NEDERLANDERS.FR

Hét netwerk van, voor en door Nederlandstaligen in Frankrijk

Van tijd tot tijd worden in dit forum advertenties geplaatst door particulieren die woonruimte te huur zoeken. Begrijpelijk, want het is bijzonder moeilijk om in Frankrijk een huurwoning te vinden. Dat heeft slechts één oorzaak: de verregaande wettelijke bescherming van de huurder tegenover de verhuurder, waarvan sommige kwaadwillige huurders misbruik maken.

Uiteraard is wettelijke bescherming van de in principe arme huurder tegenover de in principe welgestelde verhuurder niet meer dan logisch. Bovendien behoort een dak boven je hoofd tot de eerste levensbehoeften. Maar wanneer die bescherming zó ver gaat dat een verhuurder volledig kan worden uitgekleed en de woning totaal kan worden uitgewoond door een kwaadwillige, niet-betalende huurder zonder dat hij op korte termijn uit het huis kan worden gezet, dan is het volkomen begrijpelijk dat particulieren in Frankrijk hun huis of appartement liever niet voor langere tijd verhuren.


Het enige risico dat de huurder daartegenover loopt, is dat de eigenaar de woning verkoopt. Dan heeft de huurder weliswaar het eerste recht van koop (tegen een redelijke prijs), maar als hij die niet wil of kan betalen, moet hij uiterlijk zijn vertrokken op de dag voordat de eigendomsoverdracht aan een andere koper bij de notaris plaatsvindt. Woont de huurder echter al zes maanden in het huis, dan geniet hij automatisch huurbescherming. Wanneer hij dan ondanks de verkoop gewoon blijft zitten, zal de nieuwe koper afzien van de koop en moet de verkoper maar zien hoe hij zijn huurder eruit krijgt, voordat een eventuele nieuwe koper zich aandient.

Er bestaan in Frankrijk drie soorten huurcontracten voor woonruimte:

Logement vide (ongemeubileerde verhuur, minimum huurtijd 3 jaar).
Logement meublé (gemeubileerde verhuur, minimum huurtijd 1 jaar).
Bail mobilité (tijdelijke verhuur wegens (meestal) arbeidsomstandigheden, altijd gemeubileerd, maximale huurtijd 1-10 maanden).

Bij al deze contracten is de verhuurder verplicht om voordat hij het huis of de woning te huur aanbiedt een diagnostic immobilier te laten verrichten door een gespecialiseerd bedrijf. Dat controleert de energiewaarde van de woning, de aanwezigheid van lood en asbest, de staat van de electrische en de gasinstallatie en in sommige gebieden ook van natuurlijke en omgevingsrisico's. Aan zo'n onderzoek hangt uiteraard een prijskaartje, afhankelijk van de grootte van het huis of de woning. Het door het bedrijf opgemaakte rapport dient uiterlijk op de dag van ondertekening van het huurcontract aan de huurder te worden overhandigd. Zie Inc-Conso.fr.




Bij een Logement meublé lijkt de verhuurder iets minder risico te lopen, maar dit moet wel aan bepaalde wettelijke eisen voldoen. Zo moet het bevatten: bed(den), beddengoed, luiken voor alle slaapkamerramen of gordijnen, een kookplaat, een oven of magnetron, een koelkast (mét vriesvak), voldoende borden en bestek, keukengerei, tafel en stoelen, kasten, lampen en genoeg onderhoudsmateriaal (zoals een stofzuiger en/of een bezem en dweilen). Wanneer een van deze zaken ontbreekt, kan de rechter beslissen dat er sprake is van ongemeubileerde verhuur, met alle wettelijke gevolgen vandien. Zie Service-Public.fr.

Bovendien kent Frankrijk een jaarlijkse “trève hivernale” oftewel een winterstop, die duurt van 1 november tot en met 31 maart. Gedurende die periode kan een huurder niet uit het huis of de woning worden gezet, ook al ligt er een gerechtelijk bevel tot uitzetting, betaalt hij de huur niet, richt hij vernielingen aan of gebruikt hij de woning gedeeltelijk als stal, kippenhok of als opslagruimte.

Toch zie je hier af en toe ook advertenties voorbijkomen van mensen die hun huis te huur aanbieden als woonhuis. Vaak gebeurt dat omdat de verkoop naar hun zin niet snel genoeg gaat. Waarom zou je er dan niet “tijdelijk” iemand in laten wonen, zodat het huis nog iets opbrengt en 's winters wordt verwarmd? Deze verhuurders blijken vaak niets te weten van het franse huurrecht en nooit te hebben gehoord van de automatische huurbescherming na zes maanden (gedurende welke tijd ook de kwaadwillige huurder vaak keurig de huur voldoet). En dat een eventuele uitzettingsprocedure jaren kan duren. Dit alles nog afgezien van de trammelant die je als verhuurder te wachten kan staan wanneer een huurdersechtpaar gaat scheiden of wanneer de huurder onverwacht overlijdt.

