje grond laten voor wat het is. Ook grote kans dat de eigenaar van dat stukje een torenhoog bedrag kan vragen, gesien de situatie. Vreemd dat de verkoper niet eerst zelf dat stukje gekocht heeft. Ik verbaas me erover dat een notaris een dergelijjke toevoeging erin zet, zonder dat als ontbindende voorwaarde op te nemen. Mocht na al je verstandige stappen de verkoper van de verkoop afzien, dan weet je dat er een luchtje aan zit, laat dan de volgende maar in die val lopen, en zoek zelf verder. Er is zoveel meer te koop in het ruime Frankrijk.

Hoi Mandy,

er zijn een aantal mogelijkheden, en hierboven heb je al een aantal goede adviezen gekregen.

Als het perceel geheel door jullie perceel omsloten is, moet er ook een recht van overpad geregeld worden. Dat zou dus betekenen, dat de eigenaar altijd door jullie tuin mag.

Er is maar een oplossing: de makelaar vertellen dat je het onder deze omstandigheden niet gaat kopen. Het verhaal van hem, dat de verkoper zich dan terug trekt is (pardon my French) gelul! Natuurlijk gaat de makelaar dit zeggen, want hij wil de deal afronden. Nu blijkt dat het moeilijker wordt, en daar heeft geen makelaar zin in. Dus wil hij dit probleem bij jou parkeren. NIET DOEN DUS!!!!

Jij wilt een huis met een tuin omheen, maar een deel van deze tuin is niet van de verkoper. Dat is onder gewone omstandigheden al een ramp, maar als je dit in Frankrijk doet, ga je geen enkele dag van de rest van je leven nog genieten, omdat je altijd met dit issue blijft zitten. Stel dat de huidige eigenaar niet wil verkopen, dan heb je altijd een stuk tuin wat niet van jouw is, en waar je bij wijze van spreken niet eens op mag. Sterker nog, de huidige eigenaar gaat hemelen, heeft 5 kinderen (en 32 kleinkinderen) die nu allemaal aanspraak maken op dit stukje land. van deze mensen zal er altijd eentje zijn, die jou het leven zuur maakt.

Een wijs mens op dit forum zei ooit: half Frankrijk staat te koop. Dus daar zal ook weer een huis bij zijn waar je verliefd op kan worden.

Dankjewel . Inderdaad . Daar was ik ook al achter inmiddels . Maar zo jammer dat je niemand meer kan vertrouwen tegenwoordig . En zo blij dat er mensen zijn die mij hebben willen helpen met deze materie . Fijn om te weten dat er nog mensen zijn die bezorgd zijn voor anderen ,. Nogmaals , Dankjewel 

Dat laatste wil ik toch even weerspreken, dat je niemand meer kunt vertrouwen tegenwoordig. 

Daar ben ik het niet mee eens.
Ik kan mij namelijk niet voorstellen dat een notaris een dergelijke akte zou laten passeren zonder de koper uitdrukkelijk te wijzen op hetgeen er gekocht gaat worden en de problemen die er zijn, namelijk een ingesloten stukje grond dat niet bij de verkoop inbegrepen zit. Er is echt wel wat veranderd in Frankrijk op dit vlak.

In het verleden hebben nogal wat verkopers in samenwerking met de notaris en/of makelaar argeloze (lees niet Franstalige) kopers er letterlijk ingeluisd en onroerend goed onder valse voorwaarden verkocht. Hier zijn diverse rechtszaken over gevoerd en notarissen zijn mede veroordeeld wegens het niet volledig informeren van een argeloze koper. Vandaar dat vandaag de dag dit bijna niet meer voorkomt, een notaris weet wat er op het spel staat! Een beetje googelen levert een waslijst aan veroordelingen op!

Ik heb de afgelopen jaren dan ook geregeld als tolk opgetreden bij een verkoop voor de notaris aan Nederlanders die de taal niet volledig machtig waren waarbij de volledige akte werd voorgelezen  en kopers op elk detail gewezen werd. Notarissen eisen bijna altijd een vertaling van de akte of een tolk bij zowel de ondertekening van het compromis als de definitieve akte.

Ik denk dan ook dat het echt niet tot ondertekening gekomen was in dit geval.

