Ja dit hele verhaal is nu dan ook gelijk de reden dat aardig wat mensen toch liever voor verkoop kiezen dan verhuur!

Het inschatten of een bepaalde huurder enigzins normaal is of een totale neuroot of zeurkous of nog erger een persoon die je je huis sloopt, dat vereist toch wel meer dan doorsnee mensenkennis en ook een met  risico factor als de gok  te willen nemen! 

Marjan, ik leef heel erg met je mee, heb zelf ook een jaar of 8 zeer onaangename huurders gehad, ik zal wel een hele hoop kritiek over mij heen krijgen maar, er bestaan knokploegen om voor jou het probleem op te lossen.....je kunt met huissiers(deurwaarders), advocaten e.d. aan de gang gaan, maar een effectieve manier om ze eruit te krijgen is gewoon hard er tegenin te gaan. Jij hebt gewoon asociale mensen in je huis die maar op één manier snappen hoe de wereld uiteindelijk werkt..

Dit is inderdaad een groot probleem in Frankrijk.

Een paar dingen die je misschien op weg kunnen helpen naar een beslissing voor jezelf waarmee je kunt leven:

1. Als je huurders het pand hebben betrokken en dus de facto hebben geaccepteerd in de staat waarin het pand was op dat moment, kunnen zij geen enkele aanpassing eisen, tenzij die als bijzondere bepaling in het huurcontract is opgenomen. In geval er iets kapot gaat kunnen ze wel vervanging of reparatie eisen, voor zover het zaken zijn waarvoor het onderhoud is toegewezen in het huurcontract aan de verhuurder.

2. Het is in Frankrijk niet toegestaan om eenzijdig te besluiten een deel van de huur niet te betalen,om geen enkele reden. Je kunt ze dwingen tot het betalen van de volledige huur d.m.v.een commandement de paiement, uit te geven door een deurwaarder (huissier). Die rekent daar ongeveer €180 voor en die zou je (om sterk te staan bij een eventuele rechtszaak)elke maand moeten laten uitreiken, binnen 30 dagen na het constateren van een te lage huurbetaling. De verhuurders krijgen 2 maanden de tijd om op zo'n commandement te reageren. Doen ze dat niet, dan kun je een proces beginnen.

3.Indien er op dag 1 geen état des lieux is opgemaakt, heeft het nu geen zin meer. Dat betekent dat de huurders de woning volledig kunnen uitwonen, kunnen meenemen of vernielen wat ze willen bij vertrek of uitzetting zonder dat je daar wat aan kunt doen. Je kunt dan alleen nog maar de borg inhouden. Het is erg onverstandig geweest om geen état des lieux op te maken en de kans is groot dat de huurders dat nu niet meer accepteren!

4. Indien ze volharden in te late huurbetaling ondanks de commandements de paiement, kun je dus een zaak beginnen. Dat kost je minimaal rond de €500-€1000 aan advocaatkosten en deurwaarderkosten. En meestal een klein jaar voor de zaak voorkomt. De kans is zeer groot dat de zaak uiteindelijk niet voorkomt, maar je bent de kosten wel kwijt. De huurders zullen typisch vlak voor de rechtszaak de achterstallige huur betalen. Als te lage huurbetalingen continueren kun je een tweede zaak beginnen en nu voor uitzetting. Die ga je, €1000 en een jaar verder wel winnen. Vergeet het maar om al je gemaakte kosten dan te kunnen verhalen op de verhuurders. Franse rechters kennen belachelijk lage vergoedingen toe.

5.Met een uitzettingsbevel op zak duurt het gemiddeld 0,5-1 jaar voordat de uitzetting werkelijk plaatsvindt en de procedure moet goed getimed worden Reken even mee: B.v. een uitzettingsbevel gedateerd op 1 februari  van de rechter moet door een deurwaarder worden aangeboden middels een 'commandement de quitter les lieux'. Dat kan pas na de winterstop (van 1 november tot 1 april), dus in dit voorbeeld pas per 1 april. De huurders hebben 2 maanden de tijd om na te denken of ze gevolg geven aan dit bevelen. Zo niet dan kun je de politie inschakelen om ze letterlijk buiten te zetten. Ook de politie mag hier 2 maanden nadenken. We zijn dan aangeland op 1augustus als eerste mogelijke uitzettingsdatum. Als ze vervolgens protest aantekenen, of er ontstaat enige vertraging in de procedure dan is het zo weer 1 november en kunnen ze weer niet worden uitgezet tot 1 april.