Wanneer deze mensen de franse huurwetten zouden kennen, zouden ze zich wel tien keer bedenken eer ze in Frankrijk aan verhuur voor langere tijd beginnen. Wanneer de huurder na een aantal maanden de huur niet meer of niet volledig betaalt rest slechts de gang naar de deurwaarder en uiteindelijk naar de rechter. Een en ander kan jaren duren en kost veel geld. Wanneer je dan eindelijk een definitief rechterlijk uitzettingsbevel hebt, krijgt de huurder nog twee maanden de tijd eer hij er door de politie wordt uitgezet (de politie heeft na een verzoek tot uitzetting ook nog twee maanden bedenktijd). En wanneer dan eindelijk het moment suprême is aangebroken dat de uitzetting daadwerkelijk zal plaatsvinden, is wellicht nét de trêve hivernale begonnen, waardoor hij nog 5 maanden langer gratis kan blijven (uit)wonen. Tel uit je winst.


Uiteraard bestaat het merendeel van de huurders uit fatsoenlijke mensen, die netjes de maandelijkse huur voldoen en zuinig zijn op het huis en op je spullen. Maar er zijn ook huurders die de franse huurbescherming maar al te goed kennen en de uiterste grenzen ervan opzoeken. Je zult maar zulke huurders treffen. Zie bijvoorbeeld dit schrijnende geval dat in 2015 in dit forum speelde. Ook dit geval uit 2016 zou een goede les moeten zijn. Zie met name de leerzame commentaren onder dit laatste onderwerp.

Is er dan helemaal geen oplossing voor mensen die hun huis gedurende een bepaalde tijd willen verhuren? Jazeker, die oplossingen bestaan. Maar meestal kosten ze geld en/of extra werk.

Je kunt bijvoorbeeld een verzekering afsluiten tegen niet-betaalde huurtermijnen. Zie LeLynx.frDaarin zit meestal ook een verzekering tegen door de huurder toegebrachte schade aan de woning. Het nadeel van zo'n verzekering is echter dat zij alleen in Frankrijk effectief is. Wanneer de (buitenlandse) huurder naar het buitenland vertrekt, zal de verzekeringsmaatschappij geen actie meer tegen hem ondernemen. 

Er bestaat ook een gratis soort overheidsverzekering, de Garantie Visale, die vóór het tekenen van de huurovereenkomst door verhuurder en huurder samen moet worden aangevraagd op de website Visale.fr. Er zijn nogal wat voorwaarden aan verbonden, zie Garantie Visale. De Garantie Visale vergoedt de niet-betaalde huurtermijnen met een maximum van 36 maanden en verhaalt dit op de nalatige huurder.

Je kunt gedurende een aantal maanden per jaar ook je huis als vakantieverblijf voor enkele weken verhuren. Maar wanneer je in Nederland woont, moet je hier in Frankrijk iemand inhuren die de gasten ontvangt, de boel schoonhoudt en de was doet en voor vertrek alles controleert. Als je in Frankrijk en in de buurt van het te verhuren huis woont, is het enkele maanden flink zelf de handen uit de mouwen steken. Maar het levert in die korte tijd wel meer geld op dan de verhuur als woonruimte en je weet zeker dat vakantiegangers ook weer vertrekken. Bovendien kun je tevoren een voorschot op de huur vragen, evenals een borgsom, die je voor vertrek maar na controle van de woning terugbetaalt.

Maar ook aan vakantieverhuur kunnen nadelen kleven, als we tenminste de website ClubMillionnaire mogen geloven in het artikel "Ne faites pas de location saisonnière, c’est DANGEREUX!". Volgens die site 1. kun je ervan worden verdacht een pooier te zijn, omdat prostituees uit vooral Oost-Europa heel Frankrijk doorreizen om ergens voor één of twee weken een vakantiehuis te huren en daarin hun beroep uit te oefenen; 2. vakantiegangers kunnen alles leegroven en er vandoor gaan wanneer je even afwezig bent; 3. ze kunnen misbruik maken van je internetabonnement, zodat jij achteraf met een hoge rekening wordt geconfronteerd en 4. je kunt te maken krijgen met afgunstige buren, omdat je "gemakkelijk" in korte tijd veel geld verdient, aldus ClubMillionnaire. Toch blijft in Frankrijk vakantieverhuur de meest lucratieve en zekere vorm van verhuur voor de verhuurder.


