Beste Wim,

Wat is dan de waarde van een ondertekend offre d'achat als u zegt dat een koper alsnog gewoon kan weglopen? Het is toch wel degelijk een jurdische verbintenis?

Een offre d'achat heeft geen enkele juridische betekenis... Mooi verhaal verder van Wim en idd de enige mogelijkheid op dit moment om echt verder te komen met de koop van een huis in een markt die op dit moment wordt gedomineerd door Fransen die op zoek zijn naar een plek op het platteland. Ze lopen de deur plat bij makelaars in het buitengebied en in veel gebieden waar eerder nauwelijks werd gekeken gaan de huizen nu als zoete broodjes over de toonbank...

Ik maak nu veel mee dat kopers een permis de construire als ontbindende voorwaarde willen. Verkopers gaan daar vaak wel op in. Voor de architect weer werk dus, maar wel onder hoge tijdsdruk. 

Dank voor dit verhaal. Mag ik u ook een vraag stellen?. Wij zijn nog maar net aan het kijken naar advertenties op websites. Waarom staat er nooit het echte adres van de aangeboden woning op? Voor ons is de locatie en de ligging van en huis het belangrijkste. Als dat niet goed is hoeven we niet binnen te kijken. Dus we willen eigenlijk eerst in de buurt eens rondkijken en het huis alleen vanaf de straat bezichtigen. Maar als je geen echt adres hebt wordt dat moeilijk. Ik heb tot nu toe tweemaal een agent gemaild met de vraag om het adres: geen reactie.

De makelaar is bang dat je het direct koopt, zonder de makelaar. Of met een andere makelaar. Dat is één van de problemen met de Franse makelaardij. 

En even wat ervaringen vanuit de andere kant: je zet een leuk huis op internet en dan komen de vragen: graag meer foto's, graag een plattegrond, wat is de afstand tot de dichtbijzijnde pedicure, hoeveel meter is het lopen naar de bakker en wat zijn de openingstijden van de bakker en heeft deze bakker ook meergranenbrood? 

Geen probleem natuurlijk. Maar jammer is dat in 95% van de gevallen er niet eens een reactie komt van de geïnteresseerden (bedankt / merci bijvoorbeeld). Ik kan me voorstellen dat een makelaar daar wel eens moe van wordt en daarom pas na 58 mailtjes gaat reageren. Of als het woord bod/offre genoemd wordt! 

Groet, Rob

Een offre d'achat, hoe officieel het er ook uit zien, heeft in de praktijk nagenoeg geen waarde, zeker niet voor de koper: die kan te allen tijden, zelfs tot tien dagen na het tekenen van het compromis de vente (als het gaat om een woonhuis) zonder opgaaf van redenen en zonder kosten van de koop afzien, of een ander bod neerleggen. De verkoper is in theorie gebonden door een getekend offre d'achat, maar in de praktijk is dit helemaal niet het geval: als de verkoper een beter bod krijgt laat hij de eerder getekende offre d'achat gewoon zitten en gaat in zee met een andere koper. Wat moet de eerste koper doen? Een rechtszaak aanspannen tegen de verkoper vanwege het niet kunnen kopen van een bepaald huis? Er is wel enige jurisprudentie op dit gebied en dan blijkt de offre d'achat inderdaad bindend, maar welke koper begint hierover een rechtszaak? Dus in de praktijk loopt ook een verkoper weg van een getekende offer d'achat, als hij iets beters kan krijgen. De offre d'achat is wel van belang voor makelaars onderling: door een getekend offre d'achat hoopt de betreffende makelaar dat andere makelaars geen moeite meer doen voor dit pand.