De hele procedure gaat je dus 2,5 tot 3 jaar duren, plus een fors bedrag aan euro's aan kosten plus slapeloze nachten. Mijn advies: nu al per aangetekende brief met bericht van ontvangst of per exploot van de deurwaarder de huur opzeggen per datum eerste opzegmogelijkheid (= datum ondertekening +3 jaar) en de komende jaren vergeten dat je een huis hebt in Frankrijk. Als er dan nog huur binnenkomt is het alleen maar mooi meegenomen. Zorg dat je twee maanden voor afloop alsnog een commandement de quitter les lieux laat bezorgen door de deurwaarder. En als het hele huis niet is uitgewoond als ze weg gaan, dan heb je geluk gehad.

Het is dit of anders de methode van En Laurenc...

Sterkte

Wim

Wat een ellende voor jullie. Maar sinds de crisis is het voor zo veel mensen al een illusie gebleken dat hun huis later een appeltje voor de dorst zal zijn. Je mag blij zijn als je er geen restschuld aan overhoudt. 
@ Wim: is het in Frankrijk niet zo dat je huurders uit kan zetten omdat je het huis wilt gaan verhuren aan een dochter, zoon of ander familielid ? Misschien heeft Marjan een kind dat (tijdelijk) het huis wil gaan bewonen ? In ieder geval veel sterkte.

sterkte

ik weet er alles van ik had huurders die niet betaalden en van mijn huis een puinhoop maakte

We zijn nu na 5 maanden hun spullen die er nog stonden aan het opruimen 150 dozen met troep

Ik weet wat slapeloze nachten zijn

Raad en Daad hebben me goed geholpen met advies

Heel erg nare situatie.

Het verhaal van Wim schetst de zaak goed.

Behalve dan dat je als eigenaar maar om drie redenen een huurcontract kunt beëindigen, ook aan het einde van het contract (het einde van het contract is niet op zich een reden om het niet te vernieuwen!); of omdat je er zelf weer wilt gaan wonen (of inderdaad een familielid oid), of je wilt het verkopen, of omdat er andere zwaar wegende redenen zijn die je dan ook moet onderbouwen (wanbetaling, wangedrag etc van de huurder).

Als je, zoals Wim suggereert nu de huur opzegt, zou ik dat wel heel zorgvuldig doen, dwz, laten controleren door een professional (advocaat, notaris of professional in (ver)huur) .

De kleinste fout en je zit er weer voor 3 jaar aan vast!

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/723-resiliation-...

Verder zou ik wél nu al reageren naar de huurders, en een dossier opbouwen door steeds kenbaar te maken dat men, inderdaad onrechtmatig, de huur niet volledig voldoet (de huurder heeft daar niet het recht toe!). Dit dus in tegenstelling met wat Wim aanraadt. Daarin moet je inderdaad steeds kiezen tussen het geld dat je daar aan moet besteden en dat wat het je op de lange termijn oplevert; namelijk dat ze eruit gaan. Een nieuwe douchekop of overlast van buurkatten is natuurlijk niet een probleem van de eigenaar, dat moet je weerleggen. Bewaar sowieso alle correspondentie en e-mails!

Ga naar een professional zodat de brief ter beëindiging van het huurcontract in ieder geval stipt volgens de regels en binnen de termijnen gebeurt.

Sterkte en succes!

Wow, ontzettend bedankt voor alle reacties, ookal is het geen goed nieuws. Dat er hier als serieuze suggestie een knokploeg wordt aangeraden geeft wel aan hoe groot het probleem kan zijn. Ik sta helemaal achter goede huurdersrechten, maar Frankrijk maakt van de bescherming van de verhuurder duidelijk een zooitje; althans in de uitvoering ervan. Een procedure beginnen ga ik liever uit de weg, gezien jullie waardevolle commentaar....

Ik ga aan de slag met jullie verdere tips. Ontzettend bedankt.

