NEDERLANDERS.FR

Hét netwerk van, voor en door Nederlandstaligen in Frankrijk - Zegt het voort !

Goedendag,

Weet iemand hoe de plus value berekent wordt als je je woonhuis met gite en camping verkoopt? Valt dit allemaal onder prive omdat je een micro entreprise hebt.? of gaat het uitgesplitst worden wat de waarde is van je woonhuis en wat de waarde is van het overige.

We zijn namelijk bezig met verkoop en vroeg me af hoe dit werkt. Ook om te weten waar je aan toe bent bij verkoop etc. Als iemand ervaring heeeft of het gewoon weet dan horen we het graag!

Weergaven: 1166

Rubrieken,

(klik hieronder voor meer berichten in dezelfde rubriek)

20200303, Geldzaken, Overheid

Reactie van Wim van Teeffelen op 3 Maart 2020 op 16.13

Het spijt,me, maar er wordt nogal in het wilde weg gespeculeerd door de regeerders op deze vraag. In elk geval heeft het er niets mee te maken of de gîte is gecreëerd of niet sinds de aankoop. En laten we er geen chambres d'hôtes bijhalen, daar is de situatie aanzienlijk ingewikkelder dan bij gîtes, waar de regels toch erg duidelijk zijn. En natuurlijk doet de notaris de aangifte taxe sur la plus-value. De ene notaris is een schijtert, die bang is de belastingdienst te kort te doen, de andere notaris heeft wat meer ruggengraat. Maar uiteindelijk moet je zelf de regels kennen om desnoods de notaris ter verantwoording te roepen als hij een plus-value aangifte wil doen die nodeloos in jouw nadeel is.

Hoe zijn de regels dan wel:

1. Het is alleen de eigenaar van onroerend goed die een aanslag plus-value krijgt na verkoop (inderdaad alleen als er winst gemaakt wordt en niet als er sprake is van een résidence primaire). De micro-entreprise, of elke andere vorm van exploitatiebedrijf, doet er niet toe.

2. Als je als huiseigenaar nooit de gîte hebt aangegeven met formulier CERFA 14004 bij de gemeente en je hebt hem toch verhuurd, maar je bent nooit betrapt, dan ben je nu spekkoper: je betaalt geen taxe sur la plus-value over de waarde van de gîte bij verkoop. Idem voor een mini-camping die je illegaal hebt geexploiteerd, zonder daarvoor ooit een déclaration préalable (CERFA 13703) te hebben ingediend bij de gemeente. Idem als je een andere soort camping hebt en daarvoor nooit een permis d'aménager (CERFA 13409) hebt aangevraagd.

3. Heb je één van bovenstaande stappen wel gezet, dan heb je aan de belastingdienst (via de gemeente) aangegeven dat een deel van je onroerend goed moet worden beschouwd als 'zakelijk onroerend goed'. In al deze aanmeldingen (CERFA 14004, 13704, 13409) heb je het aantal m2 opgegeven wat beschouwd moet worden als zakelijk gebruik.

4. Alle bij 3. genoemde formulieren hebben er toe geleid dat je een verzoek tot het doen van aangifte Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) hebt gehad. Dat geldt ook voor micro-entreprises. Het doet er niet toe of je ook daadwerkelijk CFE hebt betaald, het gaat erom dat je een aanslag hebt gekregen, waarmee de belastingdienst wil zeggen: je bent mogelijk belasting verschuldigd over dat gedeelte van je onroerend goed wat je zakelijk exploiteert. Overigens heb je dan over dat zakelijke gedeelte vrijstelling taxe d'habitation, maar dat is een andere discussie.

5. Bij verkoop van het onroerend goed verkoop je dus in feite twee dingen: je résidence primaire (vrijstelling plus-value) en je zakelijk onroerend goed: wel plus-value aangifte (nogmaals: aangifte wil niet zeggen dat je ook iets moet betalen, dat hangt van de hoogte van de winst af en de grootte van het zakelijk onroerend goed).