Ik denk eerder dat verkoper inderdaad een probleem heeft waar hij zich nooit om bekommerd heeft en nu zit hij er behoorlijk mee in zijn maag, hij heeft altijd geweten dat het lapje niet van hem was! De makelaar heeft in dit geval inderdaad een kwalijke rol gespeeld door niet direct bij de eerste bezichtiging open kaart te spelen en niet eerst de verkoper aan te sporen de zaak in orde te maken alvorens het onroerend goed te verkopen. Het verhaal over verjaring en 25 jaar is kletskoek, als je weet dat het lapje grond niet van jou is wordt het nooit of te nimmer door verjaring van jou. 

Verder ga ik er wel van uit dat het goed komt, de eigenaar van het terrein heeft geen enkel belang bij het frustreren van de verkoop, noch in het opdrijven van de prijs (die feitelijk nul is, het is 0,06 hectare!) voor het stukje grond, het is waardeloos, de eigenaar weet niet eens dat het van haar is en financieel ben je natuurlijk alleen maar blij er van af te zijn, de taxe foncière zal geen wereldbedrag zijn maar als die van jaren her voldaan moet worden dan wordt het toch een leuke som... en dat voor iets waarvan je niet eens wist dat je het had!

Als de notaris goed zijn werk doet komt dit, weliswaar met vertraging (dit gaat wel tijd kosten), echt wel goed. 

En zo niet, inderdaad, tant pis, er is genoeg moois in Frankrijk te koop!

Beste Mandy,

Ik ben ervaren makelaar. Veel goede adviezen hier, maar er zijn een paar mensen die suggereren dat je in het voorlopig kcontract de mogelijke aankoop van dit losse perceeltje als ontbindende voorwaarde zou kunnen opnemen. Let op dat dit helaas niet kan. Het contract is opgesteld tussen de verkoper en jullie. De eigenaar van het losse perceeltje staat niet in het contract. De verkoper kan geen ontbindende voorwaarde laten opnemen waar hij zelf niet verantwoordelijk voor is. Dan denk ik dat de notaris van goede wil is, ondanks wat sommigen hier suggereren. Hij is immers op zoek gegaan naar de herkomst van het perceel? Dan vraag ik me af, hoe de eigenaar van het losse perceel toegang heeft tot zijn/haar landje. Want als het praktisch gezien nergens is opgekomen dat er recht van overpad is, en het perceel ligt niet aan de weg, dan is er nooit een manier dat dit landje door iemand gebruikt kan worden zonder jullie toestemming. De huidige verkoper heeft dan wel gebruikersrecht, verkregen op basis van gewoonterecht. Dan last but not least, ik denk dat de makelaar hier in 1e instantie niet van op de hoogte was; want ik kan me gewoon niet voorstellen dat hij iets te koop zou aanbieden wat niet niet te koop is. Wel is het nalatig want hij had de acte de propriété moeten nalezen bij het tekenen van het mandaat en de superficie via het kadaster van de percelen moeten checken. Goed dat jullie wel hebben opgelet ! Ik denk gewoon jullie gezonde verstand gebruiken en sparren met de notaris. En als de makelaar zijn commissie wil, dan kan hij misschien de erfegename benaderen en e.e.a oplossen. In het andere geval, zouden jullie ook accoord kunnen gaan met de huidige omstandigheden? Misschien heronderhandelen? Groet Lie

Hallo Nathalie  . Dankje voor je reactie . Ik ben nog steeds in afwachting van de reactie van de makelaar . Die zou deze week contact opnemen met de notaris betreffende het perceel . Maar zo ie zo kopen wij het huis niet als dat stuk grond niet bij de koop inzit . ( notarieel vastgelegd ) Dus de huidige eigenaar van het huis zal dat stuk grond nu moeten kopen * neem ik aan , van de erfgename van dat stuk grond en dan zal de huidige eigenaar tegen het bod dat ik op tafel heb gelegd het huis met het gehele perceel aan mij moeten verkopen . Immers heb ik een bod gedaan op het gehele perceel en niet op een huis met maar een deel van het perceel . Dat zal wel de nodige vertraging op gaan leveren qua overdracht . Misschien trekt de verkoper zich terug als ik voet bij stuk blijf houden . Inmiddels ben ik zover dat me dat niet meer uitmaakt . We zien wel wat er gebeurt . Maar zo ie zo zal ik niet voor minder gaan als datgene wat is aangeboden in de advertentie , wat ik heb bezichtigd en waar ik op heb geboden. Als dat niet geleverd kan worden , word er niets getekend . Dankje voor je bezorgdheid 

Vertrouwen vertrouwen vertrouwen.

