Nederlanders in het buitenland vinden elkaar via www.nedergids.nl

www.nederlanders.fr

Hét netwerk van, voor en door Nederlandstaligen in Frankrijk

Frans onroerend goed kopen en exploiteren met meerdere personen

Onlangs was er een discussie op deze site over theorie en praktijk van het kopen van Frans onroerend goed met meerdere personen (niet zijnde een gezin) om vervolgens dat onroerend goed te exploiteren als klein toeristisch bedrijf, bijvoorbeeld chambres d’hôtes, gîtesverhuur en/of mini-camping. Onderstaand zet ik enkele oplossingen op een rij, aan de hand van een en dezelfde casus: Drie personen, A, B en C (mogelijk familie van elkaar in de tweede graad of verder, maar dat hoeft niet) willen gezamenlijk een pand kopen, waarbij de afspraak is dat A daar gaat wonen en het pand toeristisch gaat exploiteren. Enkele mogelijke oplossingen:

1. De verstandige oplossing.
A koopt in zijn eentje het pand met behulp van een persoonlijke lening van B en C. A wordt dus voor 100% eigenaar en exploitant van het pand. B en C krijgen een inschrijving in het Franse hypotheekregister (kost eenmalig ongeveer €1500) en krijgen daarmee dezelfde rechten als een Franse bank. De afspraken over rentebetalingen en aflossingen van de lening liggen vast in de hypotheekacte. Bovenop deze afspraken kunnen afspraken worden gemaakt over gebruik van het pand door B en C . Bijvoorbeeld: jaarlijks enkele weken gratis gebruik van het pand in plaats van rentebetalingen. Houdt A zich niet aan de afspraken, dan kan -uiteindelijk- A door B en C uit het huis worden gezet en kan het huis bij opbod worden verkocht.
Voordeel: duidelijke zakelijke verhoudingen, geen opstartkosten.
Nadeel: dit ‘voelt’ niet als ‘gezamenlijk eigendom’
Mijn oordeel: ik ken veel voorbeelden waarbij dit in de praktijk prima werkt en blijft werken, zelfs bij meningsverschillen tussen A, B en C.

2. De goedkope oplossing.
A, B en C worden alle drie eigenaar van het pand, naar evenredigheid van hun inbreng. Voorbeeld; A brengt 50% van de aanschafkosten (incl verbouwingen) in, B en C elk 25%. A wordt dus voor 50% eigenaar, B en C elk voor 25%. Veronderstel dat de huurwaarde van het pand als toeristisch te exploiteren object (onderling of door een taxateur vast te stellen) € 1000/maand is, dan betaalt A elke maand € 250 huur aan zowel B als C. A is volledig verantwoordelijk voor de exploitatie en houdt alle winst en neemt alle verlies daarbij.
Voordeel: geen opstartkosten, geen administratie, geen bewijsvoering van exploitatieresultaten;
Nadeel: als C eruit wil stappen moet 25% van de waarde van het pand worden opgehoest, hetzij door A en B, hetzij door een derde van buiten. Kunnen of willen A en B dat niet en kan er geen derde gevonden worden, dan zit C klem met zijn investering. Meestal is dat slecht voor de familie- of vriendschapsbanden. Bovendien moet er minimaal 7,7% van 25% van de waarde van het pand worden afgetikt aan frais de l’acte bij de overdracht van het eigendom.
Mijn oordeel: als oplossing 1 te weinig het gevoel geeft van ‘gezamenlijk eigendom’, dan is dit de beste oplossing. In de praktijk zie ik dit meestal ook goed gaan.

3. De echt-samen-doen oplossing.
Direct eigendom, zoals bij oplossing 2, maar geen huur, maar participatie in de exploitatie. A is voor 50% eigenaar, B en C elk voor 25%. A gaat exploiteren. B en C beschouwen hun deeleigendom van het pand als onroerend goed investering die pas wordt terugbetaald bij verkoop in de toekomst (ze accepteren dat zij tussentijds niet kunnen uitstappen, noch rente of huur ontvangen). Ze accepteren dat dat betekent dat als het pand wordt verkocht met verlies zij zullen delen in het verlies. B en C zullen 25% van de netto winst (na aftrek van kosten en winstbelasting) opstrijken als het pand in de toekomst zal worden verkocht met winst. Jaarlijks rapporteert A over het exploitatieresultaat: B en C ontvangen elk 25% van de netto winst (omzet minus bedrijfskosten minus een overeengekomen vergoeding voor de tijd die A in de exploitatie steekt). B en C dragen ook 25% van het verlies in geval de exploitatie verlieslatend is.
Voordeel: geen opstartkosten.
Nadeel: als B of C ontevreden is met het exploitatieresultaat, zullen er snel verwijten komen richting A: je werkt niet hard genoeg, je doet de marketing slecht, je maakt teveel kosten, etc, etc.
Mijn oordeel: lijkt aantrekkelijk op papier vanwege de geringe opstartkosten, in de praktijk ken ik geen enkel voorbeeld waar dit op langere termijn goed afloopt.

