NEDERLANDERS.FR

Hét netwerk van, voor en door Nederlandstaligen in Frankrijk

Investeren in onroerend goed, drie mogelijkheden

Salut,

Op dit moment is de rente laag, zelfs zeer laag. Een spaarrekening levert niets meer op en er is zelfs een bank in Zwitserland, de Alternative Bank Schweiz, die spaarders laat betalen. Ze brengt 0.15% tot 0.75% rente per jaar in rekening, met andere woorden ze hanteert een negatieve rente. En als ook nog eens de inflatie in mindering wordt gebracht, wordt het rendement bedroevend negatief, het kapitaal verminderd met elk jaar enkele procenten in waarde.

Die negatieve spiraal kan worden voorkomen door in onroerend goed te investeren. Dat kan op verschillende manieren gebeuren in Frankrijk. Je kan zelf rechtstreeks beleggen in onroerend goed en je kan indirect beleggen in onroerend goed via een SCPI of via een beurs-genoteerd onroerend-goed-fonds.

Rechtstreeks beleggen is niet makkelijk. Je moet het goede gebouw op de juiste locatie vinden, niet meer dan de marktprijs betalen en ook de rompslomp en risico van huurders op de koop toenemen. Als iemand eenmaal zover is, dan kan de investering zeer rendabel zijn.

Dat geldt onder andere voor onze dochter. Onlangs is ze samen met haar vriendje de Rubicon overgestoken en hebben ze getekend voor de aankoop van een appartementsgebouw in Limoux. Voor hen die geïnteresseerd zijn, presenteer ik, als voorbeeld, de financiële kerncijfers.

Het gebouw is gelegen in een rustig gedeelte van Limoux en bestaat uit 5 appartementen en een grote garage van 200 m² gelegen op 4000 m² grond. De appartementen en de garage zijn alle verhuurd en geven 34.800€ aan huurinkomsten per jaar. De aankoopprijs bedraagt, inclusief kosten koper, 334.000€. Ze willen geen eigen geld investeren en financieren daarom de hele aankoopsom plus de bijkomende kosten via de bank via een 20 jarige lening tegen 1.2% rente. De geschatte jaarlijkse kosten zijn als volgt.
- Taxe foncière : 6.000€
- Rente : 4.008€ (aflopend naar nul)
- Verzekering gebouw : 988€
- Klein onderhoud : 1000€
- “Gestion de location”: 1668€
- “Assurance loyers impayés” : 696€
Dit geeft een totaal van 14.360€ aan kosten, ze houden dus in eerste instantie 20.440€ per jaar over. Als daarvan de jaarlijkse aflossing wordt afgetrokken, houden ze nog 3.740€ over. Dat kunnen ze “sparen” voor groot onderhoud en ze kunnen daarmee de verwachte belastingen (jaarlijks 700€ vanaf het derde jaar) betalen.
Als ze dat braaf gedurende 20 jaar doen, is de hele lening afbetaald en resulteert, als alles meezit, een jaarlijkse brutowinst van ongeveer 20.000€ in euros van nu.

Vanuit een financiële optiek is weinig af te dingen op hun investering. Ik zou zelf echter niet voor een dergelijke investering kiezen. Ik wil wel risico’s lopen, maar niet met huurders en dat van leegstand. In dat geval kom je uit op een SCPI (Société civile de placement immobilier) of een beurs-genoteerd onroerend-goed-fonds (Société d'investissement immobilier cotée).

Een SCPI kan worden beschouwd als een gezamenlijke investering in onroerend goed, waarbij alle taken zijn overgeheveld aan een derde. Met andere woorden, je hoeft niet meer te doen dan het geld over te maken en periodiek het resultaat te ontvangen. Dat resultaat, uitgedrukt als een rendement, schommelt bij de meeste SCPI tussen de 4% en 5% per jaar. Een financieel nadeel van de SCPI zijn de aankoop- en verkoopkosten. De zogenaamde “frais d’entrée” liggen rond de 9%. Eenzelfde percentage kan van toepassing zijn bij verkoop. Die aan- en verkoopkosten maken in mijn ogen een SCPI niet interessant.

Wat in mijn ogen wel interessant is, zijn de beurs-genoteerd onroerend-goed-fondsen.
Wie kan zich nog dat bekende Rotterdamse trio van Robeco herinneren: Rodamco, Rolinco en Rorento, de toonaangevende beleggingsfondsen uit de vorige eeuw. Rodamco als zodanig bestaat niet meer, via de nodige fusies is ze opgegaan in Unibail-Rodamco-Westfield. Dit fonds is een fraai voorbeeld van zo’n beurs-genoteerd onroerend-goed-fonds. Het grote verschil met een SCPI is dat de aan- en verkoopkosten verwaarloosbaar klein zijn en dat het rendement hoger is. Zo is vandaag, 1 october 2019, de beurskoers van Unibail-Rodamco-Westfield 132,65€ en het uitgekeerde dividend in 2019 bedroeg 10,80€, een rendement van 8,14%.

