SCI - ervaringen met de gezamenlijke koop van vastgoed

Reactie van Rob van der Meulen op 22 Juni 2018 op 9.19

In dit artikeltje op InfoFrankrijk worden in vogelvlucht de voor- en nadelen van de SCI samengevat. Een jaar of 20 geleden werd de SCI als een tovermiddel voor allerlei problemen aangeprezen waarbij de nadelen door misschien iets te gretige adviseurs wat minder aan bod kwamen. Het Franse notariaat heeft er ook het een en ander over te zeggen. Voor Franse families die onroerend goed van grootouders in de familie willen houden al vele decennia een standaard oplossing, maar in dit geval denk ik dat het verstandig is met een expert de diverse denkbare exploitatie/ondernemingsvormen op een rijtje te zetten. 

Reactie van Wim van Teeffelen op 22 Juni 2018 op 9.32

Op de zustersite van deze site, www.infofrankrijk.nl, staan diverse artikelen oer de SCI. Het is een solide organisatievorm, goed ingebed in de Franse wet. De notaris kan hem opzetten of jullie (toekomstige) accountant. In geval van eigendom door een vriendenclub is de SCI inderdaad een prima oplossing. Besef wel dat de SCI niet mag exploiteren, dus voor commerciële exploitatie moet je een aanvullende structuur inrichten. Bijvoorbeeld een entreprise individuelle op naam van één van de deelnemers, of een SARL of SAS, afhankelijk van ambities van de groep. Indien het uitsluitend gaat om chambres d'hôtes en verder geen enkele commerciële activiteiten en de bruto jaaropbrengst is lager dan € 17.862 dan is zo'n aanvullende structuur niet nodig.

Persoonlijke noot: in de bijna 15 jaar dat ik dit werk doe, ken ik slechts heel weinig vriendenclubjes die een gezamenlijk huis kopen in Frankrijk, die dit overleven. Verreweg de meeste vriendenclubjes vallen uiteindelijk in ruzie uit elkaar, omdat na verloop van tijd blijkt dat de ambities van de verschillende vrienden (en/of hun financiële mogelijkheden of wensen) uiteen gaan lopen. Ik geef toe dat ik geld verdien met het opheffen van SCI's van vriendenclubjes die dit ook zo nodig wilden proberen.

Mijn welgemeende advies: doe het niet! Zet je vriendschap niet op het spel met een SCI. Reel de aankoop op een andere manier, bijvoorbeeld: een van de vrienden of een stel koopt het pand met een persoonlijke financiering van de andere vrienden, die in ruil daar voor gebruiksrechten krijgen. Daarmee is de kans op overleven van de vriendschap veel groter.

Wim

Reactie van Matty Willigenburg op 22 Juni 2018 op 9.35

In de SCI kan alleen het onroerend goed. Voor de exploitatie moet je voor een andere rechtsvorm kiezen ernaast. Dat kan een SARL of een SAS zijn met meerdere eigenaren. Laat je goed voorlichten dooer een expert. Liefst een fiscalist (ik ken er wel een paar) die zowel van Nederlands als Frans recht op de hoogte zijn. Het is belangrijk om het goed te regelen voor het geval er onenigheid ontstaat. Daar gaan dit soort constructies namelijk altijd aan kapot en indien het niet goed vooraf geregeld is, met schade voor alle partijen....

Reactie van Jeannette op 22 Juni 2018 op 12.58

Ik begrijp het welgemeende advies van Wim, en denk dat dit zeker een moment van overwegen waard is, maar hij ziet natrrulijk nooit de vriendenclubjes waarmee dit wél goed gaat. Die hebben namelijk niemand nodig want er is geen ruzie die financieel moet worden opgelost.

Er is al een bod uitgebracht, dus ik weet niet wie het bod getekend heeft, maar ik begrijp dat de vrienden nu niet meer terug kunnen.

Reactie van Jeannette op 23 Juni 2018 op 18.58

Jammer dat Sara helemaal niet meer reageert, ben je geschrokken Sara of heb je niet de reacties gekregen die je hoopte?

Reactie van Sara Heesterbeek op 24 Juni 2018 op 9.01

Beste mensen,

Dank voor het delen van jullie ervaringen en advies. Ik wilde liever niet de eerste spontane reacties op mijn vraag sturen door meteen te reageren, vandaar de radiostilte mijnerzijds.

