Bonjour Bram,

Marktaandeel en kwaliteit zijn volgens mij 2 totaal verschillende grootheden, die niets met elkaar te maken hebben.

Ons makelaarskantoor "immoboulevard" heeft een piepklein marktaandeel in Frankrijk, maar een prima reputatie !

Joost Kubbe, makelaar en meer !

Joost, ik onderschrijf volledig de uitstekende reputatie van immoboulevard met zijn integere agenten die ik persoonlijk ken en zelfs aanbeveel.

En  Joost mag het Weten heb ik in mijn Franse jaren altijd met plezier gelezen.

Ik ben het echter niet met je eens dat het marktaandeel van de makelaardij niets zou te maken hebben met het marktaandeel. De Franse makelaardij is qua structuur met de bekende nonexclusiviteit en daaraan verbonden hoge provisies  al decennia ongezond. Kandidaatkopers worden geconfronteerd met verschillende vraagprijzen voor hetzelfde pand door verschillende makelaars, panden blijven vaak nog  maanden staan als lokkertje op websites terwijl ze al lang verkocht zijn. Nauwelijks bouwkundig en juridisch geschoolde free lance agenten vorm(d?)en het kaf onder het koren. In de jaren dat ik landgenoten adviseerde bij hun huizenjacht tussen 1995 en 2015 ben ik hier te veel mee geconfronteerd. Zelf heb ik met een enkele uitzondering mijn huizen probleemloos zonder makelaar gekocht en verkocht.

Bij een gezonder structuur en navenant bescheiden provisies zou mijns inziens het aandeel van de makelaardij boven de 90 %  moeten liggen.

Het zou zo naar kunnen dat de grote vraag van mensen uit de stad naar huizen erbuiten hebben geleid tot meer werk voor de makelaars, want hoe kom je anders aan een huis? De vraag is sinds covid enorm toegenomen en in vele streken staat op dit moment relatief weinig te koop. 

Bernard eens!

Makelaars zijn in mijn leven één keer ingezet en toen had ik de "toegevoegde waarde" wel gezien. Vijf keer huis en of bedrijfsgebouwen verkocht zonder makelaar binnen redelijke termijnen en tot tevredenheid alle betrokkenen.

Gewoon zelf transparant verhaal maken dat klopt en verifieerbaar is en niet de hoofdprijs willen maar een onsje minder. ; In France zijn veel "makelaars" geen makelaars maar werken onder de paraplu van organisaties die de juiste papieren hebben. Dus ja dan heb je een soort "buurman" met een praatje.

Voor de Franse taal kun je beter een vertaler per uur inhuren als je die nodig hebt, dat is goedkoper dan de hoge provisie van een makelaar. En natuurlijk zijn er integere werkers in die markt, echter ik doe het zelf want ik heb nog nooit een makelaar verantwoordelijkheid zien nemen voor miskopen en verborgen gebreken ect ect. (hoeven ze ook niet blijkt) en dus weinig aanspreekbaar op maleur.. .

Dus ja wat is dan de toegevoegde waarde met al die concurrende bemiddelings personen. In France als je de taal spreekt, een goede notaris vindt of weet, kom je er wel.  Ja ja ik ben geen tussenpersoon fan en dat is niet persoonlijk bedoelt hoor :)

Peter Jan; hoe kom je anders aan een huis ?  Het beste is/was volgens mij : eerst huren in je favoriete streek, netwerk bouwen via de plaatselijke kroeg, de postbode etc. Dat was voor het internettijdperk vrijwel de enige manier, maar wel een veel efficienter met minder missers . Nu :  Kijk dagelijks op leboncoin, voordat dat aanbod is overgenomen door een makelaar die uitbreiding van zijn portefeuille na jaagt. Kijk op immogo, gites.nl. Plaats een advertentie op nederlanders.fr of op een regionaal internetplatform. Vooral de laatse tijd heb ik mee mogen maken dat de laatste manier ( op Marche du Morvan) tot succes kan leiden.

