Tekenen van de acte authentique uitstellen

Reactie van Jeannette gisteren

Ai, ja goede raad is duur..
Je kunt terecht weigeren de akte te tekenen als aan de voorwaarden van het Pdv niet volledig is voldaan. 
Het is jammer dat de notaris niet wat toeschietelijker is, deze zou je er op moeten wijzen dat ondanks dat de gemeente een beschikking van geen bezwaar heeft afgegeven, de termijn voor bezwaar van de prefectuur nog niet verlopen is. Het is namelijk niet meer de gemeente die hier over gaat maar de hogere overheid, in dit geval de prefectuur. Die kan nog 6 maanden na indiening van het dossier de zaak afwijzen namelijk en de gemeente heeft dan voor zijn beurt gesproken. 
Dat de gemeente niet ter plaatse is geweest en geen controle heeft uitgevoerd maakt niet dat de verklaring van geen bezwaar geen waarde heeft, maar je hebt inderdaad geen garantie dat de zaken volgens de regels in orde zijn gemaakt.

Je neemt dus wel degelijk een risico.

Dat zou je kunnen afdekken door een bedrag dat overeenkomst met de kosten die je zou moeten maken indien de situatie wordt afgekeurd, vast te laten houden door de notaris, en dat dit bedrag pas wordt vrijgegeven aan de verkoper als de termijn voor de prefectuur verstreken is of duidelijk is dat de zaken in orde zijn. 

De 10% van de aanbetaling ben je alleen kwijt als je de aankoop niet door laat gaan terwijl er daarvoor geen enkele reden is, dat wil zeggen aan alle ontbindende voorwaarden in het Pdv is voldaan. Als jij de ondertekening weigert omdat er niet aan de voorwaarden in het Pdv is voldaan, heb jij recht op teruggave van dit bedrag. 

Let op; dit bedrag staat nu bij de notaris en als de aankoop niet doorgaat omdat jij de koop weigert om een geldige reden, moet de notaris eerst toestemming vragen aan de verkoper om dit bedrag naar jou terug te storten. Is de verkoper het er dus niet mee eens, dan zul je of moeten onderhandelen, of uiteindelijk naar de rechter moeten gaan om je gelijkt te halen. Je krijgt het niet automatisch teruggestort, ook al heb je om een geldige reden geweigerd.

Vragen om uitstel lijkt mij gerechtvaardigd, in ieder geval moet de notaris je antwoord geven op je vragen. 

Verder is het de vraag of de ondertekening naar een latere datum verzet kan worden, dit moet blijken uit het Pdv, het kan ook zo zijn dat de verkoper het recht krijgt om het huis aan een ander aan te bieden en te verkopen maar dit staat beschreven in het Pdv. 

Ook hiervoor heb je de hulp van de notaris nodig. 

Neem een deskundige mee naar het état de lieu die kan vaststellen of aan de voorwaarden in het Pdv is voldaan voor wat betreft het zwembad zou ik zeggen. Of desnoods een deurwaarder, hoewel dit geen zwembadexpert is.

Reactie van leroux gisteren

voor het zwembad neem een specialist in het bouwen van zwembaden - bedrijf dat al lang bestaat - gisteravond op M6 (de nederlanders kijken geen franse televisie) hadden ze een specialiste laten komen en daarna een "nep" specialist - de echte vond enkele gebreken maar die niet erg waren en de 2e vond er enorm veel gebreken die nodig gerepareerd moesten worden 

Reactie van an gisteren

Dank voor de reacties!

*  Dat nu de prefectuur erover gaat heeft de gemeente helaas niet gezegd. Beide notarissen zijn in feite ook in gebreke gebleven door dit niet te melden. Maakt dit ik als koper recht heb om de Condition suspensive uitgebreid te zien / laten maken naar akkoord van de Prefectuur?