In reactie op sommige punten van Wim:

1. Ondanks het feit dat toen wij eruit gingen ik het huis helemaal ben nagelopen en van binnen en buiten vers in de verf heb gezet, heb ik een lijstje met reparaties/verbeteringen opgenomen in het huurcontract. Ik heb hiervoor namelijk 1 jaar lang een huurder gehad (de eerste dus), die het huis niet in perfecte staat heeft achtergelaten. Te denken valt aan vlekken op nieuwe vloerbekleding en een kapotte deur. Maar daarenboven eisen de huurders dus steeds meer. Fijn te weten dat ze daarvoor idd geen poot hebben om op te staan. Hele praktische vraag: ze claimen nu ineens dat de oven kapot is en al was toen ze onze woning betrokken. Is dat een voorwerp dat ik als huurder moet laten vervangen, of valt dit onder: door de woning te betrekken hebben ze hem aanvaard in de staat waarin ie toen was m.u.v. het lijstje aanpassingen opgenomen in het huurcontract?

3. Zij willen juist wel een état. Het zijn zelf geen Fransen (een Duitser en een Indiase, allebei met grote Zwitserse inkomens overigens, hij in consulting en zij op een goede post bij de UN) en ook niet voldoende op de hoogte denk ik van de letter vd wet. Heeft het geen enkele zin meer om er één uit te voeren nadat het lijstje afgesproken verbeteringen is uitgevoerd? Enneh...is een état nu optioneel of verplicht?

Nogmaals dank,

Marjan

Aanvulling n.a.v. opmerkingen van Jeannette.

Eens met de drie redenen die Jeannette aangeeft voor het stoppen van de huur. De gemakkelijkste is jullie intentie om weer terug te keren naar Frankrijk (niemand controleert of je dat daadwerkelijk doet en het is geloofwaardig omdat je eerder in Frankrijk hebt gewoond). Deze reden zul je dus vanaf het begin moeten aangeven en volhouden. Geen andere reden, een eventuele rechter(die in Frankrijk tamelijk bevooroordeeld zijn t.o.v. huurders) prikt daar zo doorheen. Ik zie geen waarde, alleen maar kosten om voor de opzegging en de verdere communicatie daarover een advocaat in te schakelen. Lees nog even goed na in het huurcontract op welke wijze de huur moeten worden opgezegd. Die bijna-automatische drie-jaar verlenging die Jeannette noemt is alleen beschikbaar voor huurders met een onberispelijk huurverleden. Dat zijn ze inmiddels al kwijt.

Ik herhaal mijn advies: zo weinig mogelijk communiceren met de huurders, de huuropbrengst afschrijven en de tijd uitzitten. Ik denk echt dat dat voor je gemoedsrust het beste is.

Wim 

@Marjan,

De werkzaamheden die in het huurcontract staan vermeld, MOET je uit (laten) voeren. Je hebt geen recht om dat niet te doen omdat zij een deel van de huur niet betalen. Het mes snijdt van twee kanten...

"Ze claimen nu ineens dat de oven kapot is en al was toen ze onze woning betrokken" Hiermee snijden ze zich zelf in de vingers. Zij hebben het huis klaarblijkelijk geaccepteerd met een kapotte oven, dus hun probleem. Als ze hadden geclaimd dat de oven eerst wel werkte en daarna niet, dan was het jouw probleem geweest. Ook het (ontbreken van ) een état des lieux is een mes dat van tweekanten snijdt.

Met dit soort huurders alsnog een état des lieux opmaken nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd is waarschijnlijk vragen om moeilijkheden. De kans is groot dat er op dat moment een nieuwe lijst van werkzaamheden aan je wordt overhandigd. Een état des lieux wordt om twee redenen gemaakt: om de staat van het verhuurde vast te stellen aan het begin van de huur of om vastte stellen dat een huurder of verhuurder zich niet aan de onderhouds- resp. 'nette bewonings'-plicht heeft gehouden. Bij elke andere reden voor een état des lieux moet je voorzichtig zijn. Overigens kunnen zij éénzijdig een état des lieux laten opmaken door een huissier...en ook dat is gevaarlijk. Lastig probleem. Alles optellend zou ik inderdaad een nieuw état des lieux toestaan, maar zoveel mogelijk gebreken claimen als gebreken door hen veroorzaakt. En altijd zelf aanwezig zijn!!

Een état des lieux is optioneel.

Nogmaals: sterkte en succes!

Wim

PS Klaarblijkelijk zijn dit mensen die werken voor een internationale organisatie, maar je hebt geen 'diplomaten-clausule' laten opnemen in je huurcontract? Dat is spijtig! Dat is een clausule die zegt dat ze het huis moeten verlaten als jij het zelf nodig hebt vanwege je werk, maar zij kunnen ook weg als ze elders worden benoemd. In feite maakt deze clausule van een normale bail d'habitation een 3-maanden huurcontract, met roll-over verlenging (elke maand komt er één maand aan het einde bij).

