DPE status

Reactie van Bram van Zanten 6 uur geleden

Ik heb al jaren kanttekeningen geplaatst bij de DPE classificatie in Frankrijk. Elke sul mag na een cursus van 11 dagen zich als classificeerder op de markt bewegen. Frankrijk gaat in haar regelgeving een stuk verder dan de EU richtlijnen die ok door niet deskundige ambtenaren zijn opgesteld. In de praktijk kom ik classe C tegen met pvc kozijnen die kieren naar buiten vertonen en classe F in panden met gering energie consumptie met muren en pierre die zich gedragen als een speksteenkachel. Een grote farce in een landf waar straks een groot deel van panden enpierre die niet meer mogen worden verhuurd? Ik moet het nog zien !

Reactie van Bram van Zanten 6 uur geleden

 Een prachtig artikel over de DPE van een echte specialiste:

Terwijl we over enkele maanden het twintigjarig bestaan van de DPE vieren – deze institutionele diagnose die inmiddels onlosmakelijk verbonden is met Franse vastgoedtransacties – is een terugblik op deze grootschalige thermische truffeljacht op zijn plaats.
Een procedure die twintig jaar bestaat, zou normaal gesproken een zekere volwassenheid moeten hebben bereikt en een status die haar geloofwaardigheid ondersteunt. Is dat niet het geval, dan zou zij logischerwijs moeten verdwijnen. In Frankrijk blijft de DPE echter bestaan als een onvermijdelijke financiële last bij elke verkoop, ondanks het feit dat iedereen die professioneel actief is in het vastgoed het totale gebrek aan betrouwbaarheid ervan erkent.
Oorspronkelijk bedoeld als tegenhanger van de technische autokeuring die vijftien jaar eerder werd ingevoerd, moest de DPE kopers inzicht geven in het energieverbruik dat hun felbegeerde woning zou vergen. Maar hoe kan men dat op een geloofwaardige manier benaderen?
Bij een auto is het eenvoudig: een reeks controlepunten, toegepast op geïndustrialiseerde objecten, maakt het mogelijk dat een monteur relatief objectief de staat van het voertuig beoordeelt. Zeker nu, dertig jaar later, voor recentere modellen volstaat het vaak om de computer aan te sluiten, waarna het boordsysteem al een groot deel van de informatie prijsgeeft.
Een woning is echter geen auto, en een DPE-diagnost is geen monteur. Dat is niet toevallig: waar een autokeurder eerst een tweejarige opleiding in mechanica moet volgen voordat hij zich kan specialiseren, hoeft een DPE-diagnost slechts… elf dagen opleiding te bewijzen, ongeacht zijn oorspronkelijke achtergrond. Dat zegt veel over het beeld dat de Franse staat blijkbaar heeft van de bouwwereld.
De paradox is schrijnend. Enerzijds worden gestandaardiseerde, gedocumenteerde en perfect beheerste industriële systemen gecontroleerd, met een gemiddelde leeftijd van 11,5 jaar. Anderzijds moeten unieke bouwwerken worden gediagnosticeerd, waarvan de constructietechnieken door de geschiedenis heen zijn geëvolueerd, met een gemiddelde leeftijd van 42 jaar en waarvan bijna 50% de honderd jaar nadert. En na elf dagen opleiding verwacht men dat de diagnostici tot perfect geloofwaardige conclusies komen.
Zelfs architecten, na zes jaar studie, beheersen niet noodzakelijk alle bouwtechnieken die in het Franse woningbestand voorkomen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat, ondanks twintig jaar inspanning, deze verplichte heffing vandaag door niemand nog serieus wordt genomen.
Toch zijn de methodes in twintig jaar tijd geëvolueerd.
Aanvankelijk was de diagnose gebaseerd op het werkelijke energieverbruik van de bewoners. Uiteraard was er geen enkele manier om te weten of zij het hele jaar door op 25 °C leefden, of liever in de winter een dubbele trui aantrokken en de verwarming op 16 °C hielden. En bij verwarming met een houtkachel werd het nog problematischer om het reële energieverbruik te beoordelen.
Vandaag moeten diagnostici daarom de warmteverliezen van de gebouwschil invoeren op basis van facturen van uitgevoerde werken — als die al beschikbaar zijn. Zo niet, dan wordt de wand “gedefinieerd” aan de hand van dikte en veronderstelde samenstelling, waarbij elk materiaal een standaardwaarde krijgt toegewezen.