En jullie reactie is zeer duidelijk: 'bezint eer ge begint'. We zijn ons terdege bewust van de risico's die een dergelijke onderneming met zich meebrengt. Over anderhalf uur gaan we weer samenzitten, praten over hoe we willen samenleven, hoe we belangrijke zaken die jullie ook aandragen willen regelen en hoe we die gezamenlijke toekomst voor ons zien. Juist deze openheid, anticipatie en de wil om het goed met elkaar te regelen is de basis voor dit project. En dat is inderdaad iets heel anders dan samen iets drinken en leuke dingen ondernemen. Maar we hebben het gevoel dat we daar aan toe zijn.

Mochten er mensen zijn die zelf concrete - negatieve én positieve - ervaringen hebben met een SCI, dan houden wij ons nog altijd warm aanbevolen!

Sara

Reactie van ineke blom op 24 Juni 2018 op 14.19

Wat me altijd opvalt, is dat Nederlanders steevast 'huiverig' zijn t.o.v. de SCI. Vriendenclubjes vallen uiteen en om erfenissen met kinderen te regelen is het niet meer nodig nu de erfwet veranderend is. 

Hoe komt het dan toch, dat, als ik Fransen over een SCI hoor praten, er vrijwel alleen maar positieve berichten zijn? 

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 Juni 2018 op 15.59

Ik weet niet of mijn klantenbestand representatief is voor 'Nederlanders in Frankrijk'. Ik heb daarin drie soorten SCI's (opgericht of opgeheven, of beiden).

1. 'oude' SCI's vaak voortkomende uit het advies van een zeer enthousiaste Nederlandse adviseur zo' n 10-15 jaar gelden (inmiddels met pensioen), die iedereen een SCI aansmeerde. Vaak zelfs voor mensen die gewoon getrouwd waren. De opheffing is meestal nodig omdat het onderliggende onroerend goed verkocht is. Klanten laten weten dat ze nooit iets gehad hebben aan die SCI, en dat hij alleen maar geld heeft gekost. Soms worden deze oude SCI's wegens onenigheid opgeheven, maar dat is meestal niet het geval.

2. Familie-SCI's waarin de kinderen (of ne ven en nichten) van de oorspronkelijke eigenaren er voor kiezen om het eigendom in een SCI over te nemen, of broer en zus of iets dergelijks die gezamenlijk een (vakantie)huis kopen in Frankrijk. Binnen de familie worden dingen meestal met compassie geregeld en gezamenlijk een huis hebben is nog heel wat anders dan gezamenlijk een huis exploiteren. Dit gaat meestal goed, al ben ik in dergelijke gevallen ook wel eens midden in familieruzies belandt, juist vanwege dat gezamenlijke eigendom en de daarmee samenhangende verplichtingen. Verreweg de meeste Franse SCI's vallen in deze categorie.

3. Vriendenclubjes die de SCI kiezen om samen in business te gaan in Frankrijk. Mogelijk dat Sara mijn advies verkeerd begrepen heb . Ik heb geen mening of een vriendenclub samen in business zou moeten gaan in Frankrijk of niet. Daar ga ik niet over, dat zijn keuzen die die vrienden maken. Maar hoewel de SCI op papier de voor de hand liggende keuze is, is mijn advies, puur op praktische ervaringsgronden, kies dan niet voor de SCI, maar los het op een andere manier op! Ik heb in de loop van de jaren zo'n twee handenvol aan vriendenclub-SCI's opgericht, geen enkele daarvan heeft het overleefd. Ik heb nog veel meer vriendenclub-SCI's opgeheven die door anderen zijn opgericht. Ik kan op dit moment geen enkele succesvolle vriendenclub-SCI opnoemen, al zullen ze er vast wel zijn.

Wim

Reactie van Bram van Zanten op 19 Januari 2024 op 12.27

Wat voor het uiteenvallen van vriendenclubjes betreft is mijn -op dit gebied vrij brede ervaring- dat dit ook op kan gaan voor familie huizen. Vaak een ideaal beeld voor de eigenaren-ouders of grootouders-om een vakantiehuis over te dragen aan de volgende generaties. Vaak gaat dat bij de 2e generatie nog heel goed, maar bij de 3e generatie begint vaak het gedonder en wordt het familiehuis een bron van irritatie en familieruzies. 

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.