Handleiding voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk

Reactie van roland op 23 Juni 2016 op 21.46

Ik zou nog twee suggesties willen toevoegen:

--> compromis de vente is inderdaad erg belangrijk. Persoonlijk ben ik voorstander om het ook door de notaris te laten opmaken

--> de notaris wordt dikwijls aangebracht door de verkoper maar de koper mag ook zijn notaris aanbrengen. Voordeel is dat alle teksten van notaris A nog eens nagelezen worden door jouw notaris. Dat geldt ook voor het compromis

Reactie van Tournesol op 23 Juni 2016 op 22.06

@ Roland

Sterker nog, de koper heeft het recht om de notaris te kiezen waar de 'acte authentique' passeert... De notaris van de verkoper levert in dat geval meestal alleen de gegevens aan en blijft de contactpersoon van de verkoper.  

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 Juni 2016 op 0.23

1. Helemaal eens; het compromis de vente kan beter door een notaris dan door een makelaar worden opgesteld. Veel makelaars maken gebruik van (vaak verouderde) invulformulieren die niet altijd even duidelijk zijn, behalve als het gaat om het beschermen van de belangen van de makelaar zelf. Een makelaar die aandringt op het zelf schrijven van een compromis de vente, zelfs als de koper de voorkeur geeft aan het inschakelen van een notaris, heeft niet altijd de belangen van de koper voor ogen.

2. Het is inderdaad mogelijk dat er twee notarissen op één dossier zitten. Meestal levert dat alleen maar gedoe op. De beide notarissen moeten ongeveer hetzelfde werk doen, maar dan voor de helft van het geld (de beloning van de notaris blijft immers gelijk en wordt over beiden verdeeld). in mijn ervaring werkt het sneller en net zo veilig als de koper en verkoper gezamenlijk één notaris kiezen en dat is dan meestal de door de verkoper aangedragen notaris.

Verreweg de meeste Franse notarissen zijn keurige meneren en mevrouwe die contentieus hun werk doen.

Wim

Reactie van Theodora Besse op 24 Juni 2016 op 6.48

"De koper krijgt pas het vruchtgebruik van het pand na ondertekening van de acte authentique."

Dit is onjuist. Door het ondertekenen van de authentieke akte bij de notaris verkrijgt de koper de volledige eigendom van het pand. Vruchtgebruik is een zakelijk recht op de eigendom van iemand anders, waarbij de vruchtgebruiker gebruik mag maken van het goed én er de "vruchten" van mag plukken.

Reactie van Wolthoorn op 24 Juni 2016 op 10.06

Vier weken tussen CdV of PdV en de AA is niet mogelijk om meerdere redenen.

1. de notaris start niet altijd onmiddellijk met zijn diverse werkzaamheden of laat zaken parallel verlopen

2. de notaris verstuurd het getekende CdV of PdV per aangetekende post met bewijs van ontvangst naar de koper, ook al is het CdV of PdV door hem opgesteld.

3. de koper heeft na ontvangst 7 dagen de tijd om het contract zonder redenen te ontbinden

4. na die zeven dagen zal de notaris bij de betreffende gemeente een "certificat urbanisme", dat een verplicht onderdeel is van de AA, aanvragen en de behandeltijd bij de gemeente is 1 maand.

4. de notaris wacht of de Franse overheid gebruik maakt van het "droit de préemption" (wettelijk voorkeursrecht). De notaris meldt de koop/verkoop aan door middel van een "declaration d’intention d’aliéner" (DIA). Binnen twee maanden kan hier op gereageerd worden en de notaris wacht dus minimaal twee maanden. 

5. M.a.w. een notaris die alles zonder vertraging en parrallel afwerkt doet er 70 dagen over voordat de AA getekend kan worden

Reactie van kurtmiekesiebe op 24 Juni 2016 op 10.25

Zeker van puntje 3 ? M.i. volgens art L271-1 bedraagt de periode 10 dagen.

Reactie van Wolthoorn op 24 Juni 2016 op 10.41

Inderdaad tegenwoordig 10 dagen! De "délai de réflexion" is per 8 augustus 2015 gewijzigd van 7 naar 10 dagen.

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 Juni 2016 op 10.57

@Theodora: inderdaad nodeloos onduidelijk geformuleerd, ik heb de tekst aangepast.

@Wolthoorn: wat je beschrijft is een beetje verouderde manier van werken, die bij heel veel notarissen inderdaad nog voorkomt. Moderne notarissen hebben hun werkwijze echter aangepast aan moderne middelen van communicatie en zijn bereid een aantal zaken parallel te laten lopen of al te beginnen met een onderzoek (bv de aanvraag CU) nog voor de bedenktijd is verstreken. Het zijn allemaal standaard elektronische verzoeken, die nauwelijks tijd kosten van de klerk, laat staan van de notaris. Voor een CU is de maximale reactietijd één maand, in mijn ervaring zijn gemeentes vaak veel sneller met hun antwoord. Overigens is tegenwoordig de reactietijd voor de gemeente of ze gebruik willen maken van hun droit de préemption ook één maand maximaal.
Indien de koper een geode relatie opbouwt met de notaris, wil die over het algemeen best alvast starten met het proces voordat formeel de 10 dagen bedenktijd voorbij zijn. 
Er staat overigens dat 1 maand tussen compromis de vente en acte authentique het absolute minimum is, meestal duurt het inderdaad langer.

Wim 

Reactie van Wolthoorn op 24 Juni 2016 op 11.10

nog een vraag :

Heeft iemand ervaring met de financiële afhandeling van de notaris met de verkoper. Binnen hoeveel dagen na ondertekening van de AA kan/moet/zal het netto verkoopbedrag naar een Nederlandse bank worden overgemaakt. Duurt de bankoverschrijving zelf de normale 2-4 dagen of zijn er andere zaken die gelden bij overschrijving van grote bedragen?

Reactie van Wim van Teeffelen op 24 Juni 2016 op 11.19

De Franse wet zegt 21 dagen na ondertekening van de acte authentique. Ook hier geldt dat modernere notarissen in de regel binnen enkele dagen het geld overmaken.

Notarissen kunnen grotere bedragen naar een Nederlandse rekening overmaken dan de standaard €50.000/dag voor particulieren. Er zijn (minder moderne) notarissen die aandringen op overmaking op een Franse rekening.

Internationale overboekingen duren zelden langer dan 2 dagen. Dus binnen 23 dagen na ondertekening maximaal moet het geld op je rekening staan.

Wim

Je reactie hieronder, dit zijn de huisregels.