6. De berekening die de notaris vervolgens maakt is helemaal niet zo ingewikkeld: Eerst bepaalt de notaris de waarde van de grond.  Dat doet hij aan de hand van de gemiddelde grondprijzen in de regio. Laten we zeggen dat de verkoopprijs € 200.000 is en de aankoopprijs €100.00. Dan laat ik alle aftrekposten voor deze discussie even weg.
- Als het onroerend goed een totale grondoppervlakte heeft van 10.000 m2, waarbij €1/m2 als normale grondprijs wordt beschouwd, is de grond €10.000 waard bij verkoop en de gebouwen € 190.00. Bij de aankoop wordt dan gerekend met € 5.000 voor de grond en € 95.000 voor de gebouwen
- ls van die grond 2000 m2 (=20%) aangegeven als camping dan wordt van de waardevermeerdering van de grond van € 5000 slechts 20% meegenomen voor de aanslag taxe sur la plus-value, dus €1000 winst.
- Dan de gebouwen. Laten we zeggen dat het onroerend goed in totaal 200 m2 bewoonbaar oppervlak heeft, waarvan 50 m2 aangegeven als gîte. Dan betekent dat 25% van de waardevermeerdering van het onroerend goed onderhevig is aan taxe sur la plus value. De waardevemeerdering in dit voorbeeld is van € 95.000 naar € 190.000, dus € 95.000. Slechts 25% daarvan wordt meegenomen, dus € 23.750.
-In dit voorbeeld betaal je dus over € 24.750 taxe sur la plus value. Hoeveel dat is hangt uiteraard, zoals iedereen wel weet, af van het aantal jaren dat je eigenaar bent geweest.

Bovenstaande berekening wordt iets ingewikkelder als het aantal m2 bewoonbaar oppervlakte gedurende het eigendom is gestegen, of als gîte of camping niet onmiddellijk bij aankoop zijn opgegeven, maar ook daar zijn redelijk simpele rekenmethodes voor.

Als een notaris deze berekeningen te ingewikkeld vindt, kun je hem altijd e.e.a. voorrekenen. In dat geval zal hij jouw berekening moeten overnemen of zijn eigen berekening moeten onderbouwen. Ik heb het eerste al meermalen meegemaakt. Overigens het tweede ook al een keer.

Wim

Reactie van Aire Les Biefs op 3 Maart 2020 op 16.22

@Wim! 

helder verhaal

Reactie van Wim van Teeffelen op 3 Maart 2020 op 16.25

Ik wil nog op twee puntje hierboven reageren:

- Nee, een micro-entreprise creëert geen fonds de commerce en kan dat dus ook niet verkopen.

- Ophouden met de exploitatie om zo taxe sur la plus value te ontlopen is mogelijk. Dat betekent de aangifte van exploitatie of de déclaration préalable officieel intrekken. De permis d'aménager kun je niet teruggeven, maar je kunt wel besluiten hem niet meer te gebruiken. Je moet dan ook wel heel echt stoppen met de exploitatie, want dit soort bewegingen zijn heel ongewoon en de belastingdienst zou daar wel eens serieuze belangstelling voor kunnen hebben. De aangifte van je gîte intrekken en vervolgens toch vrolijk verhuren lijkt mij onverstandig. En met het opgeven van je exploitatiebedrijf raak je mogelijk ook je goedkope ziektekostenverzekering kwijt.
Overigens wordt er dan als volgt geredeneerd (geldt ook voor plus-value over je tweede huis): je moet minstens één volle IR-belastingcyclus niet langer hebben geexploiteert. Een cyclus is anderhalf jaar: een volledig kalenderjaar + een half jaar daarna voor het doen van aangifte en  betaling van verschuldigde belasting. Als je nu de gîte en camping officieel zou stoppen is het eerste volledige belastingjaar 2021 en kun je dus vanaf de zomer 2022 zonder taxe sur la plus value verkopen.

Wim

Reactie van Jeannette op 3 Maart 2020 op 18.45

Helaas geeft Wim ook geen links naar de toepasselijke regelgeving....