Dat is waar de reactie van Nathalie VV over gaat. Ik vrees echter, dat er nogal aardig wat niet erg te vertrouwen mensen rondlopen in de onroerend goed wereld in Frankrijk. Dus zinnen als "ik kan me niet voorstellen, dat..." voegen weinig toe aan een evenwichtige benadering van de situatie. Ik kan me namelijk juist wel heel goed voorstellen, dat hier door eigenaar en makelaar een spelletje wordt gespeeld.

De door haar opgeworpen vragen zijn overigens heel terecht en goed om te verifiëren bij de notaris. "Hoe kan het dat....etc".

En... Franse notarissen hebben grosso modo een minder goede naam, dan wat we in NL gewend zijn.
Vaak uit gemakzucht en meestal niet uit bewuste "misleiding".

Maar het lijkt me wel, dat nu alles via de notaris gespeeld moet worden als jullie nog door willen gaan met het verkrijgen van het eigendomsrecht van dat vreemde stukje grond.

Of je krijgt ook het eigendom daarvan of je moet het helemaal vergeten, vind ik.

Dankjewel voor uw reactie . 

Je kunt van alles als ontbindende voorwaarde laten opnemen in het compromis, als aan de voorwaarde niet wordt voldaan, dan kunnen partijen zich zonder probleem terugtrekken. Dus als er in dit geval opgenomen wordt als voorwaarde dat het lapje door verkoper verworven wordt en mee verkocht wordt aan Mandy, (of dat Mandy het eerst koopt rechtstreeks van de huidige eigenaresse onder aftrek van de kosten van de aankoopprijs van het geheel) is dat zeer goed mogelijk en is er niets aan de hand. Maar goed, de notaris zal zeker aangeven wat al dan niet mogelijk is.

Vast staat dat de eigenaar van het ingesloten perceel al minstens 25 jaar geen toegang genoten heeft tot zijn perceel, de huidige eigenaar (erfgename) weet waarschijnlijk niet eens dat het van haar is!

Wat je schrijft over verworven gebruikersrecht en gewoonterecht, kun je daar ook de wetteksten of jurisprudentie van aangeven Nathalie? Mij zeggen deze termen in het Frans in dit verband niets, of hoe zou je dit vertalen? 

Le droit d'usage et d'habitation (gebruikersrecht) is overigens wel iets anders, niet overdraagbaar, dus ook niet verkoopbaar en met instemming van de wettelijke eigenaar wat hier ook niet het geval is. 
Ik schreef al eerder; de vorige eigenaar wist dat het stukje niet van hem was, hij kan het gebruiken wat hij wil, rechten krijgt hij daardoor niet ! De verkoper heeft naar mijn mening dus helemaal geen gebruikersrecht, verkregen op basis van gewoonterecht. Hij gebruikt het, zonder medeweten van de wettelijke eigenaar. 
Le droit coutumier (gewoonterecht) gaat helemaal niet over een dergelijk individueel geval maar over ongeschreven rechten die al generaties lang (vanuit de middeleeuwen!) als vaststaand worden aangenomen, waarbij hele volksstammen ervan overtuigd zijn dat iets een vaststaand recht is hoewel het niet opgeschreven is. Ook al denkt het hele dorp dat het stukje bij het eigendom van verkoper hoort, en handelt de bevolking hier ook naar, d.w.z. het wordt gerespecteerd, het gewoonterecht is hier niet op van toepassing.

De makelaar was overduidelijk op de hoogte; in de advertentie stond het verschil uiteindelijk wel aangegeven; een huis op 3000m2 grond, dat bij nadere lezing toch 2400m2 bleek te zijn!

Gelukkig heeft de verliefdheid Mandy niet meer onverbiddelijk in zijn greep en weet zij nu wat te doen.

Ik ben geen jurist, en zelf al was ik er een, zou ik altijd het spreekwoord in gedachte houden:

Coram iudice et in alto mari sumus in manu Dei

(op hoge zee en voor de rechter zijn we in de hand van god)

Wat wij hier als leken bijeen puzzelen is leuk en aardig, maar of het dan voor de rechtbank ook zo uitkomt is maar de vraag.

Als ik naar mijn eigen situatie kijk, ging het ook over vier percelen, eentje waar het huis op staat, en drie aparte stukjes grond, die (aaneengesloten) naast het huis liggen. Stond allemaal keurig in de akte (CDV en ook bij de overdracht).

Als het er niet in staat, mondelinge toezeggingen, gewoonterecht, gebruiksrecht, enz - alleen maar een bron van ellende. En om hiervoor een rechtszaak te laten ontstaan - kan je doen als je tijd en energie over hebt.