Bon de visite: makelaars geven in hun advertenties geen adressen, geven vaak slechts een vage indicatie van de plek (ik heb zelfs advertenties gezien met een opzettelijk verkeerde plaatsnaam: het huis blijkt dan een dorp verderop te liggen) en geven ook geen foto's die het pand gemakkelijk vanaf de weg identificeerbaar maken. Dit heeft alles te maken met het verrotte makelaarssysteem in Frankrijk (let op: ik zeg dat het systeem verrot is, niet de makelaars, dat zijn over het algemeen keurige meneren en mevrouwen die ook maar proberen een boterham te verdienen). Het systeem is verrot omdat een huis bij meerdere makelaars te koop mag worden gezet (en slechts één van die makelaars gaat er wat aan verdienen) en ondertussen mag de verkoper het ook nog zelf verkopen (in dat geval krijgt geen enkele makelaar iets). Je, ik weet dat er ook exclusieve contracten met makelaars zijn, maar daar gaat het hier niet over. Het is een wapenwedloop van slimme kopers versus makelaars. Slimme kopers die door middel van google earth en andere technische middelen toch achter het adres komen, versus makelaars die de informatie steeds vager, of zelfs foutief maken. Dit is een race die makelaars uiteindelijk gaan verliezen. Makelaars zouden zich beter kunnen richten op serviceverlening, in plaats van op een race naar de bodem. De bon de visite is een document waarin de koper erkent dat hij in contact is gekomen met dit specifieke huis door deze specifieke makelaar. Als de koop vervolgens wordt gesloten, heeft deze makelaar recht op zijn courtage. Ook een mail-uitwisseling tussen de makelaar en een potentiële koper, waarbij er sprake is van uitwisseling van essentiële gegevens (adres, routebeschrijving, naam van de verkoper, o.i.d) geldt als een getekende bon de visite. Ook hiervoor geldt: teken gewoon ongezien een bon de visite en doe een bod. Als bij de bezichtiging blijkt dat de plek tegenvalt: gewoon het bod weer intrekken.

Wim

Mag ik regeerders verzoeken om mijn verhaal niet te gebruiken voor hun grieven of meningen over Franse makelaars, daarvoor zijn genoeg andere kanalen beschikbaar. Ik wil het in dit draadje vooral hebben over hoe Nederlanders en Belgen, in deze coronatijd, toch succesvol ene huis kunnen aankopen in Frankrijk.

Wim

Mijn strategie t.a.v. opschortende voorwaarden is om die zo laat mogelijk in het proces op tafel te leggen. Dus pas als de makelaar en de verkoper lekker zijn gemaakt met een verkoopprijs die realiseerbaar lijkt. Ze zijn dan vaker gecommitteerd aan deze verkoop en dat maakt het gemakkelijk om opschortende voorwaarden geaccepteerd te krijgen.

Overigens wordt deze strategie ook door verkopers toegepast: pas in zo laat mogelijk stadium mankementen aan het huis prijs geven. Als de kopers bij wijze van spreken twee uur voorafgaande aan de ondertekening van het compromis de vente voor het eerst worden geocnfronteerd met een afgekeurde septic tank, dan is de kans groot dat ze toch willen tekenen en de extra kosten van het op norm brengen van de installatie voor hun rekening nemen.

Veel kopers denken dat het belangrijkste moment in de aankoop van een huis de initiële onderhandeling over de prijs is. Dat is niet zo: het belangrijkste moment is vlak voor de ondertekening van het compromis de vente en wat er dan aan uitwisselingen plaats vindt! Veel kopers, helemaal blij met hun aankoop, zien dan details, bijzinnetjes in mails van de makelaar bijvoorbeeld, of bepaalde juridische omschrijvingen in het compromis de vente (of erger nog: de afwezigheid van wezenlijke bepalingen in het compromis de vente), over het hoofd.

Het is niet voor niets dat ik alle, maar dan ook alle communicatie met de makelaar, de verkoper en de notaris afwikkel per email, als ik een aankoop begeleid. Een ontvangen email kun je nog eens rustig nalezen, uitpluizen als het moet, voor je reageert.

Ik herhaal: gooi als koper gewoon een bod op tafel als het huis ook maar enigszins aan de wensen zou kunnen voldoen, maar let vooral heel, heel erg goed op de kleine details, vlak voordat je een compromis de vente tekent!

Wim

Dank voor uw reactie. We zullen in het vervolg als we iets aan een makelaar vragen, aanbieden om een bon de visite te tekenen om het adres te verkrijgen.  Maar we wachten misschien nog maar even tot na corona....toch makkelijker.

Bedankt Wim,

Ik heb geen huis te kopen of te verkopen maar voor je uitspraak dat automatische vertalingen nergens op lijken  en dat is ook vaak zo.  (Cher Maître wordt vertaald met  Lief hoofd) om maar een voorbeeld te noemen. Als je behoorlijk Frans spreekt kom je er nog uit, maar als je geen Frans spreekt, nou begin er dan maar niet aan.

Wat een mooi verpakt stukje pub is dit weer. 

Om te beginnen zie ik in dit verhaal de verkoper niet erg aan bod komen. We kunnen allemaal zelf ook verkoper worden. Hoe zou ik me dan voelen bij de aanbevolen handelswijze ? Lekker gemaakt worden met een 'snelle' verkoop, het hele traject ingaan, de verkoopactiviteiten stilleggen ? Is dit fatsoenlijk handelen ?