Reactie van Wim van Teeffelen op 3 Maart 2020 op 20.04

@ Jeanette, ja dat zouden we allemaal wel willen, een keurige website waar alles precies wordt uitgelegd, zonder vage bewoordingen en het liefst voor alle vraagstukken van het leven een  eigen website. Maar zo werkt het niet. Ik heb wat ik hierboven heb opgeschreven opgedaan IN DE PRAKTIJK. Gewoon door met notarissen over de taxe sur la plus-value te praten, te discussiëren, soms zelfs te strijden, in vele, vele dossiers. Bij elke nieuwe notaris komt er weer een klein beetje hulp, wat informatie, een suggestie, wat inzicht, een hint naar de instructies van de Franse belastingdienst aan notarissen, waar je nooit helemaal achterkomt, maar op basis van veel dossiers kom je tot een beeld van wat het zo ongeveer moet zijn. En dat heb ik opgeschreven. Dit is dus puur de praktijk. Veel succes met het vinden van de precieze wetsteksten waar dit staat, ik ga daar mijn tijd niet aan besteden. Ik probeer slechts duidelijkheid te krijgen voor mijn klanten en indien mogelijk er het beste uit te slepen voor hen.

Wim

Reactie van Jeannette op 3 Maart 2020 op 22.03

Oeps, lange tenen!

Ik hoopte dat jij juist een wettelijke onderbouwing kon geven, maar niet dus, dat neem ik je ook absoluut niet kwalijk, ik kan ook niks vinden, dat is jammer maar het is zo. 

Reactie van le boles eric op 4 Maart 2020 op 9.41

@ Jeannette:  zeer lange...

Hier is de link met alle wetten over de plus value , kijken onder " textes de référence" , 2 mn om deze te vinden, bonne lecture!

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864

Reactie van Lodewijk Lievendag op 4 Maart 2020 op 15.16

@Jeanette...  je zou ook gewoon niet kunnen reageren net als ik.

Reactie van La VV op 4 Maart 2020 op 16.24

Beste Eva, in aanvulling op dit al, maak ik in de praktijk ook regelmatig mee dat de Notaris een waardebepaling vraagt aan de makelaar (of soms aan meer dan 1 makelaar of zelfs een beedigd taxateur om het iets meer 'body' te geven). Dit gaat over de waarde van het commercieel geexploiteerde gedeelte van het object. Dit word dan vergeleken met de aankoopssituatie (indien er toen bijvoorbeeld al een gite was), of een pro rata. Mocht er dan sprake zijn van winst, kun je die nog verminderen door facturen van artisans te overleggen. De meeste notarissen gaan automatisch uit van 15% verbeteringen dus die heb je sowieso al te pakken. Anders laten ze de berekening los op het verschil. Dit laten ze ook soms door een accountant doen. Overigens woon ik om de hoek bij Edith Janzen en ken ik hier een aantal zeer capabele notarissen die graag advies geven. Ik ga graag in ieder geval graag met notarissen in conclaaf en discussie, daar leer ik van en zo probeer ook ik mijn klanten een zo goed mogelijk raad te geven. Advies vragen is gratis in Frankrijk, wel verwachten de notarissen dat ze je vervolgens bij kunnen staan als er een transactie is. Groet Lie

Reactie van Jeannette op 4 Maart 2020 op 18.33

Eric, natuurlijk had ik dit wel gevonden en ook doorgelezen.

Misschien snap ik er te weinig van, en lees jij het wel, maar ik kan niets vinden over hoe er wordt omgegaan met de plus-valueheffing als er een gedeelte van je residence principale als gîte of chambres d'hôte wordt uitgebaat.

Hieronder is plaats voor een reactie

  • Blijf bij het onderwerp.
  • Wees constructief en vriendelijk.
  • Uw kennis en ervaring worden op prijs gesteld.

Onze huisregels ...

Bent u de plaatser van dit bericht? Reageer dan ajb op de gegeven reacties en adviezen.

Je moet lid zijn van NEDERLANDERS.FR om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van NEDERLANDERS.FR

WELKOM BIJ ONS FORUM

  * = inloggen nodig

GESELECTEERD

--

© 2020   Gemaakt door: Anton Noë, beheerder en gastheer.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Privacybeleid  |  Algemene voorwaarden

Anton Noë ... google.com, pub-1033432903517354, DIRECT, f08c47fec0942fa0