Jammer dat het pand niet in de Tarn of de Haute-Garonne staat, daar heb je de huurders er altijd zo uit. Vooral als ze netjes betalen, nooit zeuren, geen overlast geven etc. Maar helaas het is een ander departement, en dan gelden de horror vehalen. Sterkte ermee.

Hetspijt mij, Hilde, dat ik je moet tegenspreken: een état des lieux is NIET verplicht, maar wel zeer aan te raden. De aanvullende bepalingen in het huurcontract (inderdaad zeer verstandig)kun je ook opnemen zonder état des lieux.

Zie ook mijn eerdere opmerking over de oven.

Wim

Dag Marjan,

Je zegt: “Dan kom je erachter dat je 1) niet genoeg weet over de specifieke Franse wetgeving mbt verhuur”

Dan zeg ik op mijn beurt:
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT00000...

In die link staat alles uitgebreid over verplichtingen en rechten die huurders en verhuurders ten opzichte van elkaar hebben.

“2) niet voldoende tijd hebt om je er volop in te verdiepen, naast de full-time baan die we nu allebei in NL hebben.”

Dat is in het geheel geen argument om je kapitaal (woning) niet veilig te stellen! Daarvoor MAAK je tijd! Ook al baal je er bij voorbaat stevig van om in die materie te duiken…

M.I. hebben jullie hoogstwaarschijnlijk te maken met huurders die zeer goed ingelicht zijn! Zij storten de helft van de huur waarbij zij zich, ten onrechte, beroepen op het artikel L831-3 en het artikel L542-2 van de Code de la sécurité sociale om de andere helft niet te betalen.

Kortom als jullie huis geen lekkages vertoont, de elektriciteit aan de normen voldoet en het huis verder normaal bewoonbaar is, dan heeft de huurder niets in te brengen. Ook t.a.v. de oven niet.

Als in het huurcontract geen overeenkomst opgenomen is over bepaalde nodige werkzaamheden die plaats vinden in het begin van de huurperiode, hebben de huurders ook geen poot om op te staan.

Mijn advies:
Ik neem aan dat deze mensen de Franse taal lezen en begrijpen.

1° Print bovenstaande link uit.
2° Print het hier onderstaande ook uit en voeg het aan de eerste link toe. (Uitspraak van het Hof van Cassatie):

"Le locataire ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus1 (Cass. Civ. III : 22.2.94).

Cette position est confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Douai en ces termes : "le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance" (CA Douai : 3.6.04) et par la Cour d'appel de Toulouse qui a jugé que "le locataire qui a joui de l'appartement loué jusqu'à son départ volontaire n'est pas fondé, pour justifier un défaut de paiement des loyers, à invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'il ne justifie pas s'être trouvé dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux" (CA Toulouse : 15.11.05 / CA Lyon : 5.12.06 / CA Montpellier : 24.5.07)."

Vervolgens schrijf je dat jullie woning geheel voldoet aan de Franse wetgeving, dat jullie als zodanig niet in gebreke zijn maar dat als zij niet tevreden zijn, het hen volkomen vrij staat om ander onderdak te zoeken waarvan jullie hopen dat deze volledig aan hun eisen zal voldoen. Dat jullie hen daarbij vooral geen strobreed in de weg zullen liggen.
Je besluit met de boodschap dat je voortaan niet meer lastig gevallen wil worden met hun futiliteiten en dat je graag de niet voldane huur onmiddellijk op je rekening wil zien verschijnen. Mocht dat binnen een week niet geval zijn dat jullie een officiele aanklacht in zullen dienen.

Die brief stel je op in het Frans met daaronder de Duitse en daaronder weer de Engelse vertaling (Google vertaalt wel en anders vind je hier wel iemand die dat pro deo voor je doet), zodat het ze duidelijk is dat jullie er genoeg aandacht aan besteed hebben, daarbij tevens genoeg van hebben en hun "spelletje" allang doorzien.

Augusta

Mooie adviezen weer! M'n partner is terug uit Myanmar (voor MSF) en we gaan ons hier samen over buigen.

Wel een nieuwe vraag: we willen het huis ECHT verkopen zodra de huurders eruit zijn. Dit alles is het immers niet waard. Waarom is claimen dat we zelf weer van het huis gebruik willen gaan maken een betere reden om te gebruiken bij het opzeggen van de huur, dan de geplande verkoop, die toch ook 1 vd 3 officieel goedgekeurde redenen is? Ik heb al een mandat voor de verkoop, afgegeven aan een onroerend goed agent maar niet actief totdat wij dat zeggen, in handen. Bij voorbaat dank voor nadere uitleg hierover!