 

Wanneer je toch voor langere tijd wilt verhuren is het in principe het veiligste en het gemakkelijkste om een plaatselijke makelaar in te schakelen. Die kent de lokale markt, bepaalt de juiste huurprijs, zoekt de huurder, controleert zijn inkomsten, zorgt desnoods dat een solvabele persoon borg wil staan, int de huur en draagt de huur af aan de verhuurder. Bovendien houdt hij een oogje in het zeil dat de woning fatsoenlijk wordt bewoond. Ook houdt hij de verhuurder op de hoogte van de nieuwste regelgeving. Zo is vorig jaar nog de bail mobilité gewijzigd, zie Droit-Finances.com. Al naar gelang de overeengekomen diensten vraagt de makelaar hiervoor 5-12% van de huurprijs. Dat is veel geld, maar daarvoor ben je wel van alle zorgen én van de eventuele langdurige nasleep bevrijd. De website BienIci.com noemt alle voordelen van het verhuren via een plaatselijke makelaar, terwijl Service-Public.fr een overzicht geeft van de eisen waaraan verhuurmakelaars moeten voldoen.

Bronnen (onder meer): BienIci.com (5 risico's die verhuurders moeten kennen), Immobilier-Danger.com, LeFigaro.fr (zelf verhuren of via een makelaar?) en PAP.fr (uitzetting en trêve hivernale)


Taken van de makelaar

Weergaven: 2144

Rubrieken,klik voor meer berichten in dezelfde rubriek

20190908, Overheid, Woningen Algemeen

Reactie van Antoine Snijers op 9 September 2019 op 8.05

Dank Theodora voor dit uiterst nuttige artikel. Is mijn conclusie terecht om voor een langere termijn verhuur, b.v. in de winter, maar beter niet met Fransen in zee te gaan en alleen aan, na te trekken, Nederlanders te verhuren? Fijne dag nog.

Reactie van Mevr. van Stein op 9 September 2019 op 8.44

Wat te doen wanneer een huurder vertrekt, zonder betaling van huur en zonder achterlaten van een adres??  Mijn huurder betaalde de laatste maand huur niet en liet alles achter zonder schoonmaken en vermissing van artikelen. Ook de aangetekende brief werd niet opgehaald bij het postkantoor.

De dienst mediation van de rechtbank vraagt om het adres van betrokkene om hem "te horen"voor bemiddelling. Ik heb zijn nieuwe adres niet  en om privacy redenen wordt dit ook niet verstrekt door CNAV etc.

Het schijnt dat eerst "mediation"moet worden getracht, voordat men naar Tribunal d'Instance mag gaan. Weet iemand hoe een requête conservatoire werkt??-( door de deurwaarder uit te voeren beslag op bankrekening-) en welke kosten hiermede gemoeid - kunnen - zijn???

Dank voor de reacties.  

Reactie van Anton op 9 September 2019 op 8.59

Salut,

Een alternatief is je huis verhuren aan een semi-overheidsinstantie die het vervolgens weer doorverhuurt. 

Er zijn in ieder geval twee van dergelijke organisaties. Ik heb een keer een verhuurd huis bezocht dat te koop stond. De bewoner was een geestelijke gehandicapte en de huurder zo'n semi-overheidsinstantie.

Ik heb ook wel eens gelezen over een departementale instantie die huizen huurt van eigenaren en vervolgens doorverhuurt aan mensen die normaal gesproken niet zo makkelijk zelf kunnen huren. De naam is mij ontschoren en ik moet nu weg ...

Anton

Reactie van Theodora Besse op 9 September 2019 op 9.05


Antoine, Wim van Teeffelen, deskundige op dit gebied, meldt "ergens" in een commentaar op deze website, dat áls je dan al voor langere tijd wilt verhuren, je dat moet doen aan een franse ambtenaar met een CDI (vaste aanstelling) en zeker niet aan buitenlanders, werklozen en andere wat hij noemt "risicogroepen". Buitenlanders, dus ook Nederlanders, kunnen naar het buitenland (Nederland) terugkeren en dan wordt het bijzonder moeilijk en kostbaar om verhaal te halen.

Hoe wil je onbekende Nederlanders "natrekken"? Dat is het werk van verhuurmakelaars, die daar allerlei methodes voor hebben.

