Toeristisch verhuur in Frankrijk voor niet ingezetenen: wat draagt u af aan de overheid?

Naar schatting zo’n 35.000 inwoners van Nederland (niemand schijnt precieze cijfers te hebben) bezitten een vakantiehuis in Frankrijk. In deze bijdrage heb ik e.e.a. op een rijtje gezet voor personen die in Nederland belastingplichtig zijn voor hun inkomstenbelasting (dus die als inwoner zijn ingeschreven bij een Nederlandse gemeente) en in Frankrijk een 2de huis, appartement, gîte, vakantiehuis bezitten dat ze toeristisch verhuren.

Om te beginnen het aloude misverstand: de waarde van het Franse vakantiehuis moet in Nederland wel degelijk worden aangegeven en wel in Box 3 van de inkomstenbelasting. De waarde kan ook weer worden afgetrokken van de belastbare som door het aankruisen van het vakje ‘vermijding van dubbele belasting’. Immers, volgens het Frans-Nederlandse belastingverdrag is onroerend goed belast in het land waar het zich bevindt, niet in het land waar de eigenaar woont. Dus: de waarde van het bezit wel aangeven in box 3, maar niets betalen. Het Franse huis is dan wel onderhevig aan de IFI (de Franse vermogensbelasting), maar daarvoor geldt een drempel van € 1,3 miljoen). Is uw Franse vakantiehuis minder waard, dan heeft u daar geen last van.

Voor Nederlanders die hun Franse vakantiehuis niet verhuren, maar alleen gebruiken om er zelf van te genieten, gelden slechts twee Franse belastingen: de taxe foncière (het eigenaarsdeel van de onroerend goed belasting) en de taxe d’habitation (het gebruikersdeel van de onroerend goed belasting). Die belastingen zijn grotendeels lokaal bepaald en kunnen dus in de ene gemeente veel hoger of lager uitpakken dan in de andere gemeente. Laat u zich niet in verwarring brengen door alle berichten over de afschaffing van de taxe d’habitation. Dat geldt alleen voor hen die in Frankrijk inkomstenbelasting-plichtig zijn, dus niet voor niet-ingezetenen. Deze beide belastingen gelden ook voor hen die hun vakantiehuis verhuren, maar die krijgen ook nog te maken met enkele andere belastingen:

Over toeristische verhuur moet in Frankrijk belasting worden betaald. Voor ingezetenen gaat dat hetzij in de vorm van de ‘normale’ inkomstenbelasting, hetzij in de vorm van specifieke bedrijfsbelastingen, in geval ze de verhuur hebben ondergebracht in een bedrijf. Voor niet-ingezetenen heeft Frankrijk een speciale ‘buitenlanderbelasting’ verzonnen van 20% van de winst op de verhuur. Die belasting is dit jaar opgetrokken naar 30% voor alle bruto verhuurinkomsten boven € 27.519/jaar. Er zijn veel misverstanden hoe de te betalen belasting moet worden uitgerekend. Wel, zie hier:

Er bestaan twee soorten vakantiehuizen in Frankrijk: vakantiehuizen die niet zijn geclassificeerd (die noem ik hier even categorie 0) en vakantiehuizen die wel zijn geclassificeerd, waarbij het er niet toe doet hoeveel sterren (mogelijk van 1 t/m 5) er zijn toegekend, die noem ik hier categorie 1. Indien een niet-ingezetene een of meerdere vakantiehuizen verhuurt in Frankrijk in de categorie 0, dan is hij verplicht zich als verhuurder in te schrijven bij de Chambre de Commerce indien zijn bruto verhuurinkomsten liggen boven € 33.100/jaar. Voor verhuurders met huizen in categorie 1 is deze grens € 82.800/jaar. Hoe de eigenaren belasting moeten betalen als ze boven deze grenzen uitkomen, laat ik hier even voor wat het is, immers de meeste eigenaren van een Frans vakantiehuis zullen onder deze drempel blijven. En komen ze boven de € 33.100/jaar, dan is classificatie van hun vakantiehuis zeer aan te raden: dat kost slechts ongeveer €200 en is voor 5 jaar geldig.