Met vriendelijke groet,

Marjan

Dag Marjan,

Gebruikmakend van je bericht over de verhuur perikelen, wil ik er ter zijde even op inhaken.

Het is een algemeen begrip dat de staat van huurder in Frankrijk beschermd is. Wat niet inhoudt dat huurders alleen maar rechten hebben!

In het voorgenoemde bericht hebben jullie nagedacht over de toekomst van het Franse huis, en  besloten om terug te keren naar Nederland om er te wonen en te werken.

Het besluit werd genomen om het huis aan te houden en met behulp van verhuur het bedrag van de hypotheek af te lossen. Dat zal over twintig jaar plaats vinden. Daarna zal de verhuur dienen als aanvulling op AOW.

We hebben het hier in feite over een “investering in onroerend goed in Frankrijk voor een Nederlander woonachtig in Nederland” op lange termijn.

Dit is voor mij een reden dat er een lampje gaat branden.

Wat zijn de basisbegrippen van een investering met de grootst mogelijke kans van slagen?

- Kennis:  diepgaande kennis van de Franse wetgeving is onontbeerlijk opdat een investeerder zijn:

- Onafhankelijkheid behoudt: Indien men investeert, is het cruciaal om, van A tot Z, zelf de touwtjes in handen te houden. (Hierbij laat ik het internationaal fiscaal aspect ter zijde omdat mij iedere kennis daarvan ontbreekt). Van ieder tussenpersoon wordt een investeerder afhankelijk en onafhankelijkheid is de basis voor goed investeren!

- Afstand: het is geruststellend voor de investeerder dat hij zelf, vanaf de buitenkant, een oogje kan houden op de staat van het huis door de jaren heen. Indien de huurder alarm slaat over een acute situatie of reparatie, moet de eigenaar in korte tijd ter plekke kunnen zijn om zelf zijn oordeel te vormen. Een huurder zal bovendien minder geneigd zijn misbruik te maken van het feit dat de eigenaar ver weg woont.

Een goede investering met een minimum rendement gaat direct samen met locatie, omgeving van de locatie en infrastructuur (waaronder afstand tot de dichtstbijzijnde stad, scholen, winkels en (para)medische voorzieningen).

Als één van deze onderdelen in Frankrijk ontbreekt, is de kans op in staathouding van het geïnvesteerde kapitaal met dertig procent verminderd.

Dat was dus terzijde....

Als verkoop een oplossing betekent, weet dan wel dat een bezet huis onder de waarde verkocht wordt tijdens het huurcontract. Jullie hebben overigens geen verplichting om de huurder daarover in te lichten. Jullie verkopen het huis mèt huurder, voor hem verandert er niets aan de voorwaarden van het contract wat hij met jullie getekend heeft. Eenmaal verkocht, stel je de huurder op de hoogte van de verkoop met vermelding van de nieuwe eigenaar.

Willen jullie het huurcontract opzeggen dan moet dit 6 maanden voor datum van afloop van het eerste 3-jarig huurcontract gebeuren, per aangetekende brief, waarin je de huurder verwittigt dat het contract niet verlengd zal worden. Wil je het vervolgens na die eerste huurperiode verkopen dan heeft de huurder verplicht voorrang indien hij het zou willen kopen.

Wanneer is het huurcontract precies ingegaan?

Augusta

Augusta ik dacht dat de eigenaar wèl verplicht is de huurder op de hoogte te stellen van het feit dat hij het huis wil verkopen en daarbij de huurder dus de gelegenheid moet geven het huis te kopen. Tenminste dat is mij altijd zo geweest hier in Frankrijk tot nu toe.

Nee suzywong..... vandaar dat het zo belangrijk is om kennis te hebben van de wetgeving.

Verkoop aan de huurder is verplicht wanneer het einde van het huurcontract in zicht is. Alleen maar in dat geval. Tijdens het huurcontract heeft de verkoper geen enkele verplichting aan de huurder en kan de huurder niets claimen.

Augusta

Dag Marjan,

Antwoord op je nieuwe vraag. Je hebt met de huurders een 3-jarig contract getekend. Daar moet je als verhuurder wettelijk aan houden en “uitzitten”. Ook al houdt de huurder zich niet aan zijn plichten…

De huurder echter heeft wel het recht om voor het aflopen van het 3-jarig contract de huur op te zeggen.