Hoe serieus zullen deze 'kopers' worden genomen, die ongezien een huis willen kopen. Er worden op het ogenblik veel huizen verkocht, ook de huizen die al jaren te koop stonden. Je moet wel wanhopig zijn om in deze handelswijze mee te gaan.

Edith, je schrijft : Ik maak nu veel mee dat kopers een permis de construire als ontbindende voorwaarde willen. Verkopers gaan daar vaak wel op in. Voor de architect weer werk dus, maar wel onder hoge tijdsdruk. Wat is een een permis de construire en wat is de rol van een architect hierin?

Voor iedereen die die arme verkopers en hu makelaars niet gunnen dat de koper vlak voor de ondertekening van het compromis de vente alsnog afhaken, heb ik één goede raad: reageer op vragen van kopers, ben open over het bezit wat je verkoopt en behandel de kopers als een KLANT niet een wandelende zak met geld.

En speciaal voor 'Jan van Gent' : waar ziet u 'pub'? Ik ben al vele jaren lid van deze site (u nog maar een maand, maar toch heeft u al zo'n uitgesproken mening over de financiële huishouding van deze site). Nergens heb ik een verwijzing opgenomen naar mijn werk, mijn bedrijf of welke commerciële activiteit dan ook.

Wim

Bedankt voor de uitgebreide antwoorden Wim. Wij (nou ja, mijn schoonfamilie) hebben een bod geaccepteerd van iemand die het huis alleen per Whatsapp heeft bezichtigt. Offre d'achat ondertekend met enige condition suspensive dat de kopers in leven moeten zijn bij ondertekening van de acte authentique. Iedereen blij zou je denken. Vandaar dat jouw stukje toch eventjes de alarmbellen laat rinkelen.

Als het een eerlijk huis tegen een eerlijke prijs en je schoonouders hebben gene vitale informatie achtergehouden, is de kans heel groot dat dit gewoon doorgaat.

Wim

Wim, behalve dat we natuurlijk niet over een glazen bol beschikken zou het volgens mij ook zo kunnen zijn dat nadat covid ons ruimschoots verlaten heeft de huizenmarkt juist dan beschikt over een giga overschot aan aanbod met daaraan gekoppelde forse prijsdalingen.  Drie argumenten daarvoor kan ik moeiteloos uit mijn mouw schudden maar wellicht jij, met jouw kennis van de markt,  kan qua aantal mij moeiteloos overtroeven. Jouw duidelijke uitleg en insteek gaat uit van “met haast”  NU KOPEN, terwijl een pas op de plaats toekomstige kopers veel meer ruimte en financieel voordeel gaat bieden. NU VERKOPEN (daar kan ik mij nog iets bij voorstellen) maar van jouw route-uitleg wordt menig verkoper vast niet vrolijk.  Het doet mij een beetje denken aan het advies: ga shoppen, vraag veel advies, vraag veel uitleg en laat veel demonstreren, noteer het artikelnummer en ga vanavond achter uw bureau die televisie op het goedkoopste adres via internet bestellen. Niet meer tegen te houden maar toch……….

Bedankt weer Wim voor uw reactie. Dat is waarvoor ik af en toe op dit forum kijk: om te leren van ervaringen van anderen en advies te kunnen vragen aan deskundigen op en bepaald terrein. Mijn droomhuis heb ik eigenlijk al, Maar  eh  we worden een dagje ouder en we denken wel eens over net zo'n leuk huis, maar dan iets kleiner, minder onderhoud, op en nog mooiere plek. Nogal vaag tot nu toe. Voor wat betreft de prijzen, ja die zien we hier ook stijgen, maar dat zal dus ook wel gelden voor ons huidige huis. Omdat het vinden van het juiste adres via websites niet zo goed loopt, rijden we dus nu maar af en toe wat rond op een plek die ons wel leuk lijkt en kijken naar de borden à vendre. Vorige week nog, leuk huis, mooie ligging, prima plek, dus het telefoonnummer van het bord gebeld. Oh  non madame, désolé, vendu en avril 2020........... Schiet ook niet op.

@Simon:

Een discussie over het al dan niet stijgen of dalen van de huizenprijzen in de toekomst heeft geen enkele zin. Daar begin ik ook ook niet aan,

Maar kopers die nu wel willen kopen hebben al een jaar last van de coronamaatregelen en daar ging mijn stukje over. Dat zijn bv:
- mensen die niet geloven dat de huizenprijzen binnenkort gaan dalen en liever een vakantiehuis kopen dan het geld op de bank te laten staan met negatieve rente
- mensen die net (voor veel geld!) hun Nederlandse huis hebben verkocht in het kader van hun emigratieplannen en graag op korte termijn een dak boven hun hoofd willen
- mensen die nog deze komende zomer willen genieten van hun eigen stekje in Frankrijk.

