Hèt netwerk van, voor en door Nederlandstaligen in Frankrijk - zegt het voort!

Tekenen van de acte authentique uitstellen

Hallo allemaal,

Een half jaar geleden leek ik mijn ideale huis te hebben gevonden. Maar er zijn tal van obstakels:

- de eigenaar beweerde bij eerste bezichtiging dat het leegstaande zwembad goed functioneerde. Ik heb een expert laten komen en die heeft diverse lekken geconstateerd;

- tijdens de tekening van de promesse de vente bleek dat zwembad en zomerkeuken zonder vergunning gebouwd zijn. Als ontbindende voorwaarde is alsnog in de PdV opgenomen dat beiden geregulariseerd moeten worden.

De gemeente heeft nu de benodigde beschikking van geen bezwaar afgegeven op de melding van de eigenaar dat alles ok is maar heeft geen controle uitgeoefend. In de beschikking staat dat het afvalwater uit de filters van het zwembad naar de gemeentelijke riolering en het water uit het zwembad naar de opvang van regenwater moet worden geleid. Het is nog niet duidelijk of aan deze voorwaarden is voldaan.

Volgende week woensdag is de état de lieu gepland voorafgaande aan het tekenen van de acte authentique. Ik zoek nu de regelgeving over de redenen om het tekenen van de acte authentique uit te stellen, ofwel de koop te ontbinden. In geval van ontbinding moet ik de regelgeving weten omtrent recht op de teruggaaf van de 10 % aanbetaling.

Heeft iemand van u ervaring met deze problematiek of weet een toegankelijk vindplaats hiervoor?

'Mijn' notaris biedt geen hulp, het enige dat zij tijdens de tekeningsessie van de PdV heeft gezegd is 'dat het jammer zou zijn niet te tekenen nu we al bij elkaar zitten". Ik kan haar ook geen vragen stellen, ik kan alleen haar assistente benaderen deze geeft nauwlijks inhoudelijk antwoord.

Bij voorbaat dank voor een reactie,

_____________________________

☑️ Beste plaatser van dit bericht,

fijn dat je gebruik maakt van dit forum. Doe alsjeblieft mee met de discussie die volgt op je bericht! Reageer zelf op de reacties die anderen geven. Dat mag ook best een bedankje zijn.

_____________________________

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20250725, Overheid, Woningen Algemeen

< Vorige bijdrage

Reactie van an op 29 Juli 2025 op 22.30: Goed om de adressen van advocaat Fleur en Mikel van Rooij te kennen en ergens op te slaan.

Wáár je ook tegenaan loopt op juridisch gebied, het blijkt zoveel gemakkelijker om in het nederlands over juridische zaken te communiceren voor de meeste Nl-ers.

Inmiddels heb ik aan een tweede notaris de CdV en het Projet Acte Authentique, beide nu ontvangen, gestuurd. De eerste notaris was, uiteraard, vandaag al volledig vol gepland. De naam van de tweede, locale, notaris kwam gisteravond naar voren bij een toevallige ontmoeting.

Vanavond met alle documenten aanwezig heeft hij een paar zaken geconstateerd:

- le Non-opposition à la conformité van het huis, beloofd in de compromis de vente, is niet aanwezig verklaard in het Projet Acte Authentique

- ik kan me zeker beroepen op de voorwaarden die de gemeente heeft gesteld in de Non-oppostion m.b.t. zwembad en de zomerkeuken want die waren niet bekend ten tijde van de Compromis de Vente. Dat betekent gerechtvaardigd uitstel van ondertekening totdat de voorwaarden zijn vervuld.

- Morgen is de État de lieu, dus ik ga constateren wat wel en niet aan de voorwaarden van de gemeente voldoet, met een bevriend echtpaar erbij, en dan sta ik sterker om de ondertekening uit te stellen, gebreken te laten oplossen, ofwel, van alles afzien als de verkoper daarop aansuurt.

Ik moet nog altijd kopen tenzij ik bereid ben de aanbetaling, l'acompte, te verliezen als de verkoper daar niet op aanstuurt.

Uitermate plezierige dat er zo wordt meegedacht!

Reactie van Theo Veltman op 30 Juli 2025 op 7.41: Jeanette: dank voor de verwijzing naar Fleur. Kunnen wij ook goed gebruiken.

