Plus value berekening

Reactie van Sud'Arrange Huizenjagers op 7 Juli 2022 op 11.45

Goedemiddag, 

De berekening van de plusvalue van en woning die u heeft laten zetten is niet zo vanzelfsprekend. De verkoopprijs of waardebepaling moet worden opgesplits tussen: 

- Het terrein: hiervoor begint de plusvalue te lopen vanaf de datum van aanschaf

- De constructie: hiervoor begint de plusvalue te lopen vanaf de datum dat de kosten gemaakt werden. 

Het is dus een ingewikkelde berekening die u best aan uw notaris over laat! 

De informatie vindt u hier: https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/jai-construit-moi-...

Reactie van Micha op 7 Juli 2022 op 12.43

Volgens mij ligt het eraan hoe de exploitatie vorm gegeven is. Een aantal jaar geleden hebben wij dit nagevraagd bij de accountant en was voor ons het volgende van toepassing: als de activiteit onder "louage de services" valt, (voldoende hoteldiensten), met BTW en omzet lager dan € 250.000 geldt er een volledige vrijstelling na 5 jaar indien dit de voornaamste professionele activiteit is. Dit is wel bij aankoop bij een bestaande woning, of dit nu nog actueel is en ook bij nieuwbouw geldt weet ik eerlijk gezegd niet, wellicht dat de echte fiscalisten op dit forum op de hoogte zijn van de actuele situatie. Voor ons is het mede bepalend geweest met de keuze van rechtsvorm en het inrichten van de boekhouding c.q. exploitatie van onze B&B.

Reactie van Jeannette op 7 Juli 2022 op 14.14

De vraag gaat over het CdH gedeelte niet over de nieuwbouwwoning als geheel die overigens hoofdbewoning is dus daar is geen plus-value over verschuldigd. 
Het antwoord van Micha gaat over het verschil of je de activiteit professioneel uitbaat of of niet, daar zijn verschillen in voor wat de plus value en de aftrek.

Als je de CdH uitbaatte als LMP kun je hier lezen dat er vrijstelling is na 5 jaar en hier over de plus value voor LMNP .

Voor de vaststelling van de plus value wordt bij alle berekeningen uitgegaan vanaf het moment van aankoop van het onroerend goed, dus nooit vanaf het moment van de start van de uitbating. 
Dat is niet zo gek, want de plus value is het verschil tussen aankoop en verkoop.
Rest je probleem dat het zelf gebouwd is, dus dat het moment van aankoop van de grond niet gelijk is aan dat van het voltooien van de bouw, daar zijn inderdaad regels voor te vinden in de bovenstaande hyperlink van Sud'Árrange huizenjagers. 
Maar de notaris weet het natuurlijk het beste.

Reactie van ineke blom op 7 Juli 2022 op 15.29

Nou, of de notaris het het beste weet? Wij hadden een camping regime reeel. De nieuwe eigenaar wilde het bedrijf niet voortzetten. De comptable heeft aan het eind van het boekingsjaar alle zaken afgeschreven en het bedrijf per 1 januari opgeheven. Op die manier hoefden we volgens de comptable geen plus value te betalen. De notaris had er bij de overdracht moeite mee, dus moesten we een brief ondertekenen dat zij niet verantwoordelijk was voor het feit dat ze geen plus value apart had gezet voor de impots. Dat hebben we gedaan en we hebben van de impots nooit mer wat gehoord. Dus de comptable had blijkbaar gelijk. Misschien even navragen bij de impots of een comptable? 

Reactie van Jeannette op 7 Juli 2022 op 16.05

Daar heb je gelijk in Ineke, ik bedoel meer dat de notaris de berekening het beste kan maken. 

Ja, over het feit of je al dan niet plus value moet betalen kun je over mening verschillen en dan heeft de belastingdienst het laatste woord en niet de notaris.