Als je er van overtuigt bent dat de huizen prijzen zullen dalen en je valt niet in één van bovenstaande categorieen,  dan moet je natuurlijk rustig afwachten. En misschien koop je dan nooit meert een huis in Frankrijk...

Ik zit hier niet om verkopers vrolijk te maken, integendeel, die dansen al op de tafel omdat er nu zo gemakkelijk verkocht wordt tegen forse prijzen. Mijn stukje was bedoeld om (potentiële) kopers te helpen, die soms opgesloten thuis zitten en denken dat ze niets kunnen doen. Dat is dus niet zo, er is hele veel te doen!

Je vergelijking met kijken e in de winkel en dan kopen via internet gaat niet op. Iemand die een bod doet, zet de koop ook door, tenzij hetzij de verkoper hetzij de makelaar tekort schiet in de informatievoorziening.

Wim

Wim, jouw laatste alinea strookt zeker niet met jouw verhaal waarin je zegt “doe een bod, het kan geen kwaad want u zit nooit ergens aan vast”. Nu schrijf je: “iemand die een bod doet zet de koop ook door…tenzij verkoper hetzij de makelaar te kort schiet, lijkt mij “thinkful wishing” en wel erg kort door de bocht. De kans dat de prijzen gaan dalen (dus WACHTEN met kopen!) is niet zo vergezocht. 5 voorbeelden, waarbij de corona en de lockdowns voor de spreekwoordelijke druppel kan gaan zorgen met een groot aanbod en lage prijzen: 

1.Fransen (e.a.) die overijld een maison secondair gekocht hebben en erachter komen dat een tweede huis een kostbare en soms tijdrovende aangelegenheid is..

2.Fransen (e.a.) die een permanent verblijf gekocht hebben in the middle of nowhere en ontdekken dat reizen voor werk en voorzieningen een grote wissel trekt op het gezinsleven

3.Nederlanders (e.a.) die eigenlijk al klaar waren met hun tweede huis in Frankrijk en nu door de corona het laatste zetje hebben gekregen

4.Nederlanders (e.a.) die permanent in Frankrijk wonen maar vaak door hoge leeftijd, gezondheidsklachten, kinderen en kleinkinderen al lonkten naar hun vaderland

5. Nederlanders (e.a.) die een jaar lang praktisch geen inkomsten uit hun B&B gehaald hebben (daar was hun aanschaf en verblijf op gebaseerd) en in hun thuisland gemakkelijker een inkomen kunnen (hopen) te vergaren of steunend op familie. WACHTEN met kopen en kopen zoals je normaliter een huis koopt (kijken, kijken en kijken) is denk ik de BESTE tip die je hier kunt geven.

De wetgeving is natuurlijk belangrijk, al staat er niets anders in dan wat ik ook al schreef. Het gaat hier om de praktijk!

Een praktische overdenking is: indien hetzij de verkoper, hetzij de koper een getekend document, een offre d'achat, of een promesse d'achat of een promesse de vente of een compromis de vente overtreedt, wat gebeurt er dan?  Alleen het overtreden door één der partijen van een compromis de vente heeft hele duidelijke consequenties; er is een boeteclausule afgesproken in het compromis (meestal 10% van de koopprijs) die de partij die zich niet aan de afspraken houdt verbeurt. En de notaris speelt daar een rol in.

Voor alle andere voorcontracten geldt geen boetebeding en kan de benadeelde partij alleen maar via de rechter zijn gelijk halen.

Bijvoorbeeld een verkoper, die een mooie getekende offre d'achat heeft, gaat die naar de rechter om de koper tot nakoming van de afspraak te dwingen? Nee, natuurlijk niet, immers de koper kan dan gewoon een compromis de vente laten opstellen, die ondertekenen en vervolgens binnen 10 dagen alsnog van de koop afzien, zonder kosten, zonder redenen.

Of een koper, die een door de verkoper getekende promesse de vente heeft, gaat die naar de rechter om de koop af te dwingen, als de verkoper zich niet aan de promesse houdt? De kans is klein dat hij een rechtszaak begint in Frankrijk. Die duurt minstens een jaar, vaker twee jaar en als Nederlander in Frankrijk procederen, wat dat dat niet?  En alleen maar over een huis dat je had willen kopen?  Nee, waarschijnlijk gaat de koper op zoek naar een ander huis dat aan zijn wensen voldoet.

