Nederlanders.fr

Hèt netwerk van, voor en door Nederlandstaligen in Frankrijk - zegt het voort!

Een deel van het perceel , ingesloten in de tuin van het te verkopen huis zit in een keer niet meer in de verkoop

Ik wil een huis kopen in de bourgogne . We zijn al gekomen tot het tekenen van de compromis de vente . In de advertentie staat op de tekening dat het huis vrij is gelegen met rondom een tuin welke volledig omheind tot de verkoop behoort . Ook tijdens de bezichtiging is dit het geval en word er niet gesproken over een deel van de tuin die niet tot de eigenaar van het huis behoort . 

De tuin is namelijk opgedeeld in verschillende kadastrale percelen . Echter nu de koopovereenkomst getekend moet worden blijkt dat een deel van de geheel omheinde tuin ( één kadastraal perceel ) niet in eigendom is van de verkoper en wil de verkoper het huis verkopen zonder dit perceel ,  terwijl dit perceel dus wel in de omheinde tuin ligt . Er is inmiddels een erfgename van het kadastrale perceel opgespoord door een notaris . De verkoopmakelaar stelt nu voor om toch de compromis de vente te tekenen en te hopen dat de eigenaar van dat perceel alsnog afstand doet van dat perceel voordat of ten tijde van het passeren van de acte authentique , maar zegt erbij dat hij dat niet kan garanderen . 

Wat is nu verstandig ?  Nu heb ik gevraagd om eerst de erfgename te benaderen zodat er meer zekerheid is over wat er gaat gebeuren met dat perceel en als dan het perceel over is gedragen of althans als ik weet dat de intentie er is om het perceel over te dragen , dan wel aan mij te verkopen tot het tekenen van de compromis de vente over te gaan . uitstel van tekenen van de compromis de vente totdat ik meer zekerheid heb over het perceel wat in de omheinde tuin ligt . De makelaar zegt dat de eigenaar van dat perceel als 25 jaar geen aanspraak heeft gemaakt op het perceel .  

Nu zegt de makelaar dat nu de kans groot is dat de verkoper zich terugtrekt uit de verkoop omdat ik de vraag stel om , nu eenmaal een erfgename gevonden is contact te maken met de eigenaar van het perceel, terwijl hij het bod geaccepteerd heeft op basis van de advertentie waarop ik heb geboden incluis het nu in een keer verwijderde perceel uit de compromis de vente . 

2 vragen ;

1. Klopt het dat de cyclus van 30 jaar opnieuw begint m.b.t erfgrens en verjaring als een nieuwe koper een huis koopt in frankrijk 

2. Is het verstandig om toch de compromis de vente te ondertekenen of moet ik eerst zekerheid hebben omtrent het omsloten perceel voordat ik teken met als riscio dat de verkoper zich terugtrekt 

Weergaven: 6187

Rubrieken,

Klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek.

20220819, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van edith janzen op 21 Augustus 2022 op 15.46

Je tekent voor iets dat je koopt en in de loop van het proces wordt minder geleverd dan voorgespiegeld, danwel iemand zet iets te koop dat (deels) niet van hem is. Dat heette vroeger bedrog, in de franse wet zal daar ongetwijfeld ook iets over staan. Als het stukje grond onbelangrijk is, dus de grond die wel te koop is, is onderling verbonden, kun je de aankoopprijs aanpassen, en dat stukje grond laten voor wat het is. Ook grote kans dat de eigenaar van dat stukje een torenhoog bedrag kan vragen, gesien de situatie. Vreemd dat de verkoper niet eerst zelf dat stukje gekocht heeft. Ik verbaas me erover dat een notaris een dergelijjke toevoeging erin zet, zonder dat als ontbindende voorwaarde op te nemen. Mocht na al je verstandige stappen de verkoper van de verkoop afzien, dan weet je dat er een luchtje aan zit, laat dan de volgende maar in die val lopen, en zoek zelf verder. Er is zoveel meer te koop in het ruime Frankrijk.

Reactie van Andreas Chatziantoniou op 22 Augustus 2022 op 16.33

Hoi Mandy,

er zijn een aantal mogelijkheden, en hierboven heb je al een aantal goede adviezen gekregen.

Als het perceel geheel door jullie perceel omsloten is, moet er ook een recht van overpad geregeld worden. Dat zou dus betekenen, dat de eigenaar altijd door jullie tuin mag.

Er is maar een oplossing: de makelaar vertellen dat je het onder deze omstandigheden niet gaat kopen. Het verhaal van hem, dat de verkoper zich dan terug trekt is (pardon my French) gelul! Natuurlijk gaat de makelaar dit zeggen, want hij wil de deal afronden. Nu blijkt dat het moeilijker wordt, en daar heeft geen makelaar zin in. Dus wil hij dit probleem bij jou parkeren. NIET DOEN DUS!!!!