De suggestie van Dennis & Lupita ondersteunen wij. Wij hebben zeer goede ervaringen met Mikel de Rooij. Dank zij `zijn onderzoek voorkwamen wij een groot probleem door de koop van ons droomhuis (we gingen het echt gewoon kopen hadden we besloten, bijna ongeacht de prijs (niet helemaal, we zijn Nederlanders :):)). Prima onderzoek en hij heeft heel veel ervaring en kennis van zaken.

Ann: respect voor jouw volhardendheid. Huur Fleur in, gisteren, en probeer er onderuit te komen. Mij lijkt dat er meer dan voldoende aanleiding is. Hoe vervelend ook. En wens je het allerbeste. Met alle goede adviezen en tips hiervoor moet dat lukken. Ben benieuwd.

groet

Reactie van Robert T op 4 Augustus 2025 op 19.08: Mevr An: Het stil hier... gaat het proces zoals u zou willen of heeft u voldoende invloed verworven om bij te sturen en te tekenen of af te zien van het geheel? Hoop het beste voor u

Reactie van an op 5 Augustus 2025 op 10.46: Dank Robert voor deze vraag die ertoe leidt om de situatie op dit moment zo goed mogelijk te verwoorden.

De twee wegen voor mij zijn: of alles cancelen met teruggave van de acompte, of doorgaan. Als zeker zou zijn dat ik de acompte terug zou krijgen dan zou ik voor cancelen kiezen. Maar die zekerheid heb ik (nog) niet.

En omdat je met het geld van de acompte veel kunt herstellen en het huis op zich van binnen en buiten aantrekkelijk is, ligt de weg van doorgaan nog open.

Mijn redenering:

In de verkoopadvertentie wordt een huis met zwembad en zomerkeuken aangeboden.

Beloofd is dan een goed werkend zwembad en zomerkeuken en je mag ervan uit gaan dat de zomerkeuken aangelegd is om als zodanig te gaan functioneren.

Inmiddels is gebleken dat het zwembad meerdere lekken heeft en daardoor is er (uiteindelijk) € 3000 van de prijs afgegaan. Niet genoeg om er een bruikbaar zwembad van te maken maar als je het huis graag wilt hebben...

Bij de état de lieu afgelopen donderdag is gebleken dat het afvalwater uit de zwembadfilters samen met het afvalwater uit de zomerkeuken wordt afgevoerd via een buis door de tuin via een pijpje vanuit het verhoogde gazon op straat klettert.
Deze wijze van water afvoeren is in flagrante strijd met de specifieke voorschriften die in de Non-opposition staan voor dit zwembad en deze zomerkeuken. Deze voorschriften kreegik pas maanden na de ondertekening va de Compromis onder ogen.

Dat betekent een onbruikbare zomerkeuken en een nog steeds onbruikbaar zwembad zelfs als de lekken zijn weggewerkt.

(Dit huis zou toch nooit als zodanig aangeboden mogen worden. Heeft de agent immobilière bewust de vergunningen, voorafgaande aan de in de verkoop brengen niet gecontroleerd? Dat betekent dat zij waarschijnlijk ook al de argumenten heeft om de strijd over de teruggave van de acompte aan te gaan).

Dus, de vragen waarmee ik nu bezig ben:

TECHNISCH

Waar zit de samenvoeging van afvalwater uit de zomerkeuken/filters met het af te pompen schone water uit het zwembad? Kan dat gemakkelijk gesplitst worden? Zit dit onder het terras of bijkeuken? Wat zijn de kosten? idem voor de samenvoeging van het afvalwater naar de afvoerbuis uit het huis naar het riool in de straat. Voor dit technische verhaal probeer ik een pisciniste of een loodgieter in te schakelen, als dat lukt op korte termijn….de agence immobilier dringt aan op een nieuwe datum.

JURIDISCH

Het te koop aangeboden geheel functioneert niet zoals beloofd in de advertentie.
En ook niet aan het ‘aanbod” van huis met lekkend zwembad en zomerkeuken zoals ik kon verwachten ten tijde van het ondertekenen van de Compromis de vente.
Want de waterafvoer van zwembad en zomerkeuken zijn in strijd met de gemeentelijke voorschriften. Is dit een weigeringsgrond om de koop terug te draaien met teruggave van de aanbetaling?

Dit wil ik aan een notaris vragen.

Mocht iemand hier iets over kunnen vertellen....