* Zou de prefectuur aan andere regelgeving toetsen dan de gemeente? Zou het eventuele (toekomstige) watertekort in Zuid Frankrijkmee kunnen spelen?

*Een ander lijntje ten aanzien van de Condition suspensive:

In de PdV staat dat het toesturen door de gemeente van de beschikking van non-opposition voldoende is om de condition suspensive te vervullen. Dus, vraag ik me nu af, is het mogelijk beter om juist niét tijdens de Etat de lieu te constateren dat het vervuilde gefilterde water niet correct wordt afgevoerd om daar later evt op terug te komen als verborgen gebrek?  Als het gebrek vóór ondertekening naar voren komt is het geen verborgen gebrek meer!  En als ik dan de volgende dag teken kan ik me laterniet meer beroepen op verborgen gebreken.

De vendeur is constructeur van gros ouvres ... En kan zich dus moeilijk verontschildigen want hij heeft het huis et annexes zelf gebouwd.

* De assistente van de notaris heeft gezegd dat het onbespreekbaar is om een bedrag achter te houden in geval van benodige reparaties van gebreken dus ik zalwaarschijnlijk ook geen medewerking krijgen om een bedrag achter te houden tot de prefectuur heeft kunnen reageren.

* Omdat mijn notaris mij niet helpt overweeg ik van notaris te veranderen, maar dat betekent uitsel en dan zou de verkoper  en de acompte kunnen opeisen en de het huis opnieuw in de verkoop kunnen brengen als ik de betreffendeartikelen goed interpreteer.

In de PdV staat niets over het uitstellen van ondertekening. 

Beantwoording van de ene vraag leidt naar de volgende enz   Maar de situatie wordt duidelijker.

Reactie van Jeannette gisteren

Ja, het is moeilijk om hier echt iets over te zeggen zonder het Pdv te kunnen inzien. 
Maar als in het Pdv is opgenomen dat de verklaring van de gemeente voldoende is om aan de ontbindende voorwaarde te voldoen, heb je geen argument op dat tegen te spreken, je bent met deze voorwaarde akkoord gegaan.

Hooguit kun je dit later de notaris verwijten maar dat is ook een heilloze weg. 

Je kunt de notaris vragen of de prefectuur hier niet over gaat, dat zal hij toch niet kunnen ontkennen, en vraag ook naar de termijn die de prefectuur daar voor heeft.. 

Nee, je kunt niet tijdens de bezichtiging voorafgaand aan de verkoop doen alsof je iets niet gezien hebt en later zeggen er is een verborgen gebrek, zo werkt dit niet. 

Bovendien staat vandaag de dag in elk verkoopcontract dat verkoper gevrijwaard is van de garantie op verborgen gebreken. En dat je het goed aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt. 

Daar komt ook nog bij dat je moet gaan procederen wat veel tijd (jaren), geld en vooral eindeloos veel energie gaat kosten, verkoper gaat niet zomaar geld naar je overmaken. 

Nee in het Pvd zal niets staan over uitstelling, maar staat er een harde datum? Of een uiterste datum? of termijn?  Er moet iets staan over de ondertekening van de authentieke akte.. 

Het enige wat je kunt doen is als het water van het zwembad niet op de juiste wijze wordt afgevoerd, bij ondertekening heronderhandelen over de prijs en het heel hard en hoog spelen, je zegt dan dat gezien wat je geconstateerd hebt je een korting wilt op de prijs omdat je kosten moet gaan maken en de zaken niet in orde zijn. 

Veranderen van notaris lijkt mij geen optie in dit stadium nee. 

Reactie van Dennis & Lupita gisteren

De vraag is even wat je op dit moment liever wil...

Wil je liever het huis zo graag met de gok dat nog meer tegen gaat komen of dat de gemeente en/of préfecture moeilijk gaat doen ....of wil je meer zekerheid dat dingen goed worden uitgezocht met het risico dat je uiteindelijk de woning niet krijgt.

