Een mandat simple (ook wel mandat non-exclusif genoemd) geeft de makelaar het recht om je huis te verkopen. Je spreekt met hem een prix net vendeur af (dat wat jij er als eigenaar netto aan wil overhouden) en de makelaar zet daar zijn courtage bovenop. Goede makelaars overleggen wat een goede bruto verkoopprijs is. Het is dus mogelijk dat je huis bij meerdere makelaars tegen verschillende prijzen te koop staat. 

De makelaar die gedurende de looprijd van het mandat een koper aanlevert die uiteindelijk ook het huis koopt, heeft recht op de afgesproken courtage. Als deze koper gaat onderhandelen, dus onder je prix net vendeur biedt, dan is het gebruikelijk dat de makelaar ook wat van zijn courtage af doet.

Alle overige makelaars met een mandat krijgen niets. Zo wordt het spelletje gespeeld in Frankrijk en daar zijn ook de hoge courtages op gebaseerd. Het is het 'winner takes all' principe.

Bovendien geeft een mandat simple je de mogelijkheid om zelf een koper te vinden. In dat geval ontvangt geen enkele makelaar iets. Dit is niet zielig, zo hebben de makelaars hun markt ingericht in Frankrijk en bedenk: voor een gemiddeld  huis in Frankrijk (gemiddelde verkoopprijs momenteel €195.000) wordt een gemiddelde courtage betaald van €12.000. In Nederland is dat €2.500!

Dus op veel huizen  die een makelaar in zijn etalage heeft hangen (cijfers suggereren bij 9 van de 10 huizen), verdient de makelaar helemaal niets. Hij moet het dus hebben van die enkele keer dat hij wel beet heeft en in een keer een hoog bedrag aan courtage kan vangen.

Bij een mandat exclusif ontvangt de makelaar wel altijd zijn courtage (als het huis wordt verkocht door hem of de verkoper zelf). Er is geen bewijs dat een mandat exclusif tot snellere of betere verkoop leidt dan een mandat non-exclusif. Je kiest een van die twee mandaten op basis van je eigen voorkeur. Hecht je aan een vertrouwensband met de makelaar, of wil je snel verkopen door de verkoop op zoveel mogelijk plaatsen bekend te maken.

In geval twee makelaars toevallig tegelijkertijd met een koper komen aanzetten, kies je als verkoper de koper die jou het meest aanstaat (prijs, opleveringsdatum, mogelijk meeverkoop van inboedel, verlangde opschortende voorwaarden). En inderdaad: de andere makelaar heeft dan gewoon pech gehad. Ook dat hoort bij het spel.

Succes met de verkoop!

Wim

In plaats van het gehele mandat met al zijn kleine letters te laten vertalen (kan aardig in de papieren lopen), kun je het mandat ook voorleggen aan iemand die eerder zo'n ding gezien heeft. Die ziet in 5 minuten of er potentiele problemen (zoals Tournesol noemt), onduidelijkheden of onwenselijke bepalingen in zitten.

Ik wil dat met plezier zo'n mandat voor je nalezen (geen kosten)

Wim

Zoals Tournesol al heeft uitgelegd neemt een makelaar soms op dat als iemand langs komt en de vraagprijs betaalt, je dan VERPLICHT bent om de koop door te zetten als verkoper. Maar in de huidige kopersmarkt komt dat nauwelijks meer voor (enkele markten zoals Parijs en de Côte d'Azur uitgezonderd). Een bod lager dan de vraagprijs kun je als verkoper gewoon weigeren. Op dat moment krijgt de makelaar helemaal niets.

Zolang je een verplichting tot verkoop tegen vraagprijs niet accepteert in een mandat kan je dus niks gebeuren. Je houdt als verkoper de volledige vrijheid. Jij beslist over de verkoop, niet de makelaar. Er zijn wel wat andere verplichtingen, die staan allemaal in het mandat:

- je moet toegang geven tot het terrein/huis, zodat de makelaar geïnteresseerden kan rondleiden

- als je besluit om de netto prijs te verlagen, ben je verplicht om alle makelaars met een mandat daarover tegelijk in te lichten.

- je mag niets substantieels doen aan het huis, nadat het mandat is getekend, tenzij je de makelaar daarvan op de hoogte te stellen

En zo zijn er nog een paar meer. Maar die staan allemaal duidelijk in het mandat

Wim

Me dunkt is het goed na te denken wat jouw verkoopstrategie is. Wil je het zelf verkopen? Of via een makelaar? Een mandaat verplicht de makelaar niet om je huis te verkopen. Het biedt hem de mogelijkheid het huis te promootten om het te verkopen. Als je met een makelaar wilt werken is het belangrijkste me dunkt een vertrouwensrelatie. Hoe meer makelaars, hoe ingewikkelder. Over het algemeen is het zo dat als je iets wilt verkopen en je zend verschillende boodschappen naar potentiele kopers dat dat het imago van het product niet ten goede komt. Zo kan het te koop staan bij meerdere makelaars, voor verschillende prijzen met verschillende foto's en verschillende gegevens. Daarnaast biedt je het zelf aan, vaak goedkoper, via bijvoorbeeld le Bon Coin en/of een eigengemaakte website met en je spreekt weinig frans. Een huis kopen is over het algemeen een belangrijke stap voor mensen, en alles wat erop kan wijzen dat het huis waarin ze zijn geinteresseerd niet ok is gaat ze afschrikken. Mijn advies is dus: denk goed na hoe je een huis in de verkoop zet. Groet Lie

Kan de verplichting om toegang te geven tot je eigendom ook gekoppeld worden met de eis dat je zelf aanwezig bent? Het is hier gebruikelijk dat de makelaar de sleutel geeft aan een geïnteresseerde en die gaat dan zonder toezicht jouw eigendom bekijken. Wie is verantwoordelijk voor vermissing van spullen en schade?