Jij wilt een huis met een tuin omheen, maar een deel van deze tuin is niet van de verkoper. Dat is onder gewone omstandigheden al een ramp, maar als je dit in Frankrijk doet, ga je geen enkele dag van de rest van je leven nog genieten, omdat je altijd met dit issue blijft zitten. Stel dat de huidige eigenaar niet wil verkopen, dan heb je altijd een stuk tuin wat niet van jouw is, en waar je bij wijze van spreken niet eens op mag. Sterker nog, de huidige eigenaar gaat hemelen, heeft 5 kinderen (en 32 kleinkinderen) die nu allemaal aanspraak maken op dit stukje land. van deze mensen zal er altijd eentje zijn, die jou het leven zuur maakt.

Een wijs mens op dit forum zei ooit: half Frankrijk staat te koop. Dus daar zal ook weer een huis bij zijn waar je verliefd op kan worden.

Reactie van Mandy Roks op 22 Augustus 2022 op 17.41

Dankjewel . Inderdaad . Daar was ik ook al achter inmiddels . Maar zo jammer dat je niemand meer kan vertrouwen tegenwoordig . En zo blij dat er mensen zijn die mij hebben willen helpen met deze materie . Fijn om te weten dat er nog mensen zijn die bezorgd zijn voor anderen ,. Nogmaals , Dankjewel 

Reactie van Jeannette op 22 Augustus 2022 op 18.42

Dat laatste wil ik toch even weerspreken, dat je niemand meer kunt vertrouwen tegenwoordig. 

Daar ben ik het niet mee eens.
Ik kan mij namelijk niet voorstellen dat een notaris een dergelijke akte zou laten passeren zonder de koper uitdrukkelijk te wijzen op hetgeen er gekocht gaat worden en de problemen die er zijn, namelijk een ingesloten stukje grond dat niet bij de verkoop inbegrepen zit. Er is echt wel wat veranderd in Frankrijk op dit vlak.

In het verleden hebben nogal wat verkopers in samenwerking met de notaris en/of makelaar argeloze (lees niet Franstalige) kopers er letterlijk ingeluisd en onroerend goed onder valse voorwaarden verkocht. Hier zijn diverse rechtszaken over gevoerd en notarissen zijn mede veroordeeld wegens het niet volledig informeren van een argeloze koper. Vandaar dat vandaag de dag dit bijna niet meer voorkomt, een notaris weet wat er op het spel staat! Een beetje googelen levert een waslijst aan veroordelingen op!

Ik heb de afgelopen jaren dan ook geregeld als tolk opgetreden bij een verkoop voor de notaris aan Nederlanders die de taal niet volledig machtig waren waarbij de volledige akte werd voorgelezen  en kopers op elk detail gewezen werd. Notarissen eisen bijna altijd een vertaling van de akte of een tolk bij zowel de ondertekening van het compromis als de definitieve akte.

Ik denk dan ook dat het echt niet tot ondertekening gekomen was in dit geval.

Ik denk eerder dat verkoper inderdaad een probleem heeft waar hij zich nooit om bekommerd heeft en nu zit hij er behoorlijk mee in zijn maag, hij heeft altijd geweten dat het lapje niet van hem was! De makelaar heeft in dit geval inderdaad een kwalijke rol gespeeld door niet direct bij de eerste bezichtiging open kaart te spelen en niet eerst de verkoper aan te sporen de zaak in orde te maken alvorens het onroerend goed te verkopen. Het verhaal over verjaring en 25 jaar is kletskoek, als je weet dat het lapje grond niet van jou is wordt het nooit of te nimmer door verjaring van jou. 

Verder ga ik er wel van uit dat het goed komt, de eigenaar van het terrein heeft geen enkel belang bij het frustreren van de verkoop, noch in het opdrijven van de prijs (die feitelijk nul is, het is 0,06 hectare!) voor het stukje grond, het is waardeloos, de eigenaar weet niet eens dat het van haar is en financieel ben je natuurlijk alleen maar blij er van af te zijn, de taxe foncière zal geen wereldbedrag zijn maar als die van jaren her voldaan moet worden dan wordt het toch een leuke som... en dat voor iets waarvan je niet eens wist dat je het had!

Als de notaris goed zijn werk doet komt dit, weliswaar met vertraging (dit gaat wel tijd kosten), echt wel goed. 

En zo niet, inderdaad, tant pis, er is genoeg moois in Frankrijk te koop!