Een beetje geschiedenis: jaarlijkse huurverhoging staat evenredig met de Indice de Construction. Voor de huurder betekent dat ieder jaar een beetje verhoging. Die verhoging moet duidelijk in het huurcontract vermeld staan. Is dat niet het geval, dan heb je, als eigenaar, het nakijken.

In de jaren negentig vond er een flinke inflatie plaats op de huizenmarkt. Verhuurders zagen hun kans schoon om hun huurder eruit te gooien om het daarna met een flinke verhoging weer aan een nieuwe huurder te verhuren.

Omdat veel jonge mensen en gezinnen daarmee op straat kwamen te staan en geen woning in verhouding tot hun financiën konden vinden, dreigde het maatschappelijk evenwicht uit balans te raken.

Daar heeft de wet een einde aan gemaakt. Men mag niemand eruit gooien om de huur substantieel te kunnen verhogen, zo er zelf beter van te worden, een ander in de kou te laten staan en de staat er voor op te laten draaien om hem een woning te verschaffen.

De wetgever heeft dat foefje dus aan banden gelegd en heeft beslist dat alleen maar onder bepaalde omstandigheden een huur opgezegd kan worden. Wat zijn deze omstandigheden?

1° De eigenaar mag de huur opzeggen om het huis zelf, of door iemand van zijn familie, te betrekken. Maar alleen op termijn van het drie-jarig contract!

2° De eigenaar mag het huis leeg verkopen. Zou hij het bezet met huurder verkopen, dan lijdt de eigenaar verlies omdat de nieuwe eigenaar het niet kan betrekken. Dat wilde de wetgever ook weer niet.

Wil de eigenaar het huis dus leeg verkopen dan heeft hij de plicht om de huurder daarvan zes maanden voor de datum dat het contract afloopt in kennis te stellen. Deze heeft vervolgens voorrang op aankoop. Ziet de huurder ervan af, heeft de eigenaar verder de vrije hand. Mocht de eigenaar het niet voor de prijs kunnen verkopen die hij in gedachten had en de prijs zou verlagen, heeft hij weer de verplichting om de huurder te over informeren opdat deze alsnog tot aankoop zou kunnen beslissen.

Jullie willen het huis leeg verkopen? Natuurlijk is dat mogelijk maar niet eerder dan de afloopdatum van het oorspronkelijke contract.

Een zijsprongetje over de oven: jullie hebben het huis ongemeubileerd verhuurd, niet de oven! Het maakt niets uit of deze het wel of niet deed. Hij zat er toevallig ingebouwd. We gaan ook niet uit van het standpunt dat de huurder het huis gekozen omdat juist die oven erin zat....

Dat is dus jammer voor de huurder. Als hij een over wil, koopt hij er maar eentje. Geen enkele wet verplicht een eigenaar een oven in werkende staat te leveren! Ook niet in een gemeubileerd huis.

Augusta

Beste Allemaal,

Nogmaals en opnieuw bedankt voor jullie medeleven en bijzondere hulpvaardigheid.

Ik wil jullie graag van een update voorzien, maar er is nog niet heel veel gebeurd, onder meer door een longontsteking die mij enige tijd lang teisterde.

Ik heb de huurders nu 2x per vriendelijke e-mail gevraagd 100% vd huur te betalen (ze erop gewezen dat ze onder geen omstandigheid huur mogen inhouden) en het tekort betaalde over de laatste maanden alsnog aan me over te maken. Ik heb er niet voor gekozen hiervoor een huissier maandelijks een commandement de paiement te laten bezorgen omdat de huuraftrek die de huurders zichzelf hebben gegund ongeveer gelijk is aan de kosten die een huissier met zich mee zou brengen. Op m'n 2e e-mail kreeg ik pas reactie: men weigert de volledige huur te betalen voor een woning die naar hun mening niet in orde is. Verder dreigen ze met gerechtelijke stappen per a.s. week omdat de wel in het huurcontract opgenomen reparaties nog niet allemaal zijn uitgevoerd. Daarover schrijf ik hieronder graag meer.

@Augusta, je vroeg per wanneer de woning verhuurd is, dat is per 21 oktober van afgelopen jaar. Dat is op nogal aparte wijze verlopen. Ik werd aangeschreven door poeslieve mensen met een anderhalf jaar oud dochtertje dat in de straat van onze woning naar privé-dagopvang gaat. Ze hadden interesse in het huren van onze woning.