Bij oude gebouwen, die zo wijdverbreid zijn, leidt dit vrijwel automatisch tot de conclusie: “X cm enkel materiaal” en dus “onvoldoende isolatie”. Of de muur nu 20 of 50 cm dik is, lijkt daarbij irrelevant. Iedereen met een minimale bouwkundige kennis weet echter dat muren van 40 of 50 cm vaak uit meerdere materialen bestaan en dat het feit dat ze niet hol klinken (“toc toc”) niet betekent dat ze slecht isoleren.
Een bakstenen muur van 25 cm met een luchtspouw en terracotta vloeren kan thermisch zeer performant zijn, en zelfs superieur aan minerale wol wat betreft zomercomfort. Maar om zulke samenstellingen te herkennen, is kennis nodig van de bouwgeschiedenis — kennis die je onmogelijk in elf dagen verwerft. Bovendien kent de rekenmotor niet alle historische materialen, noch hun werkelijke prestaties. Het resultaat is dus hooguit een grove benadering.
Diezelfde bouwkundige kennis zou ook duidelijk maken dat het feit dat een raam gloednieuw is en voorzien van hoogrendementsglas, niet automatisch betekent dat een woning thermisch efficiënt wordt. Warmteverliezen ontstaan vooral in de uitvoering en in de aansluitingen tussen bouwdelen. Een nieuw PVC-raam dat “in renovatie” wordt geplaatst, laat vaak warmte ontsnappen via de aansluiting met het oude metselwerk — of het oude kozijn fungeert op zichzelf al als een zeef.
En wanneer men, blindelings de Franse doctrine uit de jaren zeventig volgend, ventilatieroosters in droge ruimtes boort, is het allerminst zeker dat het nieuwe schrijnwerk efficiënter is dan het vorige. Het is bijzonder lastig om bewoners uit te leggen dat een investering die zij als legitiem en bovendien rijkelijk gesubsidieerd beschouwden — uitgevoerd door een bedrijf met het RGE-label (“Reconnu Garant de l’Environnement”) — in werkelijkheid vaak neerkomt op pure misleiding.
Daarbovenop komt nog de energiebron zelf, want naast verbruik speelt ook de uitstoot van broeikasgassen een rol. Tot aan de RE2020-norm werd een gasketel gunstiger beoordeeld dan elektrische verwarming; vandaag is dat precies omgekeerd. En wanneer verschillende energiebronnen worden gecombineerd — bijvoorbeeld een houtkachel en gasverwarming — heeft de rekenmotor de neiging deze simpelweg op te tellen, waardoor de woning sneller als “thermische zeef” wordt geclassificeerd, in plaats van te erkennen dat de ene bron het gebruik van de andere vermindert.
Dit soort nuances en een doordacht gebruik van het instrument vergt een beheersing die onmogelijk in elf opleidingsdagen kan worden verworven. Tussen benaderingen en schijnzekerheden wordt het dan ook bijzonder moeilijk om tot een geloofwaardig resultaat te komen.
Wanneer ten slotte, als kers op de taart, een nieuwe DPE — gebaseerd op de “fysische” gegevens van muren en nieuwe installaties ná renovatie — slechter uitvalt dan de oorspronkelijke DPE, die gebaseerd was op het werkelijke verbruik van de vorige bewoners, rijst onvermijdelijk de vraag naar het ware doel van deze hele maskerade. Welke van beide DPE’s is immers het meest geloofwaardig?
Bij de verkoop zal de makelaar, die het zelf vaak niet beter begrijpt dan de diagnost of de koper, iedereen commercieel geruststellen met de woorden dat het slechts een formaliteit is en dat men er geen waarde aan moet hechten.
Zo verloopt het leven in het Franse vastgoed: ergens tussen incompetentie, benadering en overheidssubsidies die worden verspild onder het mom van pseudowetenschappelijke berekeningen en een zogenaamd ecologisch geweten.
Stéphane Védrenne
Architect – stedenbouwkundige
Artikel uit Chroniques de l’Architecture
Voor de Franse versie zie https://recherche-immo-corse.fr/.../le-diagnostic-de...

Reactie van Alle Laversma 3 uur geleden

De argumenten die gebruikt worden in dit artikel hebben mijn vrouw en ik ook al vele jaren onderling benoemd/besproken/bediscussieerd, en heel veel mensen met ons, zo denken wij. Echt vertrouwen hebben we er nooit in gehad. En het Franse vertrouwen is er ook niet echt, vandaar dat sinds kort de uitkomst "opposable" (tegenwerpbaar/aanvechtbaar) is, je kunt dus beargumenteerd in verweer gaan. En misschien dat je mag ervaren dat je in het gelijk gesteld wordt.