De aan- en verkoop van onroerend goed is geen gezellig onderonsje, je gaat een contract aan met grote financiële consequenties, minstens enkele tienduizenden, maar vaker enkele honderdduizenden euro's. Nee, het is niet gezellig als één van de partijen niet leuk doet, of alleen maar uit is op eigen gewin. Dat is in Frankrijk overigens niet beter of slechter dan bijvoorbeeld in Nederland. Ik wilde slechts betogen dat een koper niet de mindere partij hoeft te zijn vanwege zijn kennisachterstand (t.o.v. de professionele makelaar van de koper) of vanwege corona. Een koper kan met de juiste hulp op hetzelfde kennisniveau komen als de verkoper en hij kan, ook in coronatijd, het huis van zijn dromen kopen in Frankrijk.

Wim

Wim, ik mis in het verhaal nog de mogelijkheid van de virtuele tour, die momenteel ook kan worden gevraagd en gerealiseerd. Zelf lekker thuis achter de laptop, de makelaar is ter plekke en loopt met de laptop (of soms telefoon) een rondje, beantwoordt vragen, en kan op verzoek nog allerlei details laten zie. ("kunt u ook de achterzijde van het pand laten zien", kunt u de telefgoon op het charpante richten" e.d.) Er hoeft alleen - via de mail - een von de visite te worden getekend.

Groet,
Wilm     

Ik ben makelaar en reageer altijd en uitgebreid te reageren op informatie vragen, ik geef adressen (wel met een getekende bon de visite) en probeer in vertrouwen te handelen om mijn courtage echt te dubbel en dwars te verdienen. Ik loop mij gewoonweg het vuur uit de sloffen. Ik denk dat de enige mogelijkheid om het rotte franse systeem te overulen  (want op dat punt ben ik het eens) is om een exclusief mandaat aan te gaan, ik wil dit best een keer onderbouwen. Ik vind wat Wim hier voorstelt, ookal is het juridisch mogelijk, onetisch. Ik weet uit ervaring dat mensen, die hun huis verkopen over het algemeen sowieso zeer gestressed zijn. Ik heb verkopers uit zak en as moeten halen, die hun huis van de markt haalden voor iemand die het middels een bod blokkeerden maar zich uiteindelijk net zo makkelijk terugtrokken. Ik denk dat Wim hier erg onderschat welke vormen dit kan aannemen bij een mens en in een huwelijk. Het kopen en verkopen van een huis is geen spielerei, dit doe je mensen gewoonweg niet aan. Dit systeem is gemaakt om de consument te beschermen, maar als je niet serieus over een bepaald pand nadenkt, gewoon een bod doen en hiermee de verkopers weerhouden van hun huis verkopen? Het mag allemaal, maar ik heb de emotionele schade genoeg meegemaakt om deze praktijken ten allen tijden te proberen te vermijden. Ik vind dat het kopen en verkopen van een huis zo harmonieus mogelijk dient te verlopen, dat het een feestje moet zijn voor alle partijen. En geen meedogenloos kat en muisspel. Hoe kan een mens zo denken ! Lie

Lie beschuldigt mij van onethisch advies. Dat is nogal een beschuldiging! We hebben al vastgesteld dat wat ik schrijf niet onwettig is, dus naar mijn idee kan iets dan alleen nog maar onethisch zijn als er een  bepaalde dwang bij komt kijken. Maar de verkoper is nergens toe gedwongen. Het staat hem volkomen vrij om elk bod van een potentiele koper af te wijzen! Hij hoeft er geen reden voor te geven en het kost hem ook niets. Lie's verhaal over al die verschrikkelijk zielige verkopers, lijkt mij in deze tijd waarin huizen snel en voor veel geld worden verkocht, een tikkeltje overdreven.

"Ik vind dat het kopen en verkopen van een huis zo harmonieus mogelijk dient te verlopen, dat het een feestje moet zijn voor alle partijen. En geen meedogenloos kat en muisspel, " schrijft Lie. Mooie woorden! Maar de uitvoering begint met een verkoper of zijn makelaar die gewoon antwoord geeft op vragen van een potentiële koper, die open is over de mankementen van het pand en die bereid is nader onderzoek te doen als een potentiële koper daarom vraagt, zoals bv. naar windmolens of het bestemmingsplan. Het 'feestje' voor alle partijen is snel over als gaandeweg het koopproces steeds meer mankementen naar voren komen:

'De fosse septique werkt prima,' zegt de verkoper, of kraait de makelaar hem na. Uit het rapport van de SPANC dat later op tafel komt blijkt dat de installatie niet aan de norm voldoet. En de uitspraak van de verkoper was van NADAT het rapport was uitgebracht. De koper ziet het SPANC-rapport pas samen met het compromis de vente, met een drang om heel erg snel te tekenen.
Of de verkoper 'vergeet' te vertellen dat de aanbouw illegaal is gebouwd. De koper moet zelf maar bij de gemeente de bouwvergunning opvragen.Twee voorbeelden uit hele recente dossiers van mij waar de koper in de maling wordt genomen. Als dergelijke dingen boven tafel komen dan is het al snel geen  'feestje' meer.