Anton

Weergaven: 1746

Rubrieken,klik voor meer berichten in dezelfde rubriek

20191001, Geldzaken

Reactie van Anton op 3 Oktober 2019 op 8.48

Salut,

Een kleine uitleg over de geschatte te betalen belasting. Het pand wordt gekocht door hun net opgerichte SCI (Société Civile Immobilière). Deze rechtspersoon wordt, naar keuze, zelf belast via de IS (L'impôt sur les sociétés) of de beide asscocies worden belast voor hun deel van het resultaat via de IR (L'impôt sur les Revenues).

Gekozen is voor het laatste. Het belastingtarief is bij een belastbare winst kleiner dan 38.120€ gelijk aan 15%.

Bij de berekening van de belastbare winst mag rekening worden gehouden met een afschrijving van het pand (niet van de grond) naar een waarde van 0 €. Daardoor wordt de belastbare winst en daarmee de belasting verwaarloosbaar klein gedurende de eerste tientallen jaren. Zeeker de eerste jaren omdat ook de "frais de notaire" een belanrijke kostenpost is.

Als het pand helemaal is afgeschreven, stijgen winst en belasting sterk.

Als het pand daarna op enig moment wordt verkocht, wordt een enorme verkoopwinst behaald (verkoopprijjs - balanswaarde van 0€) en moet echt worden afgerekend.

Kortom, er is sprake van een belangrijke en langdurige belastinguitstel.

Anton

Reactie van Wim van Teeffelen op 3 Oktober 2019 op 9.21

Uitgaande van de grote risico's van verhuren in Frankrijk, komt Anton op beleggingsinstrumenten zoals een SCPI. Ik ben het helemaal eens met deze risico-inschatting. Je kunt echter ook precies de andere kant op redeneren: als je spaargeld niet rendeert en je overweegt investeringen in onroerend goed (zeker in Frankrijk, waar er nog ruimte voor groei lijkt te zijn in de onroerend goed prijzen) kun je ook investeren in de onroerend goed plannen van particulieren: langgenoten die een onderneming willen beginnen of overnemen in Frankrijk en op zoek zijn naar investeerders.

Er zijn twee goede opties om in dergelijke plannen te investeren:

1. Aandelen in een SCI. De SCI wordt eigenaar van het onroerend goed waar het bedrijf wordt uitgeoefend. Rente op de investering komt binnen in de vorm van ontvangen huur of wordt betaald uit toekomstige waardevermeerdering van het onroerend goed. De investeerder deelt mee in de winst in geval het pand in de toekomst wordt verkocht (maar inderdaad loopt hij ook risico als het pand in de toekomst onder de aanschafprijs moet worden verkocht).

2. In de vorm van een hypothecaire lening. De particuliere investeerder kan worden ingeschreven in het Franse hypotheekregister en krijgt daarmee dezelfde rechten als ene bank. Het onroerend goed dient als onderpand voor de lening, dus de investeerder deelt niet mee in de toekomstige winst (maar loopt ook ook minder risico bij een toekomstige vermindering van de waarde).

Typisch rendement in beide gevallen: om en nabij de 2,5%. Niet veel, maar nog altijd veel meer dan de nul komma niks die je op je spaarrekening krijgt. Aanvullend voordeel: je doet er een echt mens een heel erg groot plezier mee, en dat is toch wat anders dan een annonieme investeirng in een SCPI.

Wim

Reactie van robert post op 3 Oktober 2019 op 9.22

Duidelijk, merci beaucoup.

Reactie van Bert Pijnse van der Aa op 3 Oktober 2019 op 13.20
Graag wil ik naar aanleiding van dit bericht hier mijn plan plaatsen. Kijkt u verder op mijn site, met daarop een eerder ontworpen,ontwikkeld en gebouwd huis in Houtskeletbouw in het centrum van Hilversum en uitleg over het 'timber based house concept '.

http://wanderburschedesign.nl

Hieronder is plaats voor een reactie

  • Blijf bij het onderwerp.
  • Wees constructief en vriendelijk.
  • Uw kennis en ervaring worden op prijs gesteld.

Onze huisregels ...

Bent u de plaatser van dit bericht? Reageer dan ajb op de gegeven reacties en adviezen.


Je moet lid zijn van NEDERLANDERS.FR om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van NEDERLANDERS.FR

-

Google advertenties

© 2019   Gemaakt door: Anton Noë, beheerder en gastheer.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Privacybeleid  |  Algemene voorwaarden

Anton Noë ... google.com, pub-1033432903517354, DIRECT, f08c47fec0942fa0