4. Een Société Civil Immobilière (SCI)
Een nieuw op te richten SCI wordt eigenaar van het pand. A brengt 50% in en krijgt 50% van de aandelen in de SCI, B en C elk 25%. Een SCI is een vorm van een Franse BV die als beperkt doel heeft het aankopen, in stand houden en verkopen van onroerend goed. Let op: zij mag NIET exploiteren, al is het toegestaan dat de SCI het onroerend goed zonder beperkingen of vergoedingen ter beschikking stelt aan zijn aandeelhouders en doet dat dus aan A, die daarvoor huur betaalt aan de SCI (zoals in oplossing 2). De huur wordt gebruikt voor het dekken van de kosten van de SCI en het restant wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. De aandeelhouders kunnen onderling aandelen kopen of overdragen (dus een aandelentransactie in plaats van uitkering in contanten). Voorbeeld: C heeft het geld niet nodig, maar B wel: B krijgt een dubbele winstuitkering en levert daarvoor aandelen in aan C. Aandelen kunnen onderling of aan derden worden overgedragen tegen 4,5% notariskosten in plaats van de 7,7% uit oplossing 2. A, B en C maken onderling afspraken (in een officieel vastgelegde aandeelhoudersvergadering) wat de rechten van elk zijn op gebruik van het pand. Zo kunnen er gebruiksrechten worden afgesproken; B en C mogen een aantal weken per jaar gratis gebruik maken van het pand.
Voordeel: eigendoms- en gebruiksrechten liggen formeel vast in aandeelhoudersbesluiten. Gemakkelijke overdracht van eigendom. Zolang de balans in evenwicht is (de ontvangen huur is ongeveer even hoog als de totale kosten van belasting, verzekering en groot onderhoud) hoeft de SCI geen boekhouding bij te houden, geen belasting aan te geven en zijn de administratieve kosten dus minimaal.
Nadeel: Een SCI kost een kleine € 2000 om op te richten en in te schrijven en het opheffen, als in de toekomst het onroerend goed weer is verkocht, kost nog een keer €2000.
Mijn oordeel: In de praktijk valt het ‘gemakkelijk overdragen van eigendom’ nogal tegen. Een aandeelhouder die van zijn aandelen af wil, zonder dat de overige aandeelhouders zijn aandelen kunnen of willen kopen, zit in de praktijk net zo vast als de mede-eigenaar in oplossing 2. Alleen zijn daar de kosten lager, dus is die oplossing beter.

5. Een association
Frankrijk kent een bepaalde fiscaal aantrekkelijke vorm van een association (stichting), die het mogelijk maakt om onroerend goed aan te kopen en in stand te houden. Echter door enorm misbruik van deze oplossing in de jaren tachtig en negentig, heeft de overheid de regels flink aangescherpt. De association mag geen winstoogmerk hebben en toeristische exploitatie heeft dat per definitie wel. Ook ‘instandhouding van het pand’ is onvoldoende grond om gebruik te kunnen maken van de gunstige fiscale regelingen van deze association (tenzij het een erkend nationaal monument is).
Voordeel: gunstige fiscale regelingen
Nadeel: hoge administratieve kosten, oprichten van een association (kost ongeveer €1500), aanstellen van een stichtingsbestuur, grote kans dat de belastingdienst de doelstelling van de association niet accepteert.
Mijn oordeel: je hoort dit nog wel eens als oplossing, maar dat is vaak gebaseerd op kennis of ervaring van twintig jaar geleden. Ik heb nog wel eens gehoord van een association die twintig jaar geleden of meer is opgericht en nog altijd goed functioneert, maar ik ken geen voorbeelden van meer recent.

6. Verdeeld eigendom
In plaats van dat A, B en C elk een deel van het eigendom krijgen, wordt het eigendom kadastraal verdeeld: 50% van het oppervlakte wordt gekocht door A, die dat gaat exploiteren, B koopt 25% voor zijn eigen gebruik en C ook (eventueel kunnen ze exploitatie daarvan overdragen aan A tegen een vergoeding). In de koopactes wordt een bijzondere bepaling opgenomen dat elk van beide anderen een recht van eerst aankoop krijgen als één van de drie zijn eigendom wil verkopen.
Voordeel: elk van de partijen heeft volledige vrijheid, geen administratie, geen opstartkosten
Nadeel: lang niet elk pand is geschikt voor een dergelijke kadastrale opdeling. Indien het wel lukt bestaat de verplichting om een vereniging van eigenaren op te richten (een Syndicat), voor het beheer van de gezamenlijke delen (bv tuin of oprit).
Mijn oordeel: als kadastrale opdeling in de praktijk mogelijk is, is dit waarschijnlijk de allerbeste oplossing, echter in de praktijk blijkt dat maar zelden mogelijk.

