Zelfstandig werken in de makelaardij in Frankrijk?

Reactie van Lena op 29 Maart 2014 op 20.02

Ah, ik snap het: de slechte naam van de makelaars in Frankrijk komt door de bij-beunende domme huisvrouwen... Tja, "geen wonder"? Foei Bram van Zanten, ik ga er maar van uit dat je het niet zo bedoeld hebt. Groet, Lena. (gediplomeerd -Nld- makelaar overigens, full time werkend, toch en passant nog kind groot gebracht en inderdaad: het huis schoon gehouden ;-))

Reactie van Nicole Gregoire op 29 Maart 2014 op 20.02

het is opmerkelijk dat in de immobiliënsector er weinig aandacht wordt besteed aan een ethische code.  Ik bedoel dat uit ervaring vaak blijkt dat het m.i. te vaak voorkomt dat bij verkoop van huizen de agent of makelaar daar absoluut geen aandacht voor heeft .   Laatst bezochten we een huis samen met een franse aannemer  en die beoordeelde het huis als 'gevaarlijk'.  Er was een probleem met de stabiliteit van de woning waarbij het probleem 'tijdelijk' werd opgelost.   't zal je maar overkomen dat je zo een huis koopt ...  Door de agent - makelaar werd de opmerking weggewimpeld ...

Ook de info die vaak ontbreekt... bij vragen over de 'fosse septic' .. of die in regel is  , volgen er vaak ook weer van die opmerkingen die echt niet correct zijn...  

Prijzen van woningen liggen bij verschillende makelaars dan weer ver uit elkaar... prijsverschillen van 50 000 euro komt men vaak tegen.   Een vraag daarrond wordt ook afgewimpeld en geprojecteerd op de eigenaar die geen goede communicatie zou voeren met de makelaars...

Kortom, het is echt aandachtig blijven  want ook al zijn natuurlijk niet alle makelaars en agenten te wantrouwen, een gedegen kennis en een ethische code zou toch aanwezig moeten zijn.

Reactie van Wim van Teeffelen op 29 Maart 2014 op 20.17

@Jaques: er worden zat Franse huizen verkocht aan Nederlanders. Ik heb een volle portefeuille van kopers die begeleiding of advies willen. Het is inderdaad zo dat die steeds minder gebruik maken van de diensten van een in Frankrijk gevestigde makelaar. Dat komt niet zozeer omdat die makelaars allemaal zulke akelige geldwolven zijn, integendeel er zijn veel eerlijke hardwerkende mensen onder. Maar het systeem van niet-exclusieve contracten, gepaard gaande met hoge courtages is gewoon verrot. Zelfs een prettige makelaar heeft het heel moeilijk in deze markt, die door agents commercials en 'adviseurs' (al dan niet huisvrouw of bakker, meestal zonder echte kennis en ervaring)  steeds ondoorzichtiger wordt. Vele personen eten mee van de courtage, en vaak zit daar maar één makelaar met een carte professionnelle bij, die zich niet bemoeit met de verkoop, maar slechts zijn percentage opstrijkt van al die mensen die onder hem werken.

Kopers zoeken via internet (google earth, streetview) de panden op die makelaars te koop aanbieden en nemen dan rechtstreeks contact op met de verkopers. Op onderdelen waar ze hulp nodig hebben (soms het koopcontract, soms de bouwkundige staat), huren ze dan specialisten in voor een fractie van de courtage die een makelaar vraagt. Ik denk dat deze ontwikkeling nauwelijks tegengehouden kan worden, behalve met een grondige hervorming van de makelaarswereld in Frankrijk. En zo blijft het percentage huizen dat zonder makelaars wordt verkocht, ook aan Nederlanders, steeds maar groeien.