Reactie van Nathalie VV op 25 Augustus 2022 op 19.25

Beste Mandy,

Ik ben ervaren makelaar. Veel goede adviezen hier, maar er zijn een paar mensen die suggereren dat je in het voorlopig kcontract de mogelijke aankoop van dit losse perceeltje als ontbindende voorwaarde zou kunnen opnemen. Let op dat dit helaas niet kan. Het contract is opgesteld tussen de verkoper en jullie. De eigenaar van het losse perceeltje staat niet in het contract. De verkoper kan geen ontbindende voorwaarde laten opnemen waar hij zelf niet verantwoordelijk voor is. Dan denk ik dat de notaris van goede wil is, ondanks wat sommigen hier suggereren. Hij is immers op zoek gegaan naar de herkomst van het perceel? Dan vraag ik me af, hoe de eigenaar van het losse perceel toegang heeft tot zijn/haar landje. Want als het praktisch gezien nergens is opgekomen dat er recht van overpad is, en het perceel ligt niet aan de weg, dan is er nooit een manier dat dit landje door iemand gebruikt kan worden zonder jullie toestemming. De huidige verkoper heeft dan wel gebruikersrecht, verkregen op basis van gewoonterecht. Dan last but not least, ik denk dat de makelaar hier in 1e instantie niet van op de hoogte was; want ik kan me gewoon niet voorstellen dat hij iets te koop zou aanbieden wat niet niet te koop is. Wel is het nalatig want hij had de acte de propriété moeten nalezen bij het tekenen van het mandaat en de superficie via het kadaster van de percelen moeten checken. Goed dat jullie wel hebben opgelet ! Ik denk gewoon jullie gezonde verstand gebruiken en sparren met de notaris. En als de makelaar zijn commissie wil, dan kan hij misschien de erfegename benaderen en e.e.a oplossen. In het andere geval, zouden jullie ook accoord kunnen gaan met de huidige omstandigheden? Misschien heronderhandelen? Groet Lie

Reactie van Mandy Roks op 25 Augustus 2022 op 19.36

Hallo Nathalie  . Dankje voor je reactie . Ik ben nog steeds in afwachting van de reactie van de makelaar . Die zou deze week contact opnemen met de notaris betreffende het perceel . Maar zo ie zo kopen wij het huis niet als dat stuk grond niet bij de koop inzit . ( notarieel vastgelegd ) Dus de huidige eigenaar van het huis zal dat stuk grond nu moeten kopen * neem ik aan , van de erfgename van dat stuk grond en dan zal de huidige eigenaar tegen het bod dat ik op tafel heb gelegd het huis met het gehele perceel aan mij moeten verkopen . Immers heb ik een bod gedaan op het gehele perceel en niet op een huis met maar een deel van het perceel . Dat zal wel de nodige vertraging op gaan leveren qua overdracht . Misschien trekt de verkoper zich terug als ik voet bij stuk blijf houden . Inmiddels ben ik zover dat me dat niet meer uitmaakt . We zien wel wat er gebeurt . Maar zo ie zo zal ik niet voor minder gaan als datgene wat is aangeboden in de advertentie , wat ik heb bezichtigd en waar ik op heb geboden. Als dat niet geleverd kan worden , word er niets getekend . Dankje voor je bezorgdheid 

Reactie van Jaap Pijpe op 25 Augustus 2022 op 19.41

Vertrouwen vertrouwen vertrouwen.

Dat is waar de reactie van Nathalie VV over gaat. Ik vrees echter, dat er nogal aardig wat niet erg te vertrouwen mensen rondlopen in de onroerend goed wereld in Frankrijk. Dus zinnen als "ik kan me niet voorstellen, dat..." voegen weinig toe aan een evenwichtige benadering van de situatie. Ik kan me namelijk juist wel heel goed voorstellen, dat hier door eigenaar en makelaar een spelletje wordt gespeeld.

De door haar opgeworpen vragen zijn overigens heel terecht en goed om te verifiëren bij de notaris. "Hoe kan het dat....etc".

En... Franse notarissen hebben grosso modo een minder goede naam, dan wat we in NL gewend zijn.
Vaak uit gemakzucht en meestal niet uit bewuste "misleiding".

Maar het lijkt me wel, dat nu alles via de notaris gespeeld moet worden als jullie nog door willen gaan met het verkrijgen van het eigendomsrecht van dat vreemde stukje grond.

Of je krijgt ook het eigendom daarvan of je moet het helemaal vergeten, vind ik.

Reactie van Mandy Roks op 25 Augustus 2022 op 19.45

Dankjewel voor uw reactie . 

Reactie van Jeannette op 26 Augustus 2022 op 11.55

Je kunt van alles als ontbindende voorwaarde laten opnemen in het compromis, als aan de voorwaarde niet wordt voldaan, dan kunnen partijen zich zonder probleem terugtrekken. Dus als er in dit geval opgenomen wordt als voorwaarde dat het lapje door verkoper verworven wordt en mee verkocht wordt aan Mandy, (of dat Mandy het eerst koopt rechtstreeks van de huidige eigenaresse onder aftrek van de kosten van de aankoopprijs van het geheel) is dat zeer goed mogelijk en is er niets aan de hand. Maar goed, de notaris zal zeker aangeven wat al dan niet mogelijk is.

Vast staat dat de eigenaar van het ingesloten perceel al minstens 25 jaar geen toegang genoten heeft tot zijn perceel, de huidige eigenaar (erfgename) weet waarschijnlijk niet eens dat het van haar is!

Wat je schrijft over verworven gebruikersrecht en gewoonterecht, kun je daar ook de wetteksten of jurisprudentie van aangeven Nathalie? Mij zeggen deze termen in het Frans in dit verband niets, of hoe zou je dit vertalen? 

Le droit d'usage et d'habitation (gebruikersrecht) is overigens wel iets anders, niet overdraagbaar, dus ook niet verkoopbaar en met instemming van de wettelijke eigenaar wat hier ook niet het geval is. 
Ik schreef al eerder; de vorige eigenaar wist dat het stukje niet van hem was, hij kan het gebruiken wat hij wil, rechten krijgt hij daardoor niet ! De verkoper heeft naar mijn mening dus helemaal geen gebruikersrecht, verkregen op basis van gewoonterecht. Hij gebruikt het, zonder medeweten van de wettelijke eigenaar. 
Le droit coutumier (gewoonterecht) gaat helemaal niet over een dergelijk individueel geval maar over ongeschreven rechten die al generaties lang (vanuit de middeleeuwen!) als vaststaand worden aangenomen, waarbij hele volksstammen ervan overtuigd zijn dat iets een vaststaand recht is hoewel het niet opgeschreven is. Ook al denkt het hele dorp dat het stukje bij het eigendom van verkoper hoort, en handelt de bevolking hier ook naar, d.w.z. het wordt gerespecteerd, het gewoonterecht is hier niet op van toepassing.

De makelaar was overduidelijk op de hoogte; in de advertentie stond het verschil uiteindelijk wel aangegeven; een huis op 3000m2 grond, dat bij nadere lezing toch 2400m2 bleek te zijn!

Gelukkig heeft de verliefdheid Mandy niet meer onverbiddelijk in zijn greep en weet zij nu wat te doen.

Reactie van Andreas Chatziantoniou op 26 Augustus 2022 op 14.22

Ik ben geen jurist, en zelf al was ik er een, zou ik altijd het spreekwoord in gedachte houden:

Coram iudice et in alto mari sumus in manu Dei

(op hoge zee en voor de rechter zijn we in de hand van god)

Wat wij hier als leken bijeen puzzelen is leuk en aardig, maar of het dan voor de rechtbank ook zo uitkomt is maar de vraag.

Als ik naar mijn eigen situatie kijk, ging het ook over vier percelen, eentje waar het huis op staat, en drie aparte stukjes grond, die (aaneengesloten) naast het huis liggen. Stond allemaal keurig in de akte (CDV en ook bij de overdracht).

Als het er niet in staat, mondelinge toezeggingen, gewoonterecht, gebruiksrecht, enz - alleen maar een bron van ellende. En om hiervoor een rechtszaak te laten ontstaan - kan je doen als je tijd en energie over hebt.

Wat je ook moet voorkomen is het aaneenplakken van de twee koop-activiteiten. Dus je koopt van de verkoper het huis met 3/4 tuin, en van de andere verkoper het stukje grond. Het is waarschijnlijk lastig om deze twee zaken dusdanig met elkaar te verbinden dat ze als een zaak gezien zullen worden. 

Het enige wat in mijn optiek werkt is het volgende:

Mandy schrijft een letter-of-intent, dat ze willens is het huis te kopen (voor de reeds afgesproken prijs) MITS de verkoper van het huis van te voren het perceel heeft gekocht en alles samen (huis en perceel dus) verkoopt. Let wel: een LOI is iets anders dan een CDV.

@Mandy

Ik weet niet hoe verliefd je op dit huis bent, maar als je wilt wachten, tot de aankoop van het perceel rond is om het geheel dan alsnog te kopen, dan moet je dit doen. Als ik in jouw schoenen zou staan was ik al lang op zoek gegaan naar iets anders.

Ik had zelf een keer een pand op het oog waar dwars door de tuin een recht van overpad was. Was meteen einde oefening. Nu heb ik weliswaar ook met het recht van overpad te maken, maar dit is langs het erf, en tussen de weg en onze tuin staat al een hek.

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

Je moet lid zijn van Nederlanders.fr om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van Nederlanders.fr

GA DIRECT NAAR:

ENTREPRISE | SPONSORS

© 2022   Gemaakt door: Anton Noë, beheerder en gastheer.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Privacybeleid  |  Algemene voorwaarden