Wim

Weergaven: 1120

Tags: (Klik voor berichten in dezelfde rubriek) 20190425, Geldzaken, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Fabienne M op 25 April 2019 op 13.17

Geweldig Wim dat jij jouw uitgebreide analyse wilt delen!

Reactie van Jeannette op 25 April 2019 op 13.27

Kan er niet gewoon een SAS of SARL worden opgericht met meerdere aandeelhouders die vervolgens het onroerend goed koopt en exploiteert met aanstelling van een gérant?

Reactie van Fabienne M op 25 April 2019 op 13.34

Uit persoonlijke interesse ga ik kijken of wij een Sarl kunnen oprichten avec conjoint collaborateur. Activiteiten: verhuur van enkele vakantiehuizen, tuinonderhoud, schoonmaak, opvang toeristen.

Doel: nog voordat wij AOW/pensioen krijgen dit bedrijf opstarten om zo pensioen op te bouwen. 

Reactie van Wim van Teeffelen op 25 April 2019 op 15.29

@Jeanette: dit is geen goed idee. Een SARL of SAS voor de exploitatie: prima (er zijn nog meer bedrijfsvormen die daarvoor in aanmerking komen: de micro-entreprise, de EI of EIRL, de SNC of mogelijk nog wel andere, afhankelijk van de precieze wensen van de ondernemer, maar daar gaat het hier niet om. Misschien dat ik nog wel eens stukkie schrijf over de bedrijfskeuze voor een klein toeristisch bedrijf).

Een SAS of SARL die onroerend goed op zijn balans heeft staan gaat nagenoeg altijd meer belasting betalen ten tijde van verkoop van het pand, dan een pand wat eigendom is van een persoon. Dat kan fors oplopen met een SARL die onder de IS valt of een SAS: je gaat 28% vennootschapsbelasting betalen tot een winst van € 500.000, daarboven zelfs 33%. Al na een  paar jaar is de taxe sur la plus-value lager voor een persoon. Bovendien kan het woongedeelte vrijgesteld worden van plus-value, niet van IS. Verder zijn er ook nog afschrijvingseisen, die het gat tussen verkoopwaarde en boekwaarde alleen maar groter maken, en dat kan leiden tot nog eens een extra belasting bij verkoop van het pand. De enige overweging om een pand aan te kopen via een SARL of SAS zou nog een herinvesteringsverplichting kunnen zijn, wat genoeg belasting kan besparen om alle nadelen die ik hierboven beschrijf teniet te doen.

De verstandige oplossing is bijna altijd om het pand in privé te kopen (of in een SCI als het niet anders kan) en vervolgens het pand te verhuren aan een exploitatiebedrijf.

@Fabienne, natuurlijk kan er een SARL worden opgericht (met conjoint) voor de bedrijfsactiviteiten die je noemt, maar ik geef je in overweging om ook serieus naar een micro-entreprise te kijken, dat scheelt je een berg aan belasting, sociale lasten en administratiekosten. Bedenkt echter wel dat de conjoint nooit aan het Nederlandse systeem van verdragsgerechtigde kan ontsnappen...Maar we wijken nu erg ver af van het topic.

Wim

Reactie van Fabienne M op 25 April 2019 op 16.37

Bedankt Wim! Eigenlijk weet ik ook niet of ik de puf heb als ik 68 jaar en ouder ben om allerlei dingen uit te halen om onder de verdragsbijdrage te komen.

Feit is alleen dat wij gemakkelijk boven de 23.000 aan huur kunnen ontvangen, indien we dat zouden willen. Vakantieverhuur is ons leven sinds 10 jaar en we zien dit als onze job. Hoe dan ook blijven we daarmee doorgaan ..... de rest van ons leven. Te leuk om het niet te doen.

Verdagsbijdrage NL: als het moet, accepteren we dat.

Het geeft alleen een naar gevoel zoveel aan Nederland te moeten betalen, waar we 22 jaar niet meer zijn geweest. Ik had die bijdrage liever Frankrijk gegund! 

Reactie van Jeannette op 25 April 2019 op 17.04

Bedankt Wim! duidelijk.