Wim 

Reactie van Wim van Teeffelen op 29 Maart 2014 op 23.58

@Anna: De Franse markt ligt helemaal niet op zijn gat. Er zijn in 2013 meer huizen verkocht dan in 2012 en maar nauwelijks minder dan in 2011 (natuurlijk, daarbij zijn er enorme regionale verschillen). Er zijn wel minder huizen verkocht via makelaars. In 2010 werd nog 50% van de huizen via makelaars verkocht, in 2013 al 53%. Als we in dit groeitempo van verkopen zonder makelaars doorgaan, dan ziet het er slecht uit voor de beroepsgroep. En dat weten de makelaars ook, vandaar dat er zoveel wordt geklaagd.

Vanwege de non-exclusieve contracten is het onvermijdelijk dat makelaars hoge courtage hanteren. Een op de tien mandats van een makelaar levert betaling op, bij 9 van de tien mandats doen ze werk (soms meer soms minder) zonder dat daar betaling tegenover staat. Het systeem is verrot, niet de makelaar als mens.

Inderdaad, makelaars proberen de exacte plak van de object zoveel mogelijk af te schermen, door foto's te presenteren vanaf een vreemde hoek (niet van de straat). Ze noemen ook zelden de gemeente. Maar een handige en geduldige onderzoeker kan aan de hand van de foto's met software die hoeken in foto's omzet in afstanden en plattegronden en details van de achtergrond die op de foto's staan vaak de plaats terugvinden op lucht- of satellietfoto's. Ik heb meer dan een handvol klanten die op deze manier achter de juiste plek zijn gekomen, vervolgens rechtstreeks met de verkoper hebben onderhandeld, waardoor er zo'n 6-7% van de verkoopprijs bespaard kon worden. De gemiddelde makelaarscourtage is €12.000 in Frankrijk. Veronderstel dat de verkoper en koper de buit samen delen, dan kun je als koper gemiddeld €6000 besparen door geduldig computerwerk. Daar kun je wel wat software voor kopen of een flink aantal uren achter een PC zitten (of een bedrijf of persoon inhuren die ervaring heeft met GIS-software). Dit soort software wordt steeds goedkoper en steeds weider verbreid. Dat betekent dat de informatievoorsprong van makelaar steeds verder afneemt. Makelaars zullen hetzij een einde moeten maken aan de non-exclusieve contracten, hetzij hun courtages drastisch moeten laten dalen en tegelijkertijd hun service moeten verbeteren, wat in een markt van non-exclusieve contracten bijna onmogelijk is. Het inhuren van nog meer niet-deskundige agenten zonder makelaarsdiploma en zonder ervaring gaat de makelaars niet redden. Ik denk dat de onroerend goed makelaar in Frankrijk dezelfde kant op gaat als het reisbureau: De meesten zullen verdwijnen, en wie overblijft zijn de gespecialiseerde niche-spelers (zoals Arno Voogd met zijn campings) of makelaars met uitzonderlijk servicegevoel en heel veel kennis en ervaring. Maar de grote meerderheid van de kopers zal in de teokomst de verkopers vinden via het internet. Zonder tussenkomst van een makelaar.

Wim

Reactie van Wim van Teeffelen op 30 Maart 2014 op 0.05

Oeps, deze zin kwam er fout uit hierboven: 'In 2010 werd nog 50% van de huizen via makelaars verkocht, in 2013 al 53%.' Ik bedoelde natuurlijk: In 2010 werd nog 50% van de huizen buiten makelaars om verkocht, in 2013 al 53%.'

Wim

Reactie van edith janzen op 30 Maart 2014 op 10.50

In de omgeving waar ik woon, heb ik doorgaans binnen een dag het pand gevonden wat 'afgeschermd' op diverse sites te koop staat. Overigens, heeft al iemand gereageerd op de oorspronkelijke oproep? En hebben sommigen van jullie al gehoord dat 'de streek waar u zit al is voorzien' ? In mijn omgeving hoor ik nu de meeste succesverhalen van panden die op le bon coin worden gezet/gevonden. Daar komt zelfs de bakkeres niet tussen.

