www.nederlanders.fr

Hét netwerk van, voor en door Nederlandstaligen in Frankrijk

U dient in te loggen om alle menu-opties te kunnen zien

Van tijd tot tijd worden in dit forum advertenties geplaatst door particulieren die woonruimte te huur zoeken. Begrijpelijk, want het is bijzonder moeilijk om in Frankrijk een huurwoning te vinden. Dat heeft slechts één oorzaak: de verregaande wettelijke bescherming van de huurder tegenover de verhuurder, waarvan sommige kwaadwillige huurders misbruik maken.

Uiteraard is wettelijke bescherming van de in principe arme huurder tegenover de in principe welgestelde verhuurder niet meer dan logisch. Bovendien behoort een dak boven je hoofd tot de eerste levensbehoeften. Maar wanneer die bescherming zó ver gaat dat een verhuurder volledig kan worden uitgekleed en de woning totaal kan worden uitgewoond door een kwaadwillige, niet-betalende huurder zonder dat hij op korte termijn uit het huis kan worden gezet, dan is het volkomen begrijpelijk dat particulieren in Frankrijk hun huis of appartement liever niet voor langere tijd verhuren.


Het enige risico dat de huurder daartegenover loopt, is dat de eigenaar de woning verkoopt. Dan heeft de huurder weliswaar het eerste recht van koop (tegen een redelijke prijs), maar als hij die niet wil of kan betalen, moet hij uiterlijk zijn vertrokken op de dag voordat de eigendomsoverdracht aan een andere koper bij de notaris plaatsvindt. Woont de huurder echter al zes maanden in het huis, dan geniet hij automatisch huurbescherming. Wanneer hij dan ondanks de verkoop gewoon blijft zitten, zal de nieuwe koper afzien van de koop en moet de verkoper maar zien hoe hij zijn huurder eruit krijgt, voordat een eventuele nieuwe koper zich aandient.

Er bestaan in Frankrijk drie soorten huurcontracten voor woonruimte:

Logement vide (ongemeubileerde verhuur, minimum huurtijd 3 jaar).
Logement meublé (gemeubileerde verhuur, minimum huurtijd 1 jaar).
Bail mobilité (tijdelijke verhuur wegens (meestal) arbeidsomstandigheden, altijd gemeubileerd, maximale huurtijd 1-10 maanden).

Bij al deze contracten is de verhuurder verplicht om voordat hij het huis of de woning te huur aanbiedt een diagnostic immobilier te laten verrichten door een gespecialiseerd bedrijf. Dat controleert de energiewaarde van de woning, de aanwezigheid van lood en asbest, de staat van de electrische en de gasinstallatie en in sommige gebieden ook van natuurlijke en omgevingsrisico's. Aan zo'n onderzoek hangt uiteraard een prijskaartje, afhankelijk van de grootte van het huis of de woning. Het door het bedrijf opgemaakte rapport dient uiterlijk op de dag van ondertekening van het huurcontract aan de huurder te worden overhandigd. Zie Inc-Conso.fr.




Bij een Logement meublé lijkt de verhuurder iets minder risico te lopen, maar dit moet wel aan bepaalde wettelijke eisen voldoen. Zo moet het bevatten: bed(den), beddengoed, luiken voor alle slaapkamerramen of gordijnen, een kookplaat, een oven of magnetron, een koelkast (mét vriesvak), voldoende borden en bestek, keukengerei, tafel en stoelen, kasten, lampen en genoeg onderhoudsmateriaal (zoals een stofzuiger en/of een bezem en dweilen). Wanneer een van deze zaken ontbreekt, kan de rechter beslissen dat er sprake is van ongemeubileerde verhuur, met alle wettelijke gevolgen vandien. Zie Service-Public.fr.

Bovendien kent Frankrijk een jaarlijkse “trève hivernale” oftewel een winterstop, die duurt van 1 november tot en met 31 maart. Gedurende die periode kan een huurder niet uit het huis of de woning worden gezet, ook al ligt er een gerechtelijk bevel tot uitzetting, betaalt hij de huur niet, richt hij vernielingen aan of gebruikt hij de woning gedeeltelijk als stal, kippenhok of als opslagruimte.

Toch zie je hier af en toe ook advertenties voorbijkomen van mensen die hun huis te huur aanbieden als woonhuis. Vaak gebeurt dat omdat de verkoop naar hun zin niet snel genoeg gaat. Waarom zou je er dan niet “tijdelijk” iemand in laten wonen, zodat het huis nog iets opbrengt en 's winters wordt verwarmd? Deze verhuurders blijken vaak niets te weten van het franse huurrecht en nooit te hebben gehoord van de automatische huurbescherming na zes maanden (gedurende welke tijd ook de kwaadwillige huurder vaak keurig de huur voldoet). En dat een eventuele uitzettingsprocedure jaren kan duren. Dit alles nog afgezien van de trammelant die je als verhuurder te wachten kan staan wanneer een huurdersechtpaar gaat scheiden of wanneer de huurder onverwacht overlijdt.