Bij dat laatste geval is dan nog de vraag of en wanneer je die 10% terug krijgt.

Persoonlijk, als ik het zo lees, zou ik kijken hoe je onder de koop uit kunt komen zonder de 10% te verliezen. De verkoper is niet heel erg eerlijk geweest en je notaris niet erg helpvol. Ik zou me dan afvragen wat er nog meer boven tafel komt.... En zoals Jeanette al aangeeft, elk gebrek dat je later vindt is een tgvjd* , er is niet zoals in Nederland de mogelijkheid om de kosten van het oplossen van verborgen gebreken binnen een bepaalde nog op de verkoper te verhalen.

*Tgvjd = typisch geval van jammer dan - een uitdrukking die mijn docent funderingstechniek nogal eens gebruikte.

Reactie van Wil Louwers 23 uur geleden

Het lijkt erop dat je notaris weinig of niet toeschietelijk is. In dit stadium een andere notaris zoeken is waarschijnlijk niet mogelijk. Maar wat let je om een goede notaris te zoeken die je op basis van een uurtarief wel kan adviseren en desnoods in contact kan treden met de niet toeschietelijke notaris om zo de zaak op de een of andere manier op te lossen. Nu is het zo dat ik een hele goede notaris heb, die altijd  het belang van beide partijen in ogenschpouw neemt. Je mag me bellen op 0033 614709188 (ook Whatsapp) of 0033 358040229 om te overleggen of dat een optie is.   

Reactie van R. Broeren 20 uur geleden

Het is geen definitieve oplossing, maar kan mogelijk wel lucht geven. En tijd om dingen uit te zoeken.

Een notaris mag je nooit onder dwang laten tekenen, of je dat gevoel geven.

Wij gaven eens nonchalant bij het opstellen van het compromis de vente aan dat het allemaal wel erg snel ging voor ons. En meteen werd voorgesteld om 14 dagen later te tekenen. Er werd zelfs gevraagd of dat dan wel genoeg tijd was.

Ik weer niet of dat bij het tekenrn van de acte authentique ook een optie is. Veel van de inhoud van het contract zou niet nieuw moeten zijn. Maar toch. Een gevoel van dwang is persoonlijk, en zo leest het wel.

Mogelijk geeft het net wat meer tijd om een olossing te vinden.

Hier wat meer uitleg. Volgens mij moet een notaris hier zelfs een eed over afleggen, en is hij strafbaar als hij iemand laat tekenen als er geen vrije wil is.

https://pro-deo-advocaten.com/hoe-voorkom-je-druk-bij-het-onderteke...

Reactie van an 14 uur geleden

Dit is een mooie combinatie van reacties! het helpt het denken over mogelijkheden aardig vooruit.

Vw.b. de ondertekeningstermijn

- in het eerste concept PdV stond dat het tekenen van de Acte Authentique vóór 15  juni zou zijn.

- toen naar voren kwam tijdens de tekeningssessie dat vergunningen ontbraken, is dit naar eind juni gezet

- daarna kreeg ik eind juni een mail van de notaris dat pas eind juli de beschikking van de gemeente zou komen en dat ik ofwel eind juni kon tekenen, met het risico dat de gemeente niet akkoord zou gaan met het vergunningloze aangebouwde, of dat ik tot eind juli zou wachten, de termijn waarbinnen de gemeente de beschikking zou afgeven

V.w.b. onder druk gezet, voor mij een interessant nieuw element, ook om te gebruiken in sturing naar een acceptabele oplossing

- ik voelde me al enigszins onder druk gezet tijdens de ondertekeningssessie van de PvV toen ik niet, na de verrassing van aanwezigheid van illegale aanbouw, de tijd had om de gevolgen zelf uit te zoeken, en besloten heb te vertrouwen op de kundigheid van de notaris van de verkoper die de 'aannemer'-verkoper gerichte vragen stelde over afstand ten aanzien van de buren etc. En ja het speelde mee dat ik het huis graag wil hebben.