Reactie van Herman Buiten op 30 Maart 2014 op 10.53

Vastgesteld kan worden dat de franse makelaardij een soort wild-west vertoning is met makelaars (agent immobilier met een opleiding die overeenkomt met kandidaats-economie aan een nederlandse universiteit of 10 jaar ervaring met erkenning door de prefectuur), agenten (met een rijbewijs, in de praktijk noodzakelijk), sub-agenten en een nieuwe catagorie de "chasseurs" (personen die in opdracht van iemand (met een schriftelijk mandaat daartoe) een te verkopen pand zoeken , eventueel met agenten. Voorts hebben we exclusieve en niet-exclusieve verkoopcontracten( de zg mandaten) . Daarnaast mogen notarissen ook onroerend goed verkopen.  Een verkoper kan meerdere niet-exclusieve verkoopcontracten afsluiten maar behoud het recht om een pand zelf te verkopen. Het lijkt er sterk op dat in toenemende mate kopers via een makelaar/agent een pand opzoeken die ze vervolgens via de verkoper buiten de makelaar/agent om trachten te kopen, dit zelfs na het huis met de makelaar/agent te hebben bezocht. Dit kan worden voorkomen door in goed vertrouwen (kost veel tijd) met de verkoper te werken dan wel via het tekenen van de zg bon-de-visite.

Dat de commissies (te) hoog zijn is duidelijk maar deze moeten door agenten altijd worden gedeeld met de makelaar en door sub-agenten met zowel de agent als de makelaar, bovendien zit er uiteraard 20% btw op de commissie en vergeet niet er worden vele kilometers gemaakt.

Rekening moet worden gehouden met de verplichte aansprakelijkheidsverzekering, zit gewoonlijk in het contract met de makelaar waaronder men werkt. Essentieel voor het opbouwen van een klantenkring is de effort die in de reclame wordt gestoken hetzij een makelaarskantoortje op een gunstige lokatie dan wel een goede website met een koppeling met de vele franse onroerend goedsites , sommigen zijn gratis voor anderen moet worden bepaald. Wat biedt de organisatie waar men contact mee heeft .

Als men wil beginnen in deze business wordt aanbevolen eerst naar de voorwaarden van de diverse organisaties te vragen zoals: wat is de verplichte maandelijkse afdracht , wat is de afdracht per verkocht pand , welke opleidingsmogelijkheden worden geboden en wat kosten die, hoe ziet de website eruit, waar zitten collega's Er bestaan enorme verschillen . Registratie is nodig via de Chambre de Commerce hetzij als agent (speciaal register voor agent commercial) hetzij als vrije zelfstandige  (met een micro-enterprise, als je niet teveel verdient). Dit is iets aanders dan de nederlandse ZZP-er met een franse tegenhanger

Als deze weg volgt heb je na je 65 jaar recht op pensioen uit Frankrijk en valt dan niet onder de veel duurdere CVZ-regeling (de hoogte van het franse pensioern speelt geen rol)

Wem moet je je goed realiseren dat de franse markt min of meer op slot zit, doordat de franse banken slecht moeizaam hypotheken verstrekken . De fransen zelf zijn daardoor het meest geinteresseerd in recent gebouwde woningen waar geen of weinig aan gedaan hoeft te worden (100 m² bewoonbaar met een tuintje van 700 tot 1000 m²).In bepaalde regio's zal nog steeds een nederlands:/belgisch koperspubliek zijn maar lang niet overal. Natuurlijk worden er huizen verkocht, ook fransen veranderen van baan of gaan in de buurt van hun kinderen wonen. Als ze hun eigen huis vrij hebben ( vaak na 15 jaar hypotheek en deze kunnen verkopen ) dan geeft dat de mogelijkheden naast nieuwbouw, wat ook veel voorkomt.

Ook hier geldt: bezint voor je begint, leuk werk  maar het kost veel tijd en geld met  beperkte netto opbrengsten.

PS luxe makelaarskantoeren zie je hier dan ook niet.