Wanneer deze mensen de franse huurwetten zouden kennen, zouden ze zich wel tien keer bedenken eer ze in Frankrijk aan verhuur voor langere tijd beginnen. Wanneer de huurder na een aantal maanden de huur niet meer of niet volledig betaalt rest slechts de gang naar de deurwaarder en uiteindelijk naar de rechter. Een en ander kan jaren duren en kost veel geld. Wanneer je dan eindelijk een definitief rechterlijk uitzettingsbevel hebt, krijgt de huurder nog twee maanden de tijd eer hij er door de politie wordt uitgezet (de politie heeft na een verzoek tot uitzetting ook nog twee maanden bedenktijd). En wanneer dan eindelijk het moment suprême is aangebroken dat de uitzetting daadwerkelijk zal plaatsvinden, is wellicht nét de trêve hivernale begonnen, waardoor hij nog 5 maanden langer gratis kan blijven (uit)wonen. Tel uit je winst.


Uiteraard bestaat het merendeel van de huurders uit fatsoenlijke mensen, die netjes de maandelijkse huur voldoen en zuinig zijn op het huis en op je spullen. Maar er zijn ook huurders die de franse huurbescherming maar al te goed kennen en de uiterste grenzen ervan opzoeken. Je zult maar zulke huurders treffen. Zie bijvoorbeeld dit schrijnende geval dat in 2015 in dit forum speelde. Ook dit geval uit 2016 zou een goede les moeten zijn. Zie met name de leerzame commentaren onder dit laatste onderwerp.

Is er dan helemaal geen oplossing voor mensen die hun huis gedurende een bepaalde tijd willen verhuren? Jazeker, die oplossingen bestaan. Maar meestal kosten ze geld en/of extra werk.

Je kunt bijvoorbeeld een verzekering afsluiten tegen niet-betaalde huurtermijnen. Zie LeLynx.frDaarin zit meestal ook een verzekering tegen door de huurder toegebrachte schade aan de woning. Het nadeel van zo'n verzekering is echter dat zij alleen in Frankrijk effectief is. Wanneer de (buitenlandse) huurder naar het buitenland vertrekt, zal de verzekeringsmaatschappij geen actie meer tegen hem ondernemen. 

Er bestaat ook een gratis soort overheidsverzekering, de Garantie Visale, die vóór het tekenen van de huurovereenkomst door verhuurder en huurder samen moet worden aangevraagd op de website Visale.fr. Er zijn nogal wat voorwaarden aan verbonden, zie Garantie Visale. De Garantie Visale vergoedt de niet-betaalde huurtermijnen met een maximum van 36 maanden en verhaalt dit op de nalatige huurder.

Je kunt gedurende een aantal maanden per jaar ook je huis als vakantieverblijf voor enkele weken verhuren. Maar wanneer je in Nederland woont, moet je hier in Frankrijk iemand inhuren die de gasten ontvangt, de boel schoonhoudt en de was doet en voor vertrek alles controleert. Als je in Frankrijk en in de buurt van het te verhuren huis woont, is het enkele maanden flink zelf de handen uit de mouwen steken. Maar het levert in die korte tijd wel meer geld op dan de verhuur als woonruimte en je weet zeker dat vakantiegangers ook weer vertrekken. Bovendien kun je tevoren een voorschot op de huur vragen, evenals een borgsom, die je voor vertrek maar na controle van de woning terugbetaalt.

Maar ook aan vakantieverhuur kunnen nadelen kleven, als we tenminste de website ClubMillionnaire mogen geloven in het artikel "Ne faites pas de location saisonnière, c’est DANGEREUX!". Volgens die site 1. kun je ervan worden verdacht een pooier te zijn, omdat prostituees uit vooral Oost-Europa heel Frankrijk doorreizen om ergens voor één of twee weken een vakantiehuis te huren en daarin hun beroep uit te oefenen; 2. vakantiegangers kunnen alles leegroven en er vandoor gaan wanneer je even afwezig bent; 3. ze kunnen misbruik maken van je internetabonnement, zodat jij achteraf met een hoge rekening wordt geconfronteerd en 4. je kunt te maken krijgen met afgunstige buren, omdat je "gemakkelijk" in korte tijd veel geld verdient, aldus ClubMillionnaire. Toch blijft in Frankrijk vakantieverhuur de meest lucratieve en zekere vorm van verhuur voor de verhuurder.