Een harmonieus feestje tussen verkoper en koper is wat veel Franse makelaar beloven, ze beweren zowel de belangen van de koper als die van de verkoper te dienen. En die illusie wordt in stand gehouden... tot aan het moment waarop het SPANC-rapport de bewering van de verkoper tegenspreekt. Wie draait dan op voor de kosten? En inderdaad, dan wordt het, jammer genoeg, een kat- en muisspel, waarbij de verkoper heel veel sterker staat met gedetailleerde kennis van het huis en een professionele makelaar aan zijn zijde. In zo'n geval is het goed als de ook de koper zich bewapent, en dat was het doel van mijn stukje. De koper staat niet met lege handen, ook niet in coronatijd.

Wim

@Joan. Wat is het beroep van deze Luxemburger? Je verhaal kan alleen kloppen als hij in Luxemburg of Frankrijk is ingeschreven in het register van bedrijven als makelaar. In alle andere gevallen kan het niet kloppen, dus ik zou heel graag een link ontvangen die verwijst naar deze uitspraak.

In geval het gaat om een woonhuis: Veronderstel dat alles klopt wat je schrijft: de Luxemburger heeft een offre d'achat getekend, maar ziet er later vanaf. De verkoper sleept hem voor de rechter, de rechter veroordeelt hem en hij krijgt de opdracht tot betaling van een boete uitgereikt door een Luxemburgse deurwaarder. Wat hij vervolgens dus zal doen is aan de verkoper vragen om een compromis de vente te laten opstellen (geen enkele notaris zal zich hiervoor lenen, maar wellicht weet hij een makelaar zo gek te krijgen), en nadat hij heeft getekend gaan zijn tien dagen bedenktijd in. En dan kan hij zonder opgave van reden of kosten van de koop afzien: Poefff...weg rechtszaak. In de wet staat nadrukkelijk (lees de tekst hier hoger in het draadje er nog maar eens op na) dat een getekend offre d'achat nadrukkelijk NIET het recht op tien dagen bedenktijd van de koper wegneemt

Het gaat om een andersoortig pand (bv een kantoorpand, winkel, opslagloods, fabriek, stal, etc.). In dit geval heeft de koper geen recht op tien dagen bedenktijd, maar wel recht om van de offre d'achat af te zien, als niet ALLE relevante informatie voorafgaande aan de tekening van het offre d'achat is uitgereikt aan de koper: dus het DDT, het SPANC-rapport, een lijst met erfdienstbaarheden en mankementen aan het pand, het Certificat d'Urbanisme, etc. Indien er na de ondertekening van de offre d'achat nog relevante informatie, die van invloed kan zijn op de waardebepaling van het huis, naar boven komen, heeft de koper het recht om alsnog van de koop af te zien, dan wel het bod aan te passen. En zelfs als al die rapporten en informatie is verstrekt bij de ondertekening van de offre d'achat (je vraagt je af waarom er dan een offre is getekend en niet gelijk een compromis de vente), dan nog kan de koper een bouwkundige inspectie laten uitvoeren. Alleen als ook daar geen enkel mankement naar voren komt, zou je eens kunnen gaan denken aan een afdwingbaar offre d'achat. Maar dit lijkt mij een zeer, zeer uitzonderlijke situatie. 

Verder merk je op dat ik niet consequent ben. Voor mijn leerproces en ter informatie van meelezers: zou je kunnen aangeven in welke zin?

Wim

Beste Wim, dank voor het delen van jouw ervaring en tips op dit forum.

Wat het mij duidelijk heeft gemaakt is dat het makelaarsysteem in Frankrijk vooral nog gebaseerd is op een lokale woningmarkt. Uitgaande van lokaal aanbod voor lokale kopers én te koop via lokale makelaars. Ik als "Nederlander" ben gewend om te denken in toegevoegde waarde én het meedenken van een dienstverlener en dit al voordat er sprake is van een transactie. Echter dit systeem met de "bon de visite" zal de makelaar pas tot dienstverlening motiveren als er een redelijke kans is op verdienste. Bij de aankoop van ons huis kende ik dit fenomeen ook niet: hoezo tekenen? ben aan het bezichtigen niet aan het kopen! Maar met de uitleg van de makelaar hierover begreep ik zijn redenen wel. En blijkbaar is het doen van een bod nog meer reden om het hele pakket van dienstverlening op tafel te leggen. 