Persoonlijk zou ik een huis nooit aan iemand als (tijdelijke) woonruimte verhuren. Zelf heb ik, toen ik eind oktober 2008 in Frankrijk kwam, zeven maanden een huis kunnen bewonen van iemand die een half jaar ervoor was overleden en dat de franse erfgename wilde verkopen. Dit in afwachting van mijn zoektocht naar een eigen huis. Ik woonde er gratis (betaalde alleen de nuts), want de erfgename (die ik kende) wilde uiteraard wel dat er iemand in de winter in het huis woonde en dat er werd gestookt, maar niet dat er sprake was van een huurovereenkomst en van huurbescherming. Ik mocht er wonen totdat ik zelf een huis had gevonden óf tot het huis was verkocht. Toevallig vond ik mijn tegenwoordige huis nét voordat het huis van de erfgename werd verkocht. Maar ook als ik niets had gevonden, was ik eruit gegaan. Dan had ik een andere oplossing gezocht. Maar niet iedereen is zo.

Reactie van Theodora Besse op 9 September 2019 op 9.23


Mevrouw Van Stein, als ik jou was, zou ik er verder totaal geen werk van maken. Ik zou het zien als een dure les. Veel huurders verrekenen de laatste maand huur met de borg die ze ongetwijfeld bij het begin van de huurovereenkomst hebben moeten betalen, hoewel dit wettelijk niet is toegestaan.

Je mist dus enkele spullen. Maar of dat nu de moeite is om jarenlang te procederen met iemand van wie je als kale kikker toch geen veren kunt plukken, om er vele jaren nachten wakker van te liggen, om torenhoge advocatenkosten betalen, mediation, langdurige processen, zijn dat die spullen waard? Het zijn maar spullen. Ga verder met je leven en vergeet het. En zorg dat je er nooit meer intrapt. Verhuur via een makelaar, dan ben je van alle zorgen bevrijd.

Het advies van Anton is prima. Ik hoop dat hij als hij terugkomt, alsnog de namen en de links naar de websites kan geven van de overheidsinstanties die hij noemt.

Reactie van Theodora Besse op 9 September 2019 op 9.36


Antoine, inmiddels heb ik gevonden waar Wim van Teeffelen zijn commentaar heeft geschreven. Uiterst leerzaam. Zie deze pagina.

Reactie van Susan op 9 September 2019 op 10.00

Theodora het is toch weer nuttig dit weer eens even onder de aandacht te brengen.

Reactie van En Laurenc op 9 September 2019 op 11.13

Theodora ik heb het allemaal meegemaakt, kreeg uiteindelijk wel steeds de huur betaald, maar zoals ik eerder wel op dit forum heb geschreven zal ik nóóit in Frankrijk nog een huis verhuren, het zijn nu gites en dat bevalt mij heel goed.

@ Antoine: Nederlanders zijn net zo erg als Fransen hoor op dit gebied, ik kan u er 2 voorbeelden van geven.

Nog iets anders en dat is het kraken van huizen, het schijnt in vakantiegebieden regelmatig voor te komen dat tijdelijk leegstaande huizen worden gekraakt. Belt u niet binnen 48 uur de gendarme, dan kunnen de krakers gewoon blijven zitten en vindt u uw vakantie huis in een puinhoop terug.

Reactie van YOB op 9 September 2019 op 11.35

Dank voor deze info Theodora.

Andere vraag: wie kan helpen/antwoord geven met hoe het zit als je 2e woning in Frankrijk is gekraakt? Hartelijk dank alvast voor het delen van jullie ervaring/kennis hierover.

Reactie van En Laurenc op 9 September 2019 op 12.22

@ YOB, als uw huis is gekraakt en u niet binnen 48 uur aangifte heeft gedaan bij de gendarmes, dan kunnen de krakers er gewoon in blijven zitten en staat u aan de vooravond van heel veel ellende en procedures.

Maar er schijnen ook wel weer knokploegen te bestaan die ze er in no-time voor u uitwerken kosten 5 à 10000,--€. 

Hieronder is plaats voor een reactie

  • Blijf bij het onderwerp.
  • Wees constructief en vriendelijk.
  • Uw kennis en ervaring worden op prijs gesteld.

Onze huisregels ...

Bent u de plaatser van dit bericht? Reageer dan ajb op de gegeven reacties en adviezen.


Je moet lid zijn van NEDERLANDERS.FR om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van NEDERLANDERS.FR

-

Google advertenties

© 2019   Gemaakt door: Anton Noë, beheerder en gastheer.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Privacybeleid  |  Algemene voorwaarden

Anton Noë ... google.com, pub-1033432903517354, DIRECT, f08c47fec0942fa0