 

Wanneer je toch voor langere tijd wilt verhuren is het in principe het veiligste en het gemakkelijkste om een plaatselijke makelaar in te schakelen. Die kent de lokale markt, bepaalt de juiste huurprijs, zoekt de huurder, controleert zijn inkomsten, zorgt desnoods dat een solvabele persoon borg wil staan, int de huur en draagt de huur af aan de verhuurder. Bovendien houdt hij een oogje in het zeil dat de woning fatsoenlijk wordt bewoond. Ook houdt hij de verhuurder op de hoogte van de nieuwste regelgeving. Zo is vorig jaar nog de bail mobilité gewijzigd, zie Droit-Finances.com. Al naar gelang de overeengekomen diensten vraagt de makelaar hiervoor 5-12% van de huurprijs. Dat is veel geld, maar daarvoor ben je wel van alle zorgen én van de eventuele langdurige nasleep bevrijd. De website BienIci.com noemt alle voordelen van het verhuren via een plaatselijke makelaar, terwijl Service-Public.fr een overzicht geeft van de eisen waaraan verhuurmakelaars moeten voldoen.

Bronnen (onder meer): BienIci.com (5 risico's die verhuurders moeten kennen), Immobilier-Danger.com, LeFigaro.fr (zelf verhuren of via een makelaar?) en PAP.fr (uitzetting en trêve hivernale)


Taken van de makelaar

Weergaven: 1970

Rubrieken,klik voor meer berichten in dezelfde rubriek

20190908, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Susan op 9 September 2019 op 17.20

ik heb in 2004 van nov tot maart mijn gite verhuurd aan engelsen die hier een huis wilden kopen

ik heb iedere maand een nieuw contract gemaakt. alles is goed verlopen ze kochten een huis en verlieten mijn gite.

Reactie van Theodora Besse op 9 September 2019 op 17.59


Tja Susan, meestal gaat het goed, zoals ik hierboven al schreef. Maar als je de oude huurcontracten niet terugvraagt voordat ze een nieuw ontvangen, dan hang je wanneer ze na zes maanden weigeren te vertrekken en de huur niet betalen. En zelfs als je steeds het oude huurcontract terugvraagt voor je ze een nieuw aanbiedt, dan hebben ze allerlei mogelijkheden om op een andere manier te bewijzen dat ze je gîte al meer dan zes maanden bewonen. 

Ooit had ik een klant die op tijdelijk arbeidscontract als verkoopster bij de Hema werkte. In die tijd mocht je een tijdelijke arbeidsovereenkomst slechts twee keer verlengen. Anders was je in vaste dienst. (Hoe het nu is weet ik niet.) De betreffende Hemadirecteur had daar iets op gevonden: ze kreeg steeds weer een nieuw contract aangeboden, op voorwaarde dat ze het oude contract inleverde. Toen haar arbeidsovereenkomst op een gegeven moment niet meer werd verlengd, kwam ze bij mij. Het was nog de tijd dat loon contant werd uitbetaald (oma vertelt). Ik kon niets voor haar doen, want haar ex-collega's wilden uiteraard niet getuigen dat ze er al veel langer werkte, bang als ze waren dat zij hun baan zouden verliezen. En het loon was uiteraard ergens onder Diversen verdwenen.

Met buitenlanders die hier net zijn aangekomen is een huurcontract voor steeds een maand uiteraard gemakkelijker. Ze kennen meestal niemand in het nieuwe land. Maar met een Fransman/-vrouw zou ik me wel tien keer bedenken.


Reactie van Susan op 9 September 2019 op 18.16

het contract werd getekend aan mij teruggegeven, maar ik moet je wel zeggen dat ik mij toen niet bewust was van de eventuele gevaren die daar aan vast konden zitten.

later heb ik nog weleens aanvragen gehad voor langer verblijf maar dat durfde ik niet meer aan.

ik heb geen zin in slapeloze nachten en gedoe aan het hoofd.

Reactie van Antoine Snijers op 10 September 2019 op 8.25

Bonjour,

Theodora en Wim, bij deze bedankt voor de nuttige antwoorden op mijn vragen.

Bonne journeé. 

Reactie van zowhie op 10 September 2019 op 12.31

Ik heb 5 huizen in de verhuur alle 5 verhuurd aan mensen met een toelage van de CAF , Mocht er een in gebreke blijven dan kun je na 2 of 3 maanden de Caf inlichten en deze zal dan met een voorstel komen , word dit niet nagekomen dan  houdt de Caf het in van hun uitkering . Toch een klein stukje zekerheid 

Reactie van Theodora Besse op 10 September 2019 op 17.16


Dankjewel Zowhie, dat is goed geregeld, althans wat de huur betreft. Maar de Caffers genieten wel huurbescherming. Dat is niet erg wanneer je die woningen slechts hebt om ze te verhuren, maar het is dus lang niet voor iedereen de geschikte oplossing. Zeker niet voor mensen die hun huis in de verkoop hebben en het zolang het te koop staat aan iemand willen verhuren. Of voor buitenlanders die hun tweede huis in Frankrijk in de tijd dat ze er niet zijn willen verhuren. Maar voor mensen als jij een prima oplossing.
 