Ik heb ook eens, net als jij de notaris gevrijwaard door ondertekening van een vrijwaringsverklaring voor de notaris. Ook nooit meer wat gehoord van de belastingdienst.

Want als je je CdH opheft (dus afmelden bij de gemeente) en daarna je huis als woning verkoopt (dus niet als lopende CdH) dan ben je vrijgesteld van plus value over de CdH.

Er is geen termijn hiervoor dus dat kan je doen vlak voor de verkoop.

Reactie van Micha op 7 Juli 2022 op 16.36

Inderdaad kan je het beste zelfs als de volgende eigenaar de activiteiten verderzet, je eigen activiteiten voor verkoop stopzetten, ik zou dit echter ruim voor de verkoop doen. Op een forum heb ik eens gelezen dat dit geadviseerd wordt om 6 maanden vooraf te doen, dan is er geen discussie met de fiscus LMP of LMNP. Dus het is bijna altijd wel mogelijk om indien de woning langer dan 5 jaar in het bezit is, geen plus value over het B&B gedeelte te moeten betalen. Wij kennen collega's, die onterecht een aanslag gekregen hebben voor de plus value (inzake B&B gedeelte) bij verkoop van hun vorige B&B, welke pas na een jarenlange procedureslag met de fiscus in het gelijk gesteld werden, vele advocaatkosten later. PS hij is nota bene een voormalig accountant. 

Reactie van Peter Jan op 8 Juli 2022 op 6.59

Bij de verkoop van mijn huis twee jaar geleden heb ik een " beperkt" bedrag aan plus value betaald. In mijn huis met 5 gastenkamers, diverse salons voor de gasten enz besloeg de oppervlakte van het gastendeel meer dan 50%. Een A4 met berekeningen leidde tot een voor mij zeer aanvaardbaar te betalen bedrag. Ook al omdat ik jarenlang geen taxe d'habitation had betaald, omdat de Mairie mij die kwijtschold op basis van regelgeving voor in een gebied dat economisch achterloopt, extra stimulansen nodig zijn. Ik was min of meer blij met het betalen van de plus value, goed onderbouwd en waarschijnlijk niet leidend tot opmerkingen van de impôts. 

Net als Jeannette merk ik op dat de notaris de aangewezen persoon is om in eerste instantie de berekening te laten maken. Hij of zij is immers de vooruitgeschoven post van onze belastingdienst.  

Constructies om het bedrijf tijdelijk te stoppen lijken mij erg kunstmatig, zeker als je ergens lang gewoond hebt en een bedrijf uitgeoefend. Bijkomende nadelen als het verliezen van beoordelingen  bij Booking.com bijvoorbeeld lijken mij ook ongewenst en wellicht meer te kosten dan de plus value. Voor niets gaat de zon op....

Reactie van Micha op 8 Juli 2022 op 8.51

Dat klopt Peter-Jan, als het te betalen bedrag aan plus value relatief klein is hoef je niet ingewikkeld te doen. Bij het geval van onze collega's had één medewerker van de fiscus zich vastgebeten in vooral het pro gedeelte van hun B&B en moesten ze in eerste instantie een bedrag van meer dan € 100 k voldoen. Dit is uiteindelijk na jarenlange procedures rechtgezet en ze hebben dit bedrag dan ook weer terug gekregen, maar tussentijds heel veel ellende en veel advocaatkosten. Ieder geval is anders net zoals je ook noemt in sommige gevallen de historie van Booking.com beoordelingen voor de volgende eigenaar en de hoogte van het bedrag aan plus value.

Reactie van Alle Laversma op 12 Juli 2022 op 13.37

Door het B&B gedeelte laag in te schatten (bv 20%) tegenover het privé gedeelte van een accommodatie is de "plus value" flink in te perken. Vergeet in elk geval niet dit onderscheid te maken anders betaal je de "volle mep". Het was overigens onze notaris die ons "zo behulpzaam was" door hier op te wijzen!

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.