Herman Buiten , makelaar in ruste

Reactie van Bram van Zanten op 30 Maart 2014 op 11.41

Prima analyse van de makelaar in ruste. Mijn commentaar mbt als agent bij beunende huisvrouwen is gebaseerd op persoonlijke ervaringen. Cliënten die volledig fout worden voorgelicht mbt belangrijke erfrechtelijke zaken, Bij herhaling stellen dat het leiendak van asbestleien echte leitjes zijn en dat soort onzin, die pas bij de DDT tot uiting komt als de kandidaatkoper zelf geen deskundigheid heeft of onafhankelijk inhuurt.  Er zullen echt wel ter zake kundigeNederlandse vrouwen als agent optreden,  ik ben ze in 22 jaar Frankrijk echter nog bijna nooit tegen gekomen. Met verontschuldiging aan de weinige wel goede agenten.

Reactie van dinan op 30 Maart 2014 op 22.25

Als Arno slim is, doet tie niets. Maar @Anna..ik dacht hetzelfde. Die houdt zich wel erg rustig, bijna verdacht. 

Zullen we het gewoon hier bij houden?

Reactie van Wim van Teeffelen op 30 Maart 2014 op 22.57

Ik vind het wel een interessante discussie, waarbij uiteraard de mening van een ervaren makelaar als Arno Voogd op prijs wordt gesteld, maar ook de ervaringen van Nederlanders (kopers en verkopers) in Frankrijk. Er spelen drie dingen in deze discussie:

1. De huidige woningmarkt is Frankrijk niet echt geweldig, maar ook weer niet zo dramatisch als makelaars roepen. Prijzen (landelijk gemiddelde) zijn op zijn best stabiel in 2014, met gemiddeld misschien een lichte daling. Sommige regio's doen het beter dan andere. In de 'band der leegte' (van Noordoost tot Zuidwest Frankrijk), waar de meerderheid van de Nederlanders een huis zoekt gaat het slechter dan gemiddeld in Frankrijk (minder verkopen, lagere prijzen). Jammer voor Nederlandse verkopers en makelaars, die dan ook steen en been klagen dat de Nederlandse koper weg blijft (jullie weten allemaal toch wel dat een door Nederlanders verbouwd en ingericht huis het gemakkelijkst verkoopt aan een Nederlander...?). Maar er zijn nog steeds ruimschoots Nederlandse koopjesjagers, voor wie dit goed nieuws is.  

2. In deze redelijk stabiele huizenmarkt neemt het aandeel af van huizen die via makelaars worden verkocht. Dit is financieel goed voor kopers en verkopers (geen courtage), maar op andere fronten niet altijd goed. Een goede makelaar behoedt kopers voor blunders en houdt verkopers realistisch. Helaas maakt het Franse systeem met niet-exclusieve mandaten het ook voor welwillende makelaars heel moeilijk om goede makelaars te zijn.

3. Franse makelaars met een carte professionelle zijn gedegen opgeleid en verstaan hun vaak. Helaas cirkelen er steeds meer personen rondom die makelaars, die die opleiding en kennis niet hebben, maar wel mee-eten uit de ruif van de courtage. Veel kopers worden afgescheept met een agent of adviseur die niet meer is dan een goedwillende amateur, in sommige gevallen met zelfs minder kennis dan de koper zelf heeft! 

En zo komen we in een negatieve spiraal: Franse makelaars worden als duur ervaren en de gemiddelde koper is niet onder de indruk van de service of de kwaliteit van ondersteuning in het koopproces. Franse huizenkopers doen dus veel om makelaars te ontlopen bij de aanschaf van een huis. Door het inzetten van steeds meer bakkers, huisvrouwen en andere amateurs, zonder opleiding, zonder kennis, zonder ervaring, wordt de kwaliteitsbeleving van makelaars nog slechter, waardoor kopers nog meer hun best doen om onder de makelaarscourtages uit te komen. En daarin worden die kopers steeds meer geholpen door de techniek: van gemakkelijk toegankelijke en zeer gedetailleerde satellietbeelden en straatfoto's tot en met betaalbare GIS-software.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• Volgende ›
• Pagina