Reactie van J. Roest op 11 September 2019 op 17.28

Een andere valkuil als je het beheer uit handen geeft: controleert de beheerder wel of de inventaris dezelfde is als bij de aanvang van de huur? Het komt voor dat malafide huurders keurig betalen, maar wel de goede spullen omruilen voor mindere of zelfs defecte!

Reactie van Theodora Besse op 11 September 2019 op 17.57


Heremetijd, wat huurders niet allemaal verzinnen! Dat was ik nog nergens tegengekomen. Bedankt J. Dus nog een reden om niet (gemeubileerd) te verhuren.

Reactie van Susan op 11 September 2019 op 18.01

tja inpakken en wegwezen, alles kan, weleens prog opgelicht gezien ? hoe mensen de huizen achterlaten, totaal gesloopt , dus nooit( gemeubileerd) verhuren .

Reactie van Theodora Besse op donderdag


Ik had een email gestuurd naar advocatenkantoor Goffin van Aken in Straatsburg, met het verzoek om mij het arrest 619 van 4 juli 2019 uit te leggen. Vandaag kreeg ik het volgende antwoord terug:

Geachte mevrouw Besse,

Met aandacht heb ik uw email gelezen.

Het vonnis waarnaar u verwijst is een baanbrekend vonnis dat de positie van eigenaren versterkt in het geval van illegale bezetting van hun eigendom.

In dit geval hebben de eigenaren van een stuk grond de mensen gedagvaard die het zonder recht of titel bewoonden, iets wat in de volksmond ‘kraken’ wordt genoemd.

De bezetters hebben voor het Hof van cassatie (de hoogste rechtbank in Frankrijk ) de uitzetting bestreden die door de rechters in eerste aanleg bevolen was, door hiervoor artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden in te roepen, dat bepaalt dat eenieder recht heeft op eerbiediging van zijn privé- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie. Volgens klagers is het verlies van huisvesting een zeer ernstige schending van het recht op eerbiediging van de woonruimte en moet eenieder die het slachtoffer dreigt te worden van het verlies van zijn woning, in beginsel de mogelijkheid hebben om de proportionaliteit van het verlies door de rechter te laten onderzoeken.

Het cassatieberoep van de krakers is echter verworpen.

Volgens het Hof van Cassatie is de uitzetting de enige maatregel die de eigenaar in staat stelt om zijn volledige eigendomsrechten op de illegaal bezette goederen terug te krijgen.

 De door de ontruiming veroorzaakte schending van het recht op eerbiediging van de woonruimte van de bewoner is niet onevenredig, gelet op de ernst van de schending van het eigendomsrecht.

Aangezien het eigendomsrecht onvoorwaardelijk is, vormt elk gebruik zonder recht of eigendomstitel door anderen van een goed een onmiskenbare onrechtmatige verstoring die de eigenaren in staat stelt om middels een kort geding de uitzetting van de bewoners te verkrijgen.

De beslissing van de rechters die derhalve de uitzetting hadden bevolen, wordt dus bekrachtigd door het Hof van Cassatie.

Hopende u hiermee voldoende te hebben geantwoord,

Met vriendelijke groet,

Clint Goffin van Aken

Avocat

Immeuble « SKY PLACE »
13, Allée des Marquises
67000 STRASBOURG
FRANCE

Tél.: +33 (0)3 88 36 44 69
Fax.: +33 (0)3 88 36 57 01
Palais: Case 153
E-mail: avocat@goffinvanaken.com

De conclusie is duidelijk: iedere eigenaar van zowel een woning als van een vakantiehuis(je) dat is gekraakt, kan in kort geding binnen de kortste keren een uitzettingsbevel van de rechter krijgen.

Met dank aan Wim van der Ligt en aan Clint Goffin van Aken.

Hieronder is plaats voor een reactie

  • Blijf bij het onderwerp.
  • Wees constructief en vriendelijk.
  • Uw kennis en ervaring worden op prijs gesteld.

Onze huisregels ...

Bent u de plaatser van dit bericht? Reageer dan ajb op de gegeven reacties en adviezen.


Je moet lid zijn van www.nederlanders.fr om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van www.nederlanders.fr

UW BIJDRAGE IS NODIG

-

Google advertenties

© 2019   Gemaakt door: Anton Noë, beheerder en gastheer.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Privacybeleid  |  Algemene voorwaarden

Anton Noë ...