Het volgende gaan jullie absurd vinden; we zijn erg goed van vertrouwen......: ik heb de huissleutels al meteen per post opgestuurd. Tot vandaag heb ik de huurders niet één keer ontmoet. Ik heb ook geen antecedentenonderzoek gedaan of zelfs maar inzage gevraagd in hun financiële situatie. Nogmaals, ik wilde de huur via een agence laten lopen, maar deze zijn in de Ain dun gezaaid en de enige die over een groter klantenbestand beschikt weigerde al snel met deze mensen te werken en bedankte dus voor mijn klandizie. Dat was natuurlijk een signaal, maar het huis stond al een half jaar leeg en we hadden en hebben de huurinkomsten echt nodig. Niet de beste condities voor een geslaagde investering inderdaad, Augusta, dat moge duidelijk zijn.

Concreet was ons eerste contact (ALLES per e-mail) op 19 aug. en heb ik op 20 aug. de sleutels gestuurd. Toen waren er al verschillende e-mails heen en weer gegaan, waarin ik o.a. schreef dat ik zsm iets wilde laten doen aan een lijstje 'kwalen' en nagelaten onderhoud door eerste huurder zoals schoorsteenschoonmaak. 30 Aug. ontving ik pas bevestiging dat ze de sleutels ontvingen en inmiddels in het huis waren geweest. Let wel: ze hebben dus over de sleutels beschikt en het huis bezocht sinds tenminste 30 aug 2015. Vervolgens hebben ze een lagere huurprijs bedongen in ruil voor het verzorgen van 'dévis' voor het uit te voeren werk. Ik had allang ontdekt dat het ondoenlijk is vanuit het buitenland Franse vakmannen naar je huis te krijgen; toen we er woonden was het al lastig genoeg. Dat is ook een issue van de streek: over de grens in CH kan men meer verdienen. Ik ben hierop dan ook ingegaan.

Daarna volgt een enorm aantal e-mails over en weer, maar concreet hebben ze EN niet voor alle afgesproken klussen een dévis overlegd EN was een aantal dévis zo idioot geprijsd dat ik ze wel moest afwijzen, waarop ik meteen op forse kritiek kon rekenen. Op zolder hebben we waarschijnlijk afentoe bezoek van een marter. Hiervoor wilden ze een ongediertebestrijder uit Lyon (>150 km) laten komen. Ik heb direct contact opgenomen met deze partij die me informeerde dat ze helemaal niet mogen ingrijpen in het geval van een marter en het exorbitant duur zou zijn hen uit Lyon te laten komen om een plankje te monteren op de plek waar de marter onder de dakpannen door zich toegang verschafte. Ze hebben dan ook zelfs geen devis gemaakt en me geadviseerd een lokale timmerman te laten komen. Dit bericht werd beantwoord met inmiddels hysterische e-mails dat ik ALLE devis zou afwijzen, etc., etc.

Inmiddels had de familie het huis betrokken per 21 okt, 2 maanden na ontvangst sleutels (en ik heb goed in m'n oren geknoopt wat Wim schreef over betrekken pand = accepteren staat m.u.v. in het huurcontract opgenomen klussen). Door gesteggel over het huurcontract was dat uiteindelijk pas getekend door beide partijen op 27 nov. Huur voor de periode 21 okt - 31 okt en voor de maand november plus de ene maand borg, mocht ik 11 november, na mijn herhaald verzoek ontvangen.

Eén van de redenen waarom het huurcontract laat door beide partijen is ondertekend is omdat de huurders er allerlei klussen in opnamen die we niet hadden afgesproken en die ook nergens over gaan, zoals een mooiere afwerking van de aansluiting van een plafonddeel met een muur. U begrijpt, deze mensen stellen eisen die niet overeenkomen met de Franse realiteit. Uiteindelijk is er een lijstje in het huurcontract terechtkomen dat tot op de dag van vandaag niet volledig is uitgevoerd. Dat terwijl ik wel degelijk zelf weer op zoek ben gegaan naar de benodigde vaklui en daarin ten dele ben geslaagd.