- 'mijn' notaris heeft mij 1 1/2 week geleden gemaild dat we konden tekenen in week 31, dat is de komende week. Ik heb een kennis, die ervaring heeft met état de lieu, zij is komende woensdag. Ik heb de eigenaar per WA gevraagd of ik wo ochtend kon komen; hij heeft dat een dag later bevestigd.

-  de notaris heb ik daarna gemaild dat wo de état de lieu is en donderdag het ondertekenen zou kunnen. Als antwoord kreeg dat dit niet kan omdat het kantoor van de andere notaris op donderdag en vrijdag in die week een invenatarisatiesluiting zal hebben (!!?). Op ma 4 aug zou ik kunnen ondertekenen.

- ik heb geantwoord dat dit akkoord is onder voorwaarde dat ik vóór ondertekening nog eens een globale état de lieu doe. Dit is akkoord voor de notaris en zij zei dat ik met de makelaar contact op moet nemen voor de tweede état de lieu.

- deze dame sms-te mij gisteravond dat dit niet kon, dat ik maar op maandagmiddag voor de ondertekeningsafspraak de état de lieu moet doen of dat zij een video, inclusief meterstanden zal maken (!!!)

V.w.b  een andere notaris raadplegen

- graag, ik neem contact op.

De aannemer/verkoper is gemeld, tijdens de PdV sessie door zijn notaris, dat hij zich niet kan beroepen op verbrgen gebreken omdat hij aannemer is.. Hij zegt dat alles naar behoren functioneert dus ook de afvoer van afvalwater.

Tijdens een état de lieu kun je dat niet controleren vermoed ik. Ik heb de makelaar tijdens de bezichtiging in februari gevraagd of de waterleiding in de zomerkeuken functioneert, zij draaide de kraan open, er kwam water uit, en zij zei "ja het functioneert''. Toevallig heb ik dat op een bezichtiginsvideo staan. Mogelijk kan een onafhankelijk notaris hierover uitsluitsel geven; of er nog een mogeljkheid is te onderhandelen tijdens de tekenings sessie bij de notaris.

Ik denk niet dat ik tzt, eventueel, naar de rechter zal gaan als later blijkt dat de afvoer niet klopt, tenzij hoge kosten/andere rare zaken naar voren komen. Onderhandelen over de prijs in dit stadium, gezien de eerdere ervaringen met de verkopende partij, zal geen resultaat geven.

Wat ik nu zou kunnen doen:

- terugmelden aan de makelaar dat ik alleen kan tekenen op maandag 4 aug indien ik de komende woensdag de état de lieu doe en een tweede kleine état de lieu op zondag of maandag vóór ondertekening. Tegelijk hetzelfde aan de vendeur mededelen.

- dan, afhankelijk van de bevindingen, uitstellen van ondertekening of onderhandelen over herstel gebreken

- of evt pas bij de ondertekeningssesie onderhandelen  of uitsteleen met de argumenten prefectuurbesluit afwachten, onder druk gezet want niet op tijd het conceptsdocumente.a.

- of als er verder niets verontrustends, toch tekenen ...?

Voor wie de puzzel kan volgen ...

 

- ik heb maanden geleden  en vorige week nog eens de notaris gemaild dat ik 10 dagen voor ondertekening de acte authentique in concept wil hebben (en dat ik dus nu niet meer op tijd zal krijgen) kan reden om uit te stellen in mooie combinatie met de vraag over het afwachten van de beslissing van de prefectuur

- en dat geeft ruimte om een andere notaris te raadplegen!

Reactie van Robert T 10 uur geleden

pfff hoe graag wil je een huis hebben.....veel "als"..en wat kost het dan om onder de koop uit te komen..

lijkt een beetje dat de kopende partij de risicodrager is... Moet je willen.. Succes met de overwegingen. 

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.