Reactie van Jeannette op 5 Augustus 2025 op 10.54: Wat in het Cdv staat is leidend, niet wat er in de advertentie van de makelaar stond.
Daarvoor heb je de DDT ontvangen en het huis meerdere keren kunnen bezoeken.
Aan de voorwaarden die in het Cdv staan moet zijn voldaan, is dat niet het geval op dit moment dan heb je reden de ondertekening te weigeren of een verlaging van de prijs te eisen.
Zoals ik eerder aangegeven heb, is de teruggave van de aanbetaling niet automatisch, de tegenpartij moet het ermee eens zijn.
Heb je foto's kunnen nemen van de illegale afvoer van het zwembadwater en de keuken?

Reactie van an op 5 Augustus 2025 op 14.19: Aan de voorwaarden is materieel niet voldaan. Formeel is er nu wel het papiertje maar dat geven ze eigenlijk altijd af, zonder controle, zegt de gemeente

Bij de Etat de lieu heeft de eigenaar verklaard dat het 'schone' water uit het zwembad , het vuile water uit de filters en het water uit de zomerkeuken samenkomen en worden afgevoerd naar de straat.

Uiterlijk kun je niet zien wat er met de leidingen gebeurd want dat zit onder de grond . Het afvoerpijpje op straat is te fotograferen.

Reactie van Ed op 5 Augustus 2025 op 14.20: Ik vermoed dat voor de juridische vragen die je hebt, een advocaat zoals Fleur le Roy de beste optie is, zoals eerder al werd gesuggereerd. Zij kan beoordelen of je een goede basis hebt voor teruggave van de aanbetaling, je rechten en plichten helder maken, juridisch respect en uitstel afdwingen, de verkoper onder druk zetten in plaats van jou, en een solide dossier opbouwen. Het hoeft niet meteen tot een rechtszaak te komen, maar met deze ondersteuning sta je simpelweg veel sterker op dit moment. Zonder advocaat speel je het spel van makelaar, verkoper en de “neutrale” notaris. Laat daarnaast een huissier de justice komen om de illegale afvoer en technische gebreken officieel vast te leggen; dat procesverbaal is hard juridisch bewijs en maakt je onderhandelingspositie nog sterker.

Reactie van Jeannette op 5 Augustus 2025 op 14.48: Probleem is dat het goed nog niet eigendom is van An, je kunt niet een gerechtsdeurwaarder op een ander afsturen om een proces verbaal van constatering te laten opmaken die tegen de eigenaar gebruikt kan worden, de eigenaar zal natuurlijk nooit medewerking verlenen.

Ik met het eens met het inschakelen van een jurist, als je hier iets mee wilt (niet tekenen en je aanbetaling terug, óf prijsverlaging) zal dat zonder een jurist toch wel moeilijk worden vooral nu de notaris niet meewerkt.

Een verklaring van de gemeente dat de zaak in orde is, terwijl dit overduidelijk niet zo is en zelfs naar zeggen van de eigenaar niet zo is, is natuurlijk waardeloos en juridisch onzinnig, voor de rechtbank houdt dit geen stand, dit is in feite een valse verklaring.

Reactie van Ed op 5 Augustus 2025 op 15.32: Ik vraag mij af, Jeannette, als de huissier de justice de verkoper officieel om toegang vraagt en die weigert, kan de huissier wellicht een proces-verbaal van weigering opstellen. Dat kan je positie versterken, omdat het aantoont dat de verkoper niet wil meewerken aan zo'n redelijk verzoek. Een advocaat kan dat vervolgens gebruiken in de onderhandelingen, want zo’n weigering kan de indruk wekken dat er iets te verbergen valt, wat extra onderhandelingsruimte geeft. Het is maar brainstormen, uiteindelijk is dit juist iets waarbij een advocaat goed kan begeleiden/adviseren.

Reactie van Jeannette op 5 Augustus 2025 op 15.46: Ja, Ed, het is maar speculatie inderdaad, maar juridisch kan je niet verweten worden dat je iemand niet toelaat op je terrein. Daarbij kun je nu eenmaal niet een deurwaarder opdracht geven om zonder titel (een gerechtelijke uitspraak of ander recht) bij iemand anders een pv op te maken, en dan vervolgens vast te stellen dat er geweigerd is de deurwaarder toegang te verlenen. Je redenatie klinkt misschien wel logisch, maar juridisch is dit niet haalbaar én niet bruikbaar.

Gezien wat op het spel staat, is een advocaat hier echt de aangewezen persoon om advies bij in te winnen.

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.