Moge het nu lijken dat ik een pleidooi houd tegen de makelaardij in het algemeen. Dat is niet het geval. Ik ben zelf een paar jaar als free lance agent werkzaam geweest aan makelaarszijde in Portugal, alwaar de situatie grotendeels vergelijkbaar is met Frankrijk. Maar daar zijn de provisies een stuk meer bescheiden en bij exclusiviteit veelal niet meer dan 3 %, ongeacht de hoogte van de vraagprijs.

Een set fraaie schuren met woonpotentieel met een vraagprijs van 20.000 euro op le boncoin, een week later bij een makelaar voor 26000 euro en weg bij le boncoin. En dat vind ik ongezond.

Joost : correctie

Het marktaandeel van de makelaardij heeft wel degelijk  een relatie met de reputatie van de makelaardij. Hoe beter het imago, des te hoger het marktaandeel.

Ik ben het grotendeels met je eens Bram. Maar probeerde aan te geven waarom het aandeel via de makelaar is of lijkt toegenomen. De werkende Franse grotestadsbewoner heeft niet altijd de gelegenheid om eerst te huren en of dagelijks op Leboncoin te kijken. Die wil snel handelen. Dat was in ieder geval in de covid-periode zo.

Ikzelf heb mijn vorige huis ook zelf verkocht. Onroerend goed dat niet pastte in de portefeuille van de lokale makelaars en meestal net buiten de portefeuille van Besse en andere grote jongens. Tussen servet en tafellaken zeg maar. Ik heb goede foto's laten maken, een site ingericht, meertalig en wat kosten gemaakt om te adverteren. Het heeft tijd gekost, maar ook veel voldoening. 

Op precies diezelfde site stond een jaar of tien geleden inderdaad een percentage van net boven de 50%, en ik ben mede verspreider van dat getal. Ik heb uiteraard geen toegang tot de onderliggers van dit nieuwe, veel hogere percentage, maar ik durf wel te beweren dat de dienstverlening van heel veel makelaar zeer is verbeterd de laatste jaren:

- de gemiddelde tarieven zijn verlaagd, van bijna 7% in 2011 tot minder dan 6% in 2o21 (laatste cijfer dat ik kon vinden)

- de informatieverstrekking door makelaars is zeer verbeterd. Wie ziet er nog wel eens een handgeschreven briefje hangen in de etalage van de makelaar? Er zijn veel en veel meer goede, inzichtelijke websites tegenwoordig. En ook de presentatie in de etalages, met lichtbakken, duidelijke foto's en nuttige informatie is over het algemeen zeer verbeterd. Ja, ik weet het; er zijn nog steeds makelaars die halve informatie geven met hele slechts foto's, maar ik zie een duidelijke verbetering!

- steeds minder makelaar schrijven hun eigen compromis of promesse de vente (het voorlopige koopcontract) en laten dat over aan de deskundige en neutrale notaris. Hierdoor hebben ze meer tijd om zich met de klant bezig te houden.

- Kopers zijn veel en veel beter op de hoogte van het koopproces en hun rechten, met dank aan vele websites, ook voor buitenlanders in verschillende talen, over de hele procedure van huizen kopen in Frankrijk. Dat betekent dat de algemene informatie die een makelaar geeft over het algemeen niet nodig is en kopers op de hoogte zijn van de kosten van een makelaar. De makelaar kan zich dan concentreren op wat echt belangrijk is: goede informatie vertrekken over het specifieke huis. Ik heb de indruk dat de reputatie van makelaars in Frankrijk dan ook flink is verbeterd.

- Ik hoor van een klant die daadwerkelijk de makelaaropleiding volgt in Frankrijk, dat er nu zeer veel tijd wordt besteed aan klantencontacten en management van verwachtingen. De horkerige makelaar lijkt een uitstervend ras. Ikzelf hoor van klanten ook steeds minder vaak nare opmerkingen over de makelaar die door de verkoper was ingeschakeld.

- Tenslotte zou het wel eens kunnen zijn dat dit hoge percentage is vertekend door de coronatijd, toen makelaars door lockdowns en reisbeperkingen extra diensten leverden, bv video tours door het huis, ondertekenen op afstand, etc. Het zou dus kunnen dat dit relatief hoge percentage de komende tijd weer omlaag gaat.

Wim