Onder de grenzen van € 33.100 voor categorie 0 en € 82.800 voor categorie 1 gaat de Franse fiscus uit van een vast, forfaitair bedrag aan kosten. Het doet er dus niet toe hoe hoog uw kosten voor instandhouding en verhuur van het vakantiehuis zijn geweest, de overheid stelt eenzijdig vast dat uw kosten 50% van de omzet bedragen voor categorie 0 en 71% van de omzet voor categorie 1. Dat betekent dat u een theoretische winst maakt met de verhuur van uw vakantiehuis van 50% van de totale bruto huurinkomsten in categorie 0 en 29% van de bruto huurinkomsten in categorie 1. En over die winst wordt de speciale ‘buitenlanderbelasting’ geheven. Dus:

Bij verhuurinkomsten tot € 27.519/jaar: bij een niet geclassificeerd vakantiehuis betaalt u aan belasting: 10% van de bruto verhuurinkomsten en bij een geclassificeerd vakantiehuis betaalt u 5,8%.
Bij verhuurinkomsten boven € 27.519/jaar: bij een niet geclassificeerd vakantiehuis betaalt u aan belasting: 15% van de bruto verhuurinkomsten en bij een geclassificeerd vakantiehuis betaalt u 8,7%.

Tot en met 2018 moest u bovenop bovenstaande buitenlanderbelasting ook nog eens sociale lasten betalen van 17,2%. Daarover is veel te doen geweest over de jaren, immers je moest als niet-ingezetenen wel sociale lasten betalen, maar je kon nooit van de sociale voorzieningen genieten. Daar is nu een einde aan gekomen. Inplaats van de sociale lasten van 17,2% heeft de overheid nu een ‘solidariteitsheffing’ bedacht van 7,5% voor niet-ingezetenen. Dus:

Bij een niet geclassificeerd vakantiehuis betaalt u aan solidariteitsheffing: 3,7% van de bruto verhuurinkomsten en bij een geclassificeerd vakantiehuis betaalt u 2,2%.

Totaal aan belasting en solidariteitsheffing:
Bij verhuurinkomsten tot € 27.519/jaar: bij een niet geclassificeerd vakantiehuis betaalt u in totaal 13,7% van de bruto verhuurinkomsten en bij een geclassificeerd vakantiehuis betaalt u 8,0%.
Bij verhuurinkomsten boven € 27.519/jaar: bij een niet geclassificeerd vakantiehuis betaalt u in totaal 18,7% van de bruto verhuurinkomsten en bij een geclassificeerd vakantiehuis betaalt u 10,9%.

Opmerking bij dit alles: als uw belastingaanslag lager is dan € 760 dan wordt die belasting in zijn geheel kwijtgescholden

Tenslotte kunt u als niet-ingezetene die zijn vakantiehuis verhuurt ook worden aangeslagen voor de toeristenbelasting (taxe de séjour). Lang niet alle gemeenten heffen die, maar in sommige gemeentes kan die oplopen tot wel 4% van de bruto verhuurinkomsten.

Wim

Load Previous Comments
  • Lucie Schagen

    Bedankt Wim voor de duidelijke uiteenzetting.
  • Coby Krijnen

    Beste Wim, jouw bijdragen zijn bijzonder waardevol. Dank daarvoor! Ik. Las op een andere site ook een interessant stuk van jou over de Franse belastingen. Daarin geef je aan dat als je je vakantiehuis een gedeelte van het jaar proffesioneler verhuurt je de tax d’habitation kunt ontlopen.  Mijn vraag is hoe? Wij hebben ons huis laten classificeren en zijn van plan netjes belasting te betalen zowel de toeristenbelasting als de belasting over de inkomsten van de huur (zo’n 10.000 euro per jaar). Maar we willen natuurlijk niet te veel belasting betalen. Dus vandaar mijn vraag; hoe zorg ik dat ik geen tax d’habitation betaal?

  • Wim van Teeffelen

    Dat is juist, maar het is wel een verhaal van hetzij door de kat, hetzij door de hond gebeten te worden. In geval je een deel van je huis professioneel verhuurt (dan hoeft niet tot een bruto verhuuropbrengst tot € 23.000/jaar), hoef je voor dat deel niet langer taxe d'habitation te betalen (kwestie van naar je lokale belastingkantoor gaan en dat gaan melden, gaat heel gemakkelijk), maar je krijgt dan de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) aan je broek, voor dat gedeelte. In veel gemeentes is die hoger dan de taxe d'habitation, dus dan schiet je er al helemaal niets mee op.  Kortom, in veel (niet alle!) gevallen kom je van de regen in de drup als je probeert om de taxe d'habitation te vermijden. Je kunt natuurlijk altijd bij de Mairie navragen hoe hoog de CFE in die gemeente is.

    Wim