Reactie van Arkenbout Bastiaan. op 26 April 2019 op 8.45

Sinds 1989 hebben we een Vereniging Clavis, ingeschreven KvK Den Haag, ons 1e woning in Bouit nabij Bordeaux, 2 pers lid van de Ver Clavis 50/50 aan lidmaatschap en daarna een Clubhuis gekocht van het gestorte bedrag, 10 jaar later Een woning gekocht OOK in de Ver Clavis en na 3 jaar de woning uit de ver verkocht Bouit,Nu Capelou, en staat ter overname, Bestuursfunctie, dus: voor de nieuwe (eigenaren) is het voordeel geen overdracht en Makelaar en Notaris kosten omdat de eigenaar is Clavis, en blijft. kijk op www.koopcapelou.com

Voordelen dus, tevens, is het lidmaatschap van de kapitaalsrekening af en betaal je daarover geen vermogensbelasting, bij overlijden gaan de bestuursfuncties over op de kinderen of anderen.

Sinds 1989  en werkt nog steeds.

Fijn week-end  Bastiaan

Reactie van Wim van Teeffelen op 26 April 2019 op 9.21

@Bastiaan: Sorry, ik heb geen idee wat je hier schrijft. Meen je nou dat er voordelen zijn aan de aankoop van Frans onroerend goed middels een in Nederland ingeschreven vereniging? Ik zou graag begrijpen wat die voordelen dan zijn. Of is je bijdrage hier slechts bedoelt om aandacht te vragen voor je huis dat te koop staat?

Wim

Reactie van Arkenbout Bastiaan. op 26 April 2019 op 9.30

Cher Wim, 

De reden, geachte Wim, is er was in 1989 en eerder een probleem, met bij overlijden en de nalatenschappen, om die reden heeft mijn Jurist het voorstel ingebracht een ver te starten.

Dit bovengenoemde probleem lijkt inmiddels opgelost.

En als het helpt om Capelou over te dragen is het leuk meegenomen, maar zeker geen opzet.

En binnenkort zet een betaalde adv op deze site,

Meer vragen  capelou@gmail.com    Nogmaals fijn week-end   Bastiaan

Reactie van Theodora Besse op 26 April 2019 op 9.32


Dankjewel Wim, voor dit heldere overzicht van de mogelijkheden.

De eerste mogelijkheid noem je "verstandig". Toch zet ik er enkele vraagtekens bij. Een nadeel lijkt me namelijk dat uiteindelijk (na aflossing van de hypotheek) A als enige eigenaar overblijft, terwijl de andere twee alleen hun geld hebben en geen (aandeel in de) watermolen, die waarschijnlijk tegen die tijd in waarde zal zijn gestegen. Daar moeten B en C wel rekening mee houden in hun afspraken.

Natuurlijk kunnen B en C op de duur A, als die zich niet aan de afspraken houdt, uit het huis krijgen, maar het zijn particulieren, die niet zoals een bank, vaak met dit ingewikkelde bijltje hakken. En wat als A ziek of zelfs gehandicapt wordt en de gîtes niet meer kán exploiteren en/of de hypotheek niet meer kan aflossen? Een verzekering? Mij lijkt het risico op onenigheid tussen de drie even groot als bij een SCI. 

Aan het gezamenlijk kopen van een onroerende zaak lijken mij altijd voor B en C niet te overziene nadelen verbonden. Hooguit, indien het object geschikt is, komt mogelijkheid 6 in aanmerking.

Ik wil je ook nog even wijzen op enkele onnauwkeurigheden in terminologie:

- Onder 1 schrijf je "persoonlijke lening". Je bedoelt: "hypothecaire lening". Een persoonlijke lening is iets heel anders. Die is aan de persoon gebonden, een hypothecaire lening is aan de onroerende zaak gebonden.
- Onder 5 heb je het over een "association" (= vereniging). Je bedoelt een "fondation" (= stichting). 

Bastiaan heeft het over een vereniging, dus over een association, waarin alle leden meebeslissen. Dat lijkt me ook een prima oplossing, wanneer je te allen tijde je lidmaatschap van de vereniging kunt opzeggen en je je ingebrachte deel aan kapitaal daarbij terugkrijgt.

Hieronder is plaats voor een reactie. Blijf bij het onderwerp. Wees constructief en vriendelijk. Uw kennis en ervaring worden op prijs gesteld.

Bent u de plaatser van dit bericht? Reageer dan ajb op de gegeven reacties en adviezen. Het kan geen kwaad om mensen te bedanken voor hun welgemeende reacties. Onze huisregels ...

Je moet lid zijn van www.nederlanders.fr om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van www.nederlanders.fr

-

Google advertenties

© 2019   Gemaakt door: Anton Noë (beheerder).   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Privacybeleid  |  Algemene voorwaarden