Nog wel een vraag: wat is de reden dat het meeste reguliere huizenaanbod waar het de foto's betreft vaker dan gemiddeld (volgens mijn Nederlandse norm ;-) ) van zo'n slechte digitale kwaliteit is? Zit dat wellicht in de "angst" om bij "niet exclusieve"-verkoop, een andere makelaar met de verkoop er vandoor te zien gaan?  

Ik heb werkelijk geen idee waarom fotos van slecht kwaliteit zijn. Ik weet ook niet of daar een tactiek achterzit.

Wim

Wellicht het gegeven dat grote delen van Frankrijk nog amper fatsoenlijk breedband heeft. Het inladen van pagina's door klanten duurt dan veel te lang bij een hoge kwaliteit foto's. Natuurlijk is dat wel te ondervangen maar daarvoor is toch weer wat betere software nodig dan de gemiddelde makelaar tot zijn beschikking heeft.
Iedere makelaar heeft z'n eigen website laten bouwen, voor niet te veel geld natuurlijk, en die programma's draaien vaak ook al jaren zonder noemenswaardige aanpassing. Verouderde techniek.

Beste Wim, hartelijk dank voor de informatie. Ik begrijp nu veel beter waarom makelaars 9 van de 10 keer niet reageren of maar met halve informatie over de brug komen.

Na dit alles met een kennersblik gelezen te hebben, ben ik van mening dat het geheel voor de nl koper te technisch is, er wordt gegoocheld met offre d'achat, compromis de vente, promesse de vente, acte authentique, bovendien haalt Wim zelf acte authentique en compromis de vente door elkaar: Ze gaan dan, desnoods tien minuten voor de geplande ondertekening van de acte authentique, opnieuw in onderhandeling over de prijs. Het kost de notaris twee minuten om de prijs aan te passen in het al kant-en-klare compromis de vente. 

Kortom onbegrijpelijk voor de aspirant nl koper.

Toen de 7 dagen bedenktijd ingesteld werden bijna 20 jaar geleden, maakten de engelse kopers er een sport van (op aanraden van hun engelse adviseurs) tijdens hun bezoek aan Frankrijk voor elk huis dat ze leuk vonden een compromis de vente te tekenen, dat ging toen nog vlug op een doordruk formulier. Thuis gekomen legden ze alles naast elkaar en zegden alle cdv's, behalve die van het uitverkoren huis, af. Niet leuk voor de andere verkopers. Na korte tijd werden de engelse koper toen niet meer voor serieus genomen.

Wim doet nu een beetje hetzelfde, onder het motto: Franse makelaars allemaal verrot, ik zie het iets genuanceerder: Als je de franse taal niet geheel beheerst, laat je dan leiden door een nederlandstalige makelaar in Frankrijk, die zal proberen de belangen van koper en verkoper in harmonie te brengen (tenslotte moet je na de aankoop met de dorpsbewoners, die de verkoper goed kenden, verder samen leven), of neem een nl adviseur in de arm, die alleen jouw materiele belang voor ogen heeft, met het risico dat de nl kopers spoedig ook voor onbetrouwbaar versleten worden in de franse volksmond, hetgeen het samenleven of integreren zal bemoeilijken

Overigens het sprookje dat de prijzen op het franse "platteland" omhoog vliegen wil ik graag meteen ontzenuwen, er wordt inderdaad vlotter verkocht, maar van prijsverhoging is volgens onze waarneming niets te merken.

Joost Kubbe, makelaar en meer.

Sorry Joost, voor de verspreking. Natuurlijk kan er vlak voor de ondertekening van de acte authentique niets meer veranderd worden, ik bedoelde natuurlijk het compromis de vente.

Als ik niet duidelijk genoeg ben voor Nederlandse kopers, dan spijt me dat werkelijk, maar Franse makelaars maken het de kopers ook bepaald niet gemakkelijk. Een simpel mailtje of papiertje met een bod erop wordt steeds meer opgeblazen. Eerst hadden we een offre d'achat, soms een offre de vente, met veel juridische tekst en handtekeningen en alles (niets meer waard dan een mailtje met een bedrag als bod). En laatst had ik een 'Proposition d'achat' van maar liefst 3 pagina's. Drie! (nog altijd niets meer waard dan een éénregelig mailtje met een bod).