Wat je ook moet voorkomen is het aaneenplakken van de twee koop-activiteiten. Dus je koopt van de verkoper het huis met 3/4 tuin, en van de andere verkoper het stukje grond. Het is waarschijnlijk lastig om deze twee zaken dusdanig met elkaar te verbinden dat ze als een zaak gezien zullen worden. 

Het enige wat in mijn optiek werkt is het volgende:

Mandy schrijft een letter-of-intent, dat ze willens is het huis te kopen (voor de reeds afgesproken prijs) MITS de verkoper van het huis van te voren het perceel heeft gekocht en alles samen (huis en perceel dus) verkoopt. Let wel: een LOI is iets anders dan een CDV.

@Mandy

Ik weet niet hoe verliefd je op dit huis bent, maar als je wilt wachten, tot de aankoop van het perceel rond is om het geheel dan alsnog te kopen, dan moet je dit doen. Als ik in jouw schoenen zou staan was ik al lang op zoek gegaan naar iets anders.

Ik had zelf een keer een pand op het oog waar dwars door de tuin een recht van overpad was. Was meteen einde oefening. Nu heb ik weliswaar ook met het recht van overpad te maken, maar dit is langs het erf, en tussen de weg en onze tuin staat al een hek.

Dankjewel . Dat is idd mijn intentie . Pas kopen als geregeld is dat het perceel bij het geheel is inbegrepen . Ik heb de tijd . Kwestie van afwachten . En als dat niet de intentie van de verkoper is , dan zoek ik gewoon verder , want dan was het mij niet gegund . Fijn dat iedereen zo bezorgd en meedenkend is . Ik houd jullie op de hoogte 

Goed zo!

Nou mensen , even een update 

Zoals jullie weten was de vraag of ik het compromis de vente moest tekenen terwijl een stuk perceel wel ingesloten lag in de tuin maar later niet tot de verkoop bleek te horen . De NEDERLANDSE makelaar van France4u.eu verzekerde ons dat de erfgenaam van het stuk grond zou worden opgezocht en het probleem zou worden opgelost . MOOI NIET DUS ... ik werd na een maand opnieuw benaderd door de makelaar ; https://nl.france4u.eu/offer-i-id-i-17281-i-charmant-klassiek-stene... *  ( kopieer de link ) met de vraag om alsnog te tekenen zonder dat er iets geregeld was m.b.t. het stuk grond , want dat de notaris nog steeds geen contact had gehad met de erfgename . Ik werd onder druk gezet met de mededeling dat de verkoper haast had en wilde verkopen en dat als we niet tekenden hij het huis zou terugtrekken om opnieuw ind e verkoop te zetten . We moesten dus op goed geluk tekenen in de hoop dat het wel goed komt met dat perceel . We hebben dit geweigerd en opnieuw aangegeven dat wij graag wilden tekenen maar met de ontbindende voorwaarde dat dat perceel er bij zou komen voor dat de overdracht plaats zou vinden . De volgende dag kwam een nieuw bericht rechtstreeks van de eigenaar van de makelaardij dat het huis door de verkoper zou worden teruggetrokken uit de verkoop totdat het probleem was opgelost . Tegelijkertijd stond in dezelde email dat het huis opnieuw in de verkoop ging en dat als een volgende kandidaat akkoord ging met de huidige situatie het huis aan deze persoon verkocht ging worden . Vervolgens staat het huis nu weer te koop in de Bourgogne voor 119.000 euro in Leger du Bois bij makelaar ; france for you , zonder de bijbehorende perceel tekening  welke eerst wel zichtbaar was toen wij het huis wilde kopen en staat er geen 3000m 2 meer vermeld maar alleen de 2300 m2 . Inmiddels is het huis verkocht onder voorbehoud . 6 maanden zijn wij ermee bezig geweest . Wij zijn speciaal naar Frankrijk gereden om het huis te bezichtigen . We zijn rondgeleid door de makelaar terwijl deze niets over het perceel vertelde . Ik had lang voor de bezichtiging al gevraagd hoe het zat met het veschil in vierkante meters m.b.t. de 2300 m2 en de 3000 m2 . Er werd ontwijkend op gereageerd . Na dat het huis teruggetrokken werd is dat inmiddels aangepast in de advertentie . We  voelen ons besodemieterd . Een droom spatte uiteen . Dat heb ik ook geschreven naar deze makelaar . Maar goed , einde verhaal . Ik ben er wel even klaar mee . 

Wat een teleurstelling!! En wat een slechte "makelaar"...... 

Succes met je verdere zoektocht, het komt goed!