Soms zijn ze wat traag, die Franse makelaars :) .

Hi Wim,

Mooi verhaal!

Toch maar even een reactie, doe ermee wat je wilt.

Ik denk dat het belangrijk is na te denken over je doelgroep en algemene verkoopstrategie, zelfs als je het laatste uitbesteed aan makelaars.

Op een bepaalde manier vergelijkbaar als je boekhouding en belastingaangifte laat doen door een accountant: hoe goed hij/zij ook is, de enige verantwoordelijke voor de instanties blijf jezelf.

Zo gaat dat ook met de reclame boodschappen die mensen ontdekken mbt jouw huis: de tussenpersonen/platforms zijn niet relevant want alleen een middel om je doel te bereiken.

De verkoopstrategie voor een huis is niet anders dan voor welk product of dienst dan ook (bijvoorbeeld de 5 P's: Produit, Plan marketing, Presentation, Promotion, Prix).

Is het een huis voor locals? Of eerder voor een buitenlander? Wat zijn de nadelen van het huis, en daar eerlijk over zijn. De voordelen spreken voor zich, want je product is toch goed en de presentatie ook. Is de prijs goed? Zelf vind/hoop je van wel, hoewel je al een concessie hebt gedaan.

Waar baseerde je de prijs op? Wat is er vergelijkbaar verkocht in de buurt, voor welke prijs? Ik ga er hierbij eigenlijk al vanuit dat jullie de prijs van het huis niet baseerden op de aankoopsprijs + onkosten reparatiewerkzaamheden.

Over het algemeen: hoe 'goed' de prijs ook is, de marktconfoormheid word uiteindelijk bepaald door de koper.

Tot zover de theorie.

5 makelaars vind ik veel te veel. Ik begrijp dat er een hoop beunhazen rondlopen maar dat is niet specifiek aan de branche makelaardij. Een intelligent persoon pikt de beunhazen er zo uit. Makelaars zijn ook mensen...

Mocht  het te verkopen huis zowel doelgroep locaal als doelgroep internationaal aanspreken, neem dan een agence specialisatie locaal en eentje die internationaal opereert. Adverteer zelf niet op Le Bon Coin. Doe niet zelf je rondleidingen want mensen hebben 2 gezichten en vinden het ongemakkelijk door de eigenaar te worden rondgeleid. Sterker nog een van de meest gestelde vragen is of de eigenaar aanwezig is of niet, met sterke voorkeur voor het laatste.

(Ze denken dat de makelaar ze gaat wijzen op zaken waar ze rekening mee dienen te houden en zijn opener, als het een goede makelaar is biedt hij de klant vergelijkend warenonderzoek en is het fijn daar in openheid over te delibereren zonder de aanwezige eigenaar te schofferen).

Omdat het mandaat de makelaar niet tot verkopen verplicht, kun je ervanuit gaan dat zijn kansen om het huis te verkopen verkleinen met elk ander mandaat dat op het huis getekend is en dat hij dus, per consekwentie steeds zachter gaat lopen.

Zelf verkopen lijkt prima, er zijn veel mensen die het gelukt is. Maar zoals we al min of meer eens waren het blijft een vak: huizen verkopen. Misschien hebben sommige mensen daar talent voor. Met talent en hard werken kun je zelfs geld verdienen.

Heel veel succes en wijsheid gewenst, en blijf er zelf bovenop zitten !

Groet

Lie

Boudewijn, het is beter om ruim de tijd te nemen en op zoek te gaan de enig juiste makelaar die jullie bezit kan verkopen en geef die dan een 'mandat exclusif' voor een beperkte periode. Die makelaar weet zich daarmee verzekerd van een beloning voor zijn werk, inspanningen en investeringen in de juiste publiciteit, bij verkoop van jullie bezit en zal er zijn stinkende best voor doen. Dat in tegenstelling tot die groep makelaars (of agents commerciaux en immobilier) die slechts een 'mandat simple' op zak heeft en bang is om alle werk te doen voor niks, als blijkt dat een ander haar net voor is geweest. Die groep plaatst jullie bezit op haar website en plakt een foto in de vitrine, om vervolgens af te gaan zitten wachten wie er voor gaat komen.....

@Lex: ik begrijp je reactie, maar besef dat dat een persoonlijke mening is (die door veel meer mensen wordt gedeeld), er is uit diverse onderzoeken door de Franse overkoepelende verengingen van makelaars of door consumentenorganisaties nooit een bewijs geleverd dat een mandat exclusif leidt tot snellere of betere (lees: betere prijs) verkoop van een pand!

Wim