En mocht ik eerder niet duidelijk zijn: er is maar 1 document waar alles om draait: het compromis de vente (of een iets aangepaste versie, promesse de vente, genoemd). Alles wat daaraan vooraf gaat is (vaak door makelaars gegenereerde) fluf. Alles daarna komt gaat bijna altijd vanzelf, tot en met de acte authentique, als het compromis de vente maar goed is. Zo duidelijk genoeg, Joost?

Je weet dat ik helemaal niets tegen Franse makelaars heb, ook niet de Nederlandse makelaars op de Franse markt, maar ik heb wel iets tegen het systeem, waar je in ruil voor gemiddeld 6,5% courtage nauwelijks service krijgt als koper. Verkopers (zeker in de huidige verkopersmarkt) maken ongegeneerd gebruik van het systeem door hun huis bij vijf makelaars te koop te zetten om vervolgens de ene makelaar met zijn potentiële koper uit te spelen tegen een andere makelaar met zijn potentiële koper. Een van de makelaars gaat dit verliezen en heeft dus kosten gemaakt zondert enige omzet. Geen wonder dat makelaars terughoudend zijn om veel tijd (en dus geld) te stoppen in een koper waarvan ze nog niet weten of hij serieus is. Ik heb me eens laten vertellen dat een gemiddelde makelaar maar in 10% van alle advertenties die hij in zijn etalage heeft hangen daadwerkelijk de courtage ontvangt (waarmee de gemiddelde courtage ineens nog maar 0,65% wordt, de helft van wat een Nederlandse makelaar aan courtage ontvangt).

Ik schaam mij er dus niet voor dat ik kopers bewapen om het systeem (soms inclusief de verkoper) te bevechten. En er zijn zo weinig Nederlandse kopers in vergelijking tot Franse, dat ik niet bang ben dat Nederlandse kopers een 'reputatie' krijgen. Als ik daar al eens iets van hoor, van Franse notarissen (zelfs wel eens van een Franse makelaar) is dat Nederlandse kopers in elk geval recht door zee zijn (ja ik weet het, op het botte af).

De 10 dagen bedenktijd is een wettelijke regeling, bedoeld om kopers tegen uitwassen te beschermen van verkopers en hun makelaars die een enorme kennisvoorsprong hebben (zeker als het gaat om Nederlandse kopers, die ook nog eens een taal- en culturele achterstand hebben). En soms beschermt deze regel ook kopers tegen zichzelf. Elke suggestie dat het 'eigenlijk niet netjes' is dat een koper daar gebruik van maakt, is in tegenspraak met wat de wet heeft bedoelt. Dat makelaars enorm balen als kopers gebruik maken van hun 10 dagen bedenktijd snap ik prima. De makelaar heeft al het werk al gedaan en eindigt uiteindelijk zonder betaling. Maar je weer net als ik dat makelaars kunnen voorkomen dat klanten gebruik maken van de 10 dagen bedenktijd door eerlijk en open te zijn over het aan te kopen pand.

En Joost, ik schrijf helemaal nergens dat 'Franse makelaars allemaal verrot zijn!' Integendeel!

Volgens de INSEE zijn de Franse huizenprijzen in 2020 gestegen met ruim 7%. De grootste jaarlijkse prijsstijging die ik heb meegemaakt sinds ik dit werk doe (en dat is pas 16 jaar). Ik heb niet onderzocht of de stijging in de steden groter was dan op het platteland, dat zou best kunnen. Maar ik zie het ook aan mijn eigen dossiers: substantieel hogere prijzen dan een paar jaar geleden.

Ik denk dat een goed geïnformeerde en/of begeleide koper, goed is voor een probleemloze aankoop in Frankrijk en dat zou ook goed moeten zijn voor eerlijke verkopers en hun makelaars. Het is alleen maar slecht voor verkopers of makelaars die wat te verbergen hebben. En de mythe dat een makelaar de belangen van de koper even goed behartigt als die van de verkoper, daar moet je echt mee ophouden, Joost, dat gelooft geen koper meer, die één keer een poging heeft gedaan iets te kopen op de Franse markt en een belangentegenstrijdigheid heeft doorgemaakt met de verkoper...

Wim

@Joost, hoe dom schat je de gemiddelde nl-koper in?

Wim, onze verschillen van inzicht zijn wederom bevestigd, maar wie heeft de wijsheid in pacht ?

Wilm, ik schat mijn kopers zeker niet dommer in dan ik zelf ben !

Joost Kubbe, makelaar en meer.