Goed, vooruitkijkend kies ik er absoluut voor Wim's advies op te volgen en nu al per aangetekende brief (gecontroleerd door een professional) met bericht van ontvangst de huur op te zeggen per datum eerste opzegmogelijkheid "en de komende jaren vergeten dat je een huis hebt in Frankrijk". En ik volg ook zeker Augusta's advies op om de tekst van de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en de uitspraak van het Hof van Cassatie naar de huurders op te sturen. Ik ga ze woord voor woord door om er zeker van te zijn dat we vervolgens kunnen stellen dat, zoals Augusta aanbeveelt, onze woning geheel voldoet aan de Franse wetgeving, en we als zodanig niet in gebreke zijn. Ik twijfel daar op dit moment over gezien de lijst met klussen die nog moet worden afgewerkt.

Verder concludeer ik uit jullie adviezen dat ik het beste toch nog een état kan doen (MET huissier). Maar ik vraag me nu natuurlijk in eerste instantie af of ze echt een zaak kunnen beginnen tegen ons mbt het deel van de in het contract onder 'Travaux prévus pour remettre le logement en état décent de location' opgenomen klussen dat nog niet is uitgevoerd. Ik neem aan dat klussen, genoemd in e-mails, sowieso niet gelden? In het huurcontract is trouwens geen datum opgenomen per wanneer de klussen gereed zouden moeten zijn al heb ik per e-mail zeker m'n intentie kenbaar gemaakt om dat zsm te laten doen, maar goed, dan komt het verhaal dévis en de rol van de huurders om de hoek kijken. Ik heb iig steeds onmiddellijk op de door hen verstrekte dévis gereageerd en ook hun (vele) e-mails steeds binnen zeer korte tijd beantwoord.

Pffff, nou, tot zover maar weer even. Bedankt voor jullie aandacht.

Marjan

Hallo Marjan,

Om te beginnen hoop ik dat je weer helemaal hersteld bent van de longontsteking.

Het is me nu duidelijk dat er vanaf het begin af aan met het verhuur niets volgens de Franse regels is gegaan waardoor deze situatie is ontstaan.

Ik zou je aanraden je te wenden tot de Commission Départementale de Conciliation (CDC):

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216

die bevoegdheid heeft bij geschillen tussen huurder en verhuurder aangaande o.a. de huurovereenkomst, de bewoonbaarheid van het huis, Etat des lieux, borgsom en reparaties.

Deze Commissie is gratis te raadplegen. Indien het onmogelijk is om ter plekke aan de oproep van de Commissie gehoor te geven, bestaat de mogelijkheid om je te laten vertegenwoordigen.

Bespaar je energie en tijd met het uitwisselen van mails met deze huurder in de hoop hem tot reden en tot betalen van de huur te brengen. Dat is/wordt alleen maar zenuwslopend, tijdrovend en zal tot weinig of geen resultaat leiden.

Het gaat hem erom zo min mogelijk of helemaal niet te betalen ( als het effe kan!); het gaat jullie erom om de huur te innen.

De kern van het probleem is dat jullie contractueel aangegaan zijn om bepaalde “kwalen” voor jullie rekening te nemen maar die hoogstwaarschijnlijk niet vielen onder wat de wet voorschrijft voor “een woning in decente staat” . Daar speelt de huurder op in…

Bedankt in ieder geval voor de feedback!

Sterkte!

Augusta

Ik wens je ook heel veel sterkte. Twee opmerkingen:

1. Het enige dat in je voordeel speelt op dit moment is het feit dat de huurders het huis hebben betrokken zonder état des lieux op te maken. Nu alsnog achteraf een état opmaken werkt alleen maar in je nadeel.

2. Mijn ervaringen (in een handvol dossier waar ik bij betrokken ben geweest) met de Commission Départementale de Conciliation zijn heel slecht. De CDC zit er voor de bescherming van de huurder. Het zijn politieke benoemingen, die door het publiek en het journaille worden beoordeeld op basis van politieke correctheid. Als je de huurder beschermt, voldoe je daar altijd aan. Mijn allerergste ervaring was met de CDC in Bouche de Rhône, waarvan de voorzitter mij vertelde dat de gehele Commissie uitging van het principe dat woonrecht altijd boven eigendomsrecht gaat. In een korte discussie daarna werd mij duidelijk gemaakt dat iemand die zo rijk is dat hij een woning kan verhuren (en dus een andere woning heeft om in te wonen) de morele plicht heeft daarmee anderen te helpen. Mijn klant (verhuurder) en ik waren dus heel snel uitgepraat met deze CDC. Gelukkig had het Tribunal in Marseille een iets andere kijk op deze zaak...

Wim