Het is inderdaad triest dat dit onbetrouwbare systeem zo lang kan prevaleren. Terwijl het probleem in wezen vrij makkelijk is op te lossen; Zet een degelijk, geijkt en verzegeld apparaat op een gepland moment in een pand neer en laat dit een zekere tijd staan om het werkelijke warmteverlies te meten in het tijdsverloop. Zend de verzamelde data van de metingen over een standaardperiode eventueel draadloos door naar het kadaster waar de uitkomsten automatisch geregistreerd en gekoppeld worden aan het al geregistreerde onroerende goed op dat adres en laat het apparaat weer even oppikken voor een volgende meting. Door de heersende omgevingstemperatuur en de seizoensinvloeden (bv wind) ook mee te meten is er een heel geloofwaardige energieperformance waarde vast te stellen uit de data. De uitkomst kan dan aan belanghebbenden tegen kostprijs ter beschikking worden gesteld. Door werkelijk te meten wordt kennis van alle verschillende materialen, bouwkundige constructies, aannames en rare arbitraire berekeningen totaal irrelevant. Door te automatiseren worden ook input fouten, interpretatieverschillen en opleidingsachterstanden (allemaal menselijke factoren) 100% vermeden.

Of de meting 100% nauwkeurig is in absolute zin, heeft eigenlijk niet zo veel waarde zolang maar overal op dezelfde manier gemeten, verwerkt en berekend wordt. Dan krijg je overal dezelfde (kleine) fout en is de relatieve meting/uitkomst toch juist. Het onderscheid in energie performance tussen verschillende onroerende goederen is dan zeer betrouwbaar te bepalen en zal uiteindelijk ook doorwerken in de prijsvorming door de marktwerking. Men is bereid meer te betalen voor een woning met een betrouwbaar en goed energie label (categorieën A,B en C in Frankrijk).

Reactie van Andreas Chatziantoniou 2 uur geleden

@Alle Laversma

Dit lijkt me een heel omslachtig systeem.

Even ter vergelijking: toen we in Nederland na de laatste renovatie (spouwmuur en ramen) een nieuwe energielabel hebben aangevraagd, hebben we twee documenten met de waardes van de spouwmuurisolatie en de ramen naar een bureau gemaild. En een dag later hadden we een energielabel A. 

Op basis hiervan zou je ook vraagtekens mogen plaatsen bij de betrouwbaarheid van een energielabel in Nederland. 

Ik ga er trouwens van uit, dat dit tegenwoordig anders is. We hebben toen - net voor de wijziging van het proces - voor een paar tientjes een nieuw energielabel aangevraagd . Daarna zijn de kosten (ik meen) naar de 300 € omhoog gegaan. Dus eventueel zit er nu wel een inspectie ter plaatse bij.

Reactie van Allo 2 uur geleden

Wij kochten een huis met label F in nov 2022  verwarming via diesel met kachel uit 2009. Eerste winter getest of met de bestaande oude radiatoren de verwarming met 50 graden het woongedeelte kon verwarmen tot 21 gaden woonkamer en de rest tot 17/18 graden. Tot min vijf geen probleem.

Warmtepomp (mazda) gekocht in woonkamer 1 extra radiator geplaatst e nu al ruim twee jaar gewoon lekker warm in huis, woonkamer 21 rest 17/18 graden. Eerste had jaar met pomp 145 € kosten incl. Inductie koken en twee koelkasten vriezer enz. Daarna 125 € en nu sinds augustus 113 €

Volgens het rapport zouden de stookkosten tussen de 2780 / 3650 liggen. Moesten we vloer/ dak en muren isoleren. Wel driekwart van het huis ligt een meter onder de grond bovenop de rotsen in de kelder en de drie kamers beneden is het nooit koeler dan 11 graden geweest zonder verwarming. De drie kamers zijn snel warm. De muren zijn traditioneel met twee rijen van die betonstenen met een spouw van 7 cm en het dak is geïsoleerd met 15 cm glaswol

Daar ga ik niets meer aan veranderen. En dat rapport nu daar klopt helemaal niets van

Reactie van Alle Laversma 1 uur geleden

@Andreas Chatziantoniou; in tegendeel, het meeste zou automatisch verlopen. Tussentijdse verbeteringen/wijzigingen hoeven niet meer doorgegeven te worden, alleen bij verkoop is het relevant opnieuw de waarde vast te stellen via een nieuwe meting, in het belang van de koper en verkoper, vanwege de invloed op de verkoopprijs.

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels. 

• ‹ Vorige
• 1
